מונחון

"חוק הניצעים" הוא שמו העממי של חוק הרשות לניירות ערך, שמטיל על חברות שמנפיקות ניירות ערך לציבור דרישות מחמירות של שקיפות ודיווח. סעיף 15 של החוק קובע כי יזם, או חברה שלא נסחרת בבורסה, רשאים להציע השקעה לעד 35 משקיעים פרטיים ("ניצעים") בלבד, גם מבלי לפרסם תשקיף. הרציונל הוא שהעלויות של הכנת תשקיף ועמידה בדרישות הרגולציה הן גבוהות מדי כאשר מדובר בהצעה למספר כה מצומצם של ניצעים. כך מגן המחוקק על הציבור הרחב מפני הצעות שיש בהן סיכון, וכן מעודד פרויקטים קטנים.  "ניצע" המוחרג מהגבלה זו הוא מי שהחוק מכנה אותו "משקיע כשיר" (ע"ע), שמותר להציע לו הצעות השקעה גם ללא תשקיף מאושר, מכיוון שהמחוקק סומך על הידע, הניסיון ויכולת ההתמודדות שלו עם השקעות מורכבות.

השקעה מימונית בנדל"ן היא שיטת השקעה שבה המשקיע מצטרף למימון פרויקט שנמצא כבר בשלבי תכנון, בנייה או השבחה. כלומר, היזם נטל על עצמו את הסיכונים הכרוכים במיזם בשלביו הראשוניים, ולאחר מכן הוא מאפשר למשקיעים נוספים להיות שותפים לפרויקט. השותפות מתבצעת באמצעות השקעת סכום מסוים שנדרש ליזם בתהליכי הבנייה לתקופה קצובה, תוך מתן תשואה משמעותית על המימון. תבואה השקעות נדל"ן מתמחה בהשקעות מימוניות הנושאות תשואה אטרקטיבית לפרקי זמן קבועים מראש. מהם היתרונות של השקעה מימונית? השקעה מימונית מתאימה במיוחד למי שמחפשים דרך ברורה, פשוטה ובטוחה יחסית להשקיע בנדל"ן – בלי לקנות דירה, בלי לנהל נכסים, בלי סבך בירוקרטי ובלי הפתעות. בהשקעות נדל"ן רגילות, המשקיע רוכש נכס, צריך למצוא שוכרים, לשאת בעלויות שאינן תמיד צפויות על תחזוקה שוטפת, ולהשקיע זמן ומשאבים בהליכים בירוקרטיים סבוכים. השקעה מימונית, לעומת זאת, מבוססת על תנאים קבועים מראש: אתם יודעים בדיוק כמה אתם משקיעים, לכמה זמן, וכמה תקבלו חזרה. היתרונות המרכזיים: תשואה ידועה מראש –  בלי תלות

ייעוד הקרקע – למגורים, למסחר, לחקלאות, לתיירות או לתעשייה – מוגדר בתמ"א (ע"ע), ואסור לבנות על הקרקע מבנים שאינם תואמים את הייעוד המוגדר. למשל, הקמת בניין מגורים על קרקע חקלאית מהווה עבירה פלילית ועלולה לגרור צו הריסה. עם זאת, אפשר לבצע שינוי של ייעוד קרקע ("הפשרה", ע"ע) באמצעות פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה וקבלת אישורים מכל הגורמים המוסמכים, כולל הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ושר הפנים.   שינוי ייעוד הקרקע עשוי להיות בעל השפעה דרמטית על שווי הקרקע. במקרים מסוימים, שינוי הייעוד הופך קרקעות שהן כמעט חסרות ערך ממשי או ללא שימוש לקרקעות מושבחות ויקרות ערך, ולכן שינוי ייעוד נחשב גם להליך השבחה. מדובר בהליך ממושך, שנמשך שנים וכרוך בלא מעט בירוקרטיה והכנת תוכניות, אך פוטנציאל הרווח הוא גדול, ולכן יזמים ומשקיעים החושבים לטווח ארוך ינסו לאתר נכסים עם פוטנציאל לשינוי ייעוד, תוך בחינת כדאיות והיתכנות המהלך ונתונים נוספים. 

הון עצמי הוא מונח חשבונאי המתאר את ההפרש בין סך הנכסים וסך ההתחייבויות. אם הנכסים עולים על ההתחייבויות – ההון העצמי חיובי. אם ההתחייבויות עולות על הנכסים – ההון גירעוני.   בתחום המשכנתאות, לצורך קבלת המשכנתא נדרש הון עצמי בגובה של 25% מערך הנכס או ממחירו (הנמוך מבין השניים). לכן, אם מחיר הדירה הוא 1 מיליון שקלים, על הרוכש להחזיק בהון עצמי של 250 אלף שקל לפחות כדי לקבל משכנתא. כמובן, ככל שההון העצמי יהיה גדול יותר ביחס לגובה ההלוואה, גם תנאי ההלוואה יהיו טובים יותר.  

