מונחון

הפשרת קרקע חקלאית היא שינוי ייעוד הקרקע – מקרקע חקלאית שאין לבנות עליה, לקרקע המיועדת לבנייה למגורים או למסחר. תהליך שינוי ייעוד של קרקע עלול להיות ארוך ומורכב, שכן בדרך כלל הוא כולל סדרה של אישורים בירוקרטיים והכנה של תוכניות בנייה. עם זאת, משקיעים רבים מתעניינים בקרקעות המוגדרות כחקלאיות, משום שהן זולות בעת הרכישה, אך עשויות להיות שוות הרבה יותר לאחר הפשרתן. איך מתבצע תהליך ההפשרה? ההליך כולל שינוי בתוכניות המתאר, הכנת תוכנית מפורטת (תב"ע), קבלת אישורים מוועדות התכנון בכל הדרגים, פרסום לציבור והתמודדות עם התנגדויות. מדובר בתהליך הדרגתי שיכול להימשך שנים רבות – תלוי במיקום הקרקע, במצב התכנוני שלה (למשל אם יש כבר תוכניות מאושרות או שצריך להתחיל מאפס), ובמידת ההתאמה של האזור למדיניות הפיתוח של הרשויות. למה זה מושך משקיעים? קרקע חקלאית נמכרת לרוב במחיר נמוך משמעותית מקרקע המיועדת לבנייה. אם וכאשר הקרקע תופשר, השווי שלה עשוי לזנק – לעיתים פי כמה – בהתאם לייעוד החדש וליכולת לממש

מדד תשומות הבנייה הוא מדד המשקלל את השינויים במחירי הבנייה של דירות למגורים. הוא כולל למשל את השינויים בעלות החומרים (כמו בטון, מלט וברזל), שכר העבודה, ההובלה, שכירות הציוד והרכב ועוד. המדד מתפרסם מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ונחשב חשוב במיוחד לרוכשי דירות חדשות מקבלן, כי מחירי הדירות מוצמדים לעיתים קרובות למדד הזה. מי מושפע מהמדד? המדד משפיע בעיקר על רוכשי דירות "על הנייר" – כלומר בפרויקטים שטרם הושלמה בנייתם. במקרים רבים, חוזה הרכישה כולל הצמדה למדד תשומות הבנייה, כך שכל עלייה במדד לאורך תקופת הבנייה עלולה לגרור עלייה במחיