בעוד שנת 2023 סימנה האטה משמעותית בשוק הנדל"ן הישראלי, בסוף שנת 2024 אפשר לצפות בסימני התאוששות – אך לא בכל המגזרים. מחירי הדירות, שוק היוקרה, השקעות משקיעים ורכישות דירה ראשונה – כל אלו מציגים תמונה מורכבת ששווה להבין לעומק לפני שמקבלים החלטות השקעה. אז איפה כדאי לשים את הכסף? ומהן המגמות שצפויות לעצב את השוק בעתיד הקרוב?
התאוששות – אך לא בכל המגזרים
לאחר חודשים של קיפאון, שוק הנדל"ן למגורים בישראל רושם עלייה במספר העסקאות. לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ברבעון השלישי של 2024 נרשמו 22,440 עסקאות בשוק החופשי, עלייה של 26% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. כשכוללים גם מכירות בסבסוד ממשלתי, המספר עולה ל-24,728 עסקאות – עלייה של 22%.
עם זאת, יש לשים לב כי מדובר בהתאוששות חלקית. שוק היוקרה, למשל, מציג דווקא מגמת ירידה, ומספר העסקאות לדירות שמחירן מעל 10 מיליון ש"ח צנח ל-115 בלבד – נתון נמוך משמעותית לעומת התקופות החזקות של השוק. במבט היסטורי, הרבעון השלישי של 2024 מדורג בחצי התחתון של התפלגות העסקאות בשוק החופשי מאז תחילת שנות האלפיים.
ההבדלים בין המגזרים והאזורים השונים בשוק מעלים שאלות קריטיות עבור המשקיעים: באילו אזורים כדאי להתמקד? האם כדאי להעדיף רכישה ישירה של דירה, או דווקא להשקיע דרך חברות השקעה בנדל"ן? וכיצד אפשר לנצל את המגמות החדשות בצורה חכמה?
פרופיל המשקיעים בשוק הנדל"ן – מי באמת משקיע?
נתון מעניין שעולה מהדו"ח מתייחס לפרופיל המשקיעים. ההכנסה הממוצעת של משקי בית שמכרו דירה להשקעה בשנת 2024 עמדה על 33,000 ברוטו לחודש – רמה הגבוהה ב-127% מההכנסה הממוצעת של כלל משקי הבית בישראל. בהכללת הכנסות הוניות, ממוצע ההכנסות של משקי בית אלו מגיע לרמה שנתית של 806,000 ש"ח ברוטו.
נתונים אלו מעידים על פער הולך וגדל בין "משקיעים רגילים" לבין בעלי הון משמעותי בשוק הנדל"ן, ומרמזים על קשר הדוק בין איתנות פיננסית לבין היכולת לפעול בשוק הנדל"ן ככלי להשקעה. עבור משקיעים קטנים, המשמעות היא שכדאי לחפש אפיקי השקעה חלופיים בשוק, לרבות השקעות דרך חברת השקעות נדל"ן.
חמש תובנות מעשיות למשקיעים
בניתוח עומק של נתוני הרבעון השלישי כפי שפורסמו, אפשר לזהות כמה מגמות מעניינות:
1.תל אביב פסחה על הירידה בביקוש לדירות היוקרה
למרות הירידה הכללית במספר העסקאות הנוגעות לנדל"ן יוקרתי, תל אביב ממשיכה להוביל את השוק עם 70 עסקאות – יותר מכל עיר אחרת. בולט במיוחד הגידול בשיעור הדירות החדשות במכירות אלו בת"א, כאשר 81% מהעסקאות היו של דירות חדשות, גבוה משמעותית מהממוצע הארצי העומד על 63%. יחד עם זאת, הפיזור בין פרויקטים שונים מרמז על ירידה בריכוזיות בשוק זה.
המשמעות היא שמשקיעים בשוק היוקרה בתל אביב צריכים לשקול היטב את התזמון ולבחון אם יש פרויקטים שבהם אפשר למצוא מחירים אטרקטיביים יותר. פיזור ההשקעות על פני מספר פרויקטים יכול להפחית את הסיכון, במיוחד בתקופה של שינויים בביקוש.
2. ירושלים הופכת ליעד חם למשקיעים זרים
ירושלים בולטת בשיעור גבוה של רכישות משקיעים בסך העסקאות, על רקע גל רכישות של תושבי חוץ באזור. רכישות תושבי החוץ ברבעון השלישי של 2024 גדלו ב-95% לעומת הרבעון המקביל, כש-60% מתוספת זו מתרכזת באזור ירושלים. כשיעור מסך העסקאות, משקל רכישות תושבי החוץ באזור ירושלים הגיע ל-13% – הרמה הגבוהה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים.
המשמעות היא שאם אתם מחפשים השקעה יציבה לטווח ארוך, כדאי לבדוק פרויקטים בירושלים. ההמשכיות של הביקוש מצד תושבי חוץ עשויה לספק יציבות יחסית גם בתקופות של אי-ודאות כלכלית. חשוב לזכור שמשקיעים זרים נוטים להתמקד באזורים ספציפיים בעיר.
