לאחר שלוש שנים סוערות שכללו את משבר הקורונה, מחלוקות עזות בחברה הישראלית ומלחמת חרבות ברזל, נראה כי ענף הנדל"ן הישראלי מפגין לא רק חוסן ועמידות, אלא גם יכולת התאוששות מרשימה.
בוובינר מקצועי שהתקיים לאחרונה, מנכ"ל קבוצת קרתא אורן מסקלצ'י הציע מבט מעמיק על המגמות העדכניות בשוק וניתח את האתגרים המורכבים הניצבים בפני שוק הנדל"ן.
בהמשך הוובינר הציג שמעון ברון, מנכ"ל תבואה השקעות נדל"ן, הזדמנויות קונקרטיות להשקעה, המשקפות את הפוטנציאל הגלום בענף דווקא בתקופה של חוסר ודאות.
מצב מלחמה: משיתוק להתעוררות
"זו הייתה תקופה של אתגרים חסרי תקדים", התייחס מסקלצ'י למשבר שפקד את ענף הנדל"ן הישראלי בעקבות מתקפת חמאס על מדינת ישראל באוקטובר 2023 ופרוץ מלחמת חרבות ברזל. "כמאה אלף פועלים נעלמו משוק העבודה, מה שהוביל לעצירה משמעותית של הבנייה בפרויקטים רבים".
נוסף לכך, הייתה גם ירידה משמעותית בקצב העסקאות. לדבריו, מדובר היה בירידה זמנית, שנבעה לא מירידה אמיתית בביקוש, אלא מתחושה קולקטיבית של חרדה עמוקה ואי-בהירות לגבי העתיד. "אנשים לא הפסיקו לרצות לקנות דירות – הם פשוט פחדו לזוז. כשאתה במלחמה, כשהילד בצו 8, אתה לא חושב על רכישת נכס".
ינואר 2025 היה נקודת המפנה. הציבור הבין שאין טעם לחכות שהמשבר הביטחוני והכלכלי יחלוף, כי זה לא יקרה כל כך מהר, והצורך הבסיסי בדיור, לצד החשש מעליות מחירים נוספות, החזיר את הרוכשים לשוק. "ראינו חזרה של רוכשי דירות למשרדי המכירות וסגירת עסקאות – והשוק התחיל להתעורר."
כשהילד בצו 8 אתה לא חושב על רכישת נכס. עם התמשכות המלחמה השוק התחיל להתעורר
הביקוש לא נעלם
כדי להבין מדוע השוק מצליח להתאושש למרות התנאים הקשים, חשוב לעצור לרגע ולבחון את מאפייניו הבסיסיים של הביקוש לדיור בישראל.
הביקוש לדיור בישראל, שמוערך בכ־55 עד 60 אלף יחידות דיור בשנה, נחשב לביקוש "קשיח" – כזה שאינו פוחת באופן דרסטי גם בתקופות של חוסר ודאות או עליית מחירים, משום שהוא נובע מצורך קיומי ולא רק מהעדפה כלכלית.
מדובר בביקוש שמורכב ממגוון אוכלוסיות: זוגות צעירים שמחפשים את הדירה הראשונה שלהם, משפחות המעוניינות לשדרג את תנאי מגוריהן, עולים חדשים המבקשים להשתקע, משקיעים שמחפשים תשואה נאה, וגם סטודנטים, אזרחים ותיקים ואוכלוסיות מיוחדות עם צרכים ייחודיים. השונות הזו מחייבת פתרונות דיור מגוונים.
בפועל, רק בשנים בודדות הצליחה המדינה לעמוד ביעד השנתי של הביקוש. בשאר השנים נוצר פער מצטבר, שמוערך כיום בכ-150 אלף יחידות דיור.
למה המחירים בכל זאת המשיכו לעלות?
הפער בין ביקוש יציב ומתמשך לבין היצע שמתקשה להדביק את הקצב רק מחריף את הלחצים על השוק, ובא לידי ביטוי במקום שבו הציבור מרגיש אותו בעוצמה הרבה ביותר: במחירים.
ואכן, אחת התופעות המסקרנות של התקופה האחרונה היא עליית מחירי הדירות, דווקא על רקע מלחמה, קיפאון בשוק וחוסר ודאות כלכלית. מסקלצ'י מבהיר כי לא מדובר במהלך מכוון של יזמים, אלא בתוצאה ישירה של לחצים מצטברים שפועלים על הענף.
לדבריו, בשנה האחרונה נרשמה עלייה ממוצעת של 7%–8% במחירים, כתוצאה משלושה גורמים עיקריים: המחסור החמור בכוח אדם מאז פרוץ המלחמה, שהוביל לעלייה של 20% עד 50% בעלויות הביצוע; ההתייקרות המתמשכת של חומרי הגלם בעקבות המשבר הגיאופוליטי העולמי; ועליית הריבית, שהפכה את המימון היזמי ליקר ולמכביד מתמיד.