"משקיע כשיר" או "לקוח כשיר" הוא מונח מתוך חוק ניירות ערך, המתייחס לאדם (או תאגיד) מוחרג, שמותר להפנות אליו הצעות להשקעה שהחוק אוסר להפנות לציבור הרחב.   אחת ממטרות החוק היא להגן על משקיעים מפני השקעות מסוכנות, ולתת בידיהם כלים להערכת ההשקעה. לצורך כך, כל הצעה להשקעה מחויבת בהצגת תשקיף שאושר על ידי הרשות לניירות ערך. התשקיף מאפשר למשקיעים להיות מודעים באופן שקוף יחסית לסיכונים ולרווחים הפוטנציאליים.   החוק מאפשר הצגת הצעות השקעה גם בהיעדר תשקיף בתנאים מסוימים. אחד מהם הוא אפשרות הצעת השקעות למשקיע ה"מתוחכם", המכונה "משקיע כשיר", שנתפס כבעל ידע וניסיון מספיקים כדי לקבל הצעות להשקעה בלי תשקיף, ולהתמודד עצמאית עם השקעות מורכבות. משקיעים כשירים נהנים מגישה להזדמנויות השקעה שלרוב עומדות בפני גופים מוסדיים בלבד, ומגישה לנתונים מסווגים, שאינם גלויים לרוב הציבור.  תנאי נוסף המאפשר הצעת השקעה ללא תשקיף הוא הגבלת ההצעה לפחות מ-35 ניצעים (ע"ע), באופן שמגדר את הסיכון לקבוצת משקיעים קטנה.  משקיע כשיר יחיד הוא מי שעונה על

תוכנית בניין עיר (תב"ע) היא מסמך תכנוני שמגדיר מה מותר לבנות על כל קרקע או מגרש בישראל, ולאילו מטרות. לדוגמה – האם הקרקע מיועדת למגורים, למסחר, לתעשייה, לשטח ציבורי, או אולי אסור לבנות בה בכלל. התוכנית כוללת הנחיות ספציפיות כמו כמה קומות מותר לבנות, מהו הגובה המרבי של הבניין, מהו המרחק המינימלי מהכביש או מהבניינים הסמוכים, אם מותר לשלב מסחר בקומת הקרקע ועוד. נוסף על כך, היא כוללת מפה שמציגה את החלוקה של הקרקע לפי סוגי שימוש – מגורים, מסחר, שטחים פתוחים וכדומה. התב"ע קובעת את התנאים שבהם אפשר להוציא היתר בנייה. אם פרויקט מסוים אינו עומד בהנחיות התב"ע, אי אפשר להתחיל בביצועו. מה זה אומר עבורכם כמשקיעים? כדי שפרויקט יֵצא לפועל, הוא חייב לעמוד בתנאים שמוגדרים בתב"ע. אם יש סתירה בין מה שמתוכנן לבין מה שמותר – יש צורך בשינוי תכנוני, שהוא לרוב מורכב ודורש זמן. בתבואה השקעות נדל"ן, כל פרויקט נבחן מראש בהתאם לתב"ע הרלוונטית. אנחנו בוחרים רק

תוכנית מתאר ארצית היא התוכנית לתכנון כל שטח מדינת ישראל. תוכנית המתאר קובעת מה יהיה ייעוד הקרקעות – תעשייה, חקלאות, מסחר, מגורים, יישובים חדשים, שטחים פתוחים; היא מתווה את קווי התחבורה (רכבות, כבישים, נמלים); ומציינת אזורים אסורים לבנייה (עתיקות, מקומות קדושים, נוף). נוסף לתוכנית המתאר הארצית, קיימות גם תוכנית מתאר מחוזית ומקומית, הפועלות בהתאם להתוויות תוכנית המתאר הארצית. תוכנית המתאר הארצית כוללת תוכניות פרטניות שניתנים להן מספרים. כך, למשל, תמ"א 35 היא תוכנית מתאר מקיפה וארוכת טווח שמשפיעה ישירות על פריסת הבנייה ברחבי ישראל, ותמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. לתוכניות המתאר הארציות השפעה ישירה על ענף הנדל"ן והבנייה בישראל. איך זה קשור אליכם כמשקיעי נדל"ן? לתוכניות מתאר יש תפקיד מרכזי בקביעת הכיוון שאליו הולכת הבנייה במדינה, והאזורים שצפויים בהם שינויים. בבדיקת השקעה בנדל"ן, שווה לדעת אם האזור נמצא בתוכנית פיתוח או התחדשות, אם מתוכננת בו תחנת רכבת, או אם הוא מוגדר כשטח פתוח