הפשרת קרקע חקלאית היא שינוי ייעוד הקרקע – מקרקע חקלאית שאין לבנות עליה, לקרקע המיועדת לבנייה למגורים או למסחר. תהליך שינוי ייעוד של קרקע עלול להיות ארוך ומורכב, שכן בדרך כלל הוא כולל סדרה של אישורים בירוקרטיים והכנה של תוכניות בנייה. עם זאת, משקיעים רבים מתעניינים בקרקעות המוגדרות כחקלאיות, משום שהן זולות בעת הרכישה, אך עשויות להיות שוות הרבה יותר לאחר הפשרתן.
איך מתבצע תהליך ההפשרה?
ההליך כולל שינוי בתוכניות המתאר, הכנת תוכנית מפורטת (תב"ע), קבלת אישורים מוועדות התכנון בכל הדרגים, פרסום לציבור והתמודדות עם התנגדויות.
מדובר בתהליך הדרגתי שיכול להימשך שנים רבות – תלוי במיקום הקרקע, במצב התכנוני שלה (למשל אם יש כבר תוכניות מאושרות או שצריך להתחיל מאפס), ובמידת ההתאמה של האזור למדיניות הפיתוח של הרשויות.
למה זה מושך משקיעים?
קרקע חקלאית נמכרת לרוב במחיר נמוך משמעותית מקרקע המיועדת לבנייה.
אם וכאשר הקרקע תופשר, השווי שלה עשוי לזנק – לעיתים פי כמה – בהתאם לייעוד החדש וליכולת לממש את זכויות הבנייה בפועל. לכן, הפשרת קרקע נתפסת כהזדמנות להשבחה משמעותית של הנכס.
מהו הסיכון?
הסיכון המרכזי הוא חוסר ודאות תכנוני: אין התחייבות שהקרקע תופשר אי פעם.
גם אם תתרחש – ההפשרה עלולה להימשך שנים רבות, ייתכנו שינויים רגולטוריים, ותוכניות הבנייה עשויות להשתנות לאורך הדרך.