"המחירים לא יכולים שלא לעלות", מסביר מסקלצ'י, ומוסיף כי למרות הקשיים, הביקושים בשוק נותרו גבוהים, מה שתרם גם כן לעליית המחירים.
בירוקרטיה מגבירה את הפער בין הביקוש להיצע
עליית המחירים היא לא הבעיה היחידה שמאיטה את שוק הנדל"ן. אם בצד הביקוש מדובר בציבור שרוצה לקנות דירות אך מתקשה לעמוד במחירים הנוכחיים, הרי שבצד ההיצע המערכת עצמה מקשה על יזמים לספק לכך מענה.
מסקלצ'י מצביע על האיטיות המובנית במנגנונים, שמעכבת את קצב הבנייה ויוצרת פער מתמשך בין הביקוש בשטח לבין היכולת להוציא את הפרויקטים לפועל. "הבעיה האמיתית אינה בשיווק קרקעות", הוא מדגיש, "אלא במנגנוני הרישוי והבירוקרטיה המסורבלים. הליך רישוי בודד יכול לקחת למעלה משנתיים."
כך, על אף שהביקוש לדירות מצטמצם בגלל עליית המחירים, ההיצע עדיין לא מצליח להדביק אותו. מצב זה יוצר פער בין הביקוש בדיור לבין היכולת לספק אותו, ומחמיר את חוסר האיזון בשוק.
"בהשקעה בפריפריה חשוב לזכור שלא כל יישוב דומה לשכנו. הבדל קטן על המפה יכול להפוך לפער גדול בתנאים הפיננסיים"
הזדמנות להשקעה: היתרונות היחסיים של הפריפריה
לאור האתגרים הרבים בשוק הנדל"ן, מסקלצ'י מציע גישה זהירה ומחושבת להשקעה. לדבריו, ההשקעה הנכונה צריכה להיבחן על פי קריטריונים ברורים ואובייקטיביים: תמריצי מס מקומיים, מצב התעסוקה והחינוך ורמת התשתיות והשירותים. "אסור להיות פזיזים", הוא מדגיש, "פיזור השקעות הוא המפתח להצלחה."
בהמשך הוובינר העביר מסקלצ'י את זכות הדיבור לשמעון ברון, מנכ"ל תבואה השקעות נדל"ן, שהציג הזדמנויות השקעה קונקרטיות. ברון התייחס לחשיבותן של הטבות המס האזוריות ככלי שמאפשר למשקיעים ליהנות מתשואה גבוהה יותר – במיוחד בפריפריה.
כששוקלים הזדמנות להשקיע בנדל"ן בפריפריה, מסביר ברון, חשוב לזכור שלא כל יישוב דומה לשכנו – גם אם הם קרובים גיאוגרפית. הבדל קטן על המפה יכול להפוך לפער גדול בתנאים הפיננסיים.
"ניקח לדוגמה את אופקים", הוא אומר, "שנמצאת כ־12 דקות נסיעה בלבד מבאר שבע, אך בשונה ממנה, נהנית מהטבות מס משמעותיות שמקנות לרוכשים אלפי שקלים נוספים בנטו מדי חודש. מצד שני, באר שבע היא מרכז עירוני תוסס, שמציע מגוון הזדמנויות תעסוקה, אזורי מסחר, בילוי ותחבורה – יתרונות שקשה למצוא ביישובים קטנים יותר".
"חשוב להיות מודעים לתמונה המלאה של היתרונות היחסיים של כל יישוב", מסכם ברון, "מהמיקום והמחירים, דרך ההזדמנויות שהוא טומן בחובו ועד להטבות הכלכליות הניתנות למי שבוחר להשקיע בו. רק כך נדע להשקיע באופן החכם והנכון ביותר עבורנו".
התחזית: אופטימית
למרות האתגרים המורכבים, מסקלצ'י שומר על אופטימיות זהירה לגבי עתיד שוק הנדל"ן בישראל. "אנחנו עם סתגלן מטבעו", הוא אומר, "עברנו מלחמות, ריביות והמשק הישראלי תמיד מוצא את הדרך להמשיך קדימה בעוצמה".
מסקלצ'י צופה המשך עליית מחירים, בעיקר בשל היצע מוגבל ואילוצים בשרשרת הבנייה. עם זאת, הוא מציין כי השוק מציג יכולת התאוששות מרשימה וממשיך להסתגל למציאות המשתנה.
"ההסתגלות והיצירתיות הן המפתח", הוא מסכם, ומסביר כי שוק הנדל"ן הישראלי, כמו החיים עצמם, ימצא את דרכו להתקדם, גם בתקופות של אי-ודאות.
רוצים ללמוד עוד על חיסכון, השקעות ונדל"ן? הצטרפו למועדון המשקיעים שלנו, ותקבלו מידע מקצועי מטובי המומחים בתחום. כמו כן, תוכלו לשמוע על הזדמנויות השקעה בלעדיות בנכסי נדל"ן ישראליים