3. באר שבע – לא יעד רק לתושבי הדרום
נתון מעניין נוסף מגיע מבירת הנגב, באר שבע: 28% מרוכשי דירה ראשונה באזור אינם מתגוררים במחוז הדרום אלא במחוזות ת"א והמרכז. באזור זה נרשמה רמת שיא ברכישות דירה ראשונה, והוא צפוי לרשום שיא היסטורי של רכישת דירות חדשות בשוק החופשי.
הסיבה העיקרית לתופעה זו היא תנאי המימון האטרקטיביים שמציעים הקבלנים, שמושכים צעירים המנצלים את ההזדמנות לרכוש דירה במחיר נמוך יותר מבמרכז. רמת ההכנסה הממוצעת של רוכשים אלו עומדת על 16,840 ₪ (ברוטו לחודש), נמוכה משמעותית מזו של משקיעים טיפוסיים.
המשמעות היא שחברות השקעות נדל"ן שכוללות בפרוטפוליו הפרויקטים שלהן מיזמים בפיתוח בדרום, ובמיוחד בבאר שבע, עשויות להיות אופציית השקעה מעניינת.
4. השפעת המצב הביטחוני על העדפות בשוק
ממצא חשוב נוסף בדו"ח מתייחס להשפעת המצב הביטחוני על העדפות רוכשים באזור הצפון. לאחר מתקפות הטילים מאיראן, נרשם זינוק בשיעור העסקאות עם ממ"ד, שהגיע לשיא של 59.5% במאי 2024, לעומת שיעור של 45-48% בחודשים הקודמים.
באופן מפתיע, דווקא מחירי דירות ללא ממ"ד רשמו עלייה משמעותית יותר באוקטובר 2024 – עלייה של 8.5% במחיר הממוצע, בעוד מחירן של דירות עם ממ"ד ירד באותה תקופה ב-3%. ייתכן שממצאים אלו מרמזים על ציפיות הרוכשים לקבלת מענקי מיגון מהמדינה בעתיד.
המשמעות היא שמשקיעים באזורי הצפון צריכים לשקלל את ההשפעה של המצב הביטחוני על ערך הנכסים. נכסים עם מיגון איכותי עשויים להיות אטרקטיביים יותר בטווח הקצר, אך יש לבחון גם את התמורה הכספית ביחס להשקעה.
5. דירות יד שנייה חוזרות להיות נכס מבוקש
ברבעון השלישי של 2024 נרכשו 14,028 דירות יד שנייה, גידול של 15% בהשוואה לרבעון המקביל של 2023. למרות זאת, מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר בעסקאות יד שנייה בעשרים השנים האחרונות.
במקביל, עלה שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי ל-10.5%, גידול של שלוש נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל. אזורי חיפה והצפון בולטים עם גידול משמעותי בשיעור זה, כאשר באזור חיפה הגיע שיעור הדירות שנמכרו בהפסד ל-7.9%, הגבוה ביותר בשלוש השנים האחרונות.
המשמעות עבור המשקיעים היא שחברות המחזיקות מלאי דירות יד שנייה, או כאלו שעוסקות בשיפוץ והשבחה, יכולות להיות יעד השקעה מעניין.
אז איך להשקיע נכון? מסקנות אופרטיביות
לאור כל התובנות הללו, משקיעים בנדל"ן יכולים לשקול כמה אסטרטגיות. אלו המעוניינים בהשקעה ישירה ברכישת דירה צריכים לבדוק אופציות בירושלים ובבאר שבע, הן דירות חדשות והן דירות יד שנייה. בצפון המצב מורכב יותר, ויש לשים לב לשאלת המיגון של הדירות, כפי שפירטנו לעיל.
אפיק השקעה נוסף, הרלוונטי במיוחד לאלה שמתכוונים לפזר השקעה או להשקיע בסכומים קטנים יותר מאשר שווי דירה ממוצע בישראל, הוא השקעה דרך חברות השקעת נדל"ן. חברות השקעה כאלה, שלהן פורטפוליו מיזמים שכולל את ירושלים או באר שבע, מומלצות יותר.
לסיכום
שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בנקודת מפנה מעניינת. מצד אחד, מספר העסקאות גדל ומצביע על התאוששות, ומצד שני, ההעדפות של רוכשים ומשקיעים עוברות שינויים משמעותיים. תל אביב עדיין שולטת בשוק היוקרה, אך בירושלים נרשמת עלייה חדה
כך או אחרת, ניתוח הדו"ח מלמד שמשקיעים שיֵדעו לנתח נכון את המגמות הללו ולהתאים את האסטרטגיה שלהם בהתאם, יוכלו למצוא הזדמנויות רווחיות בשוק הנדל"ן המתפתח בשנת 2025.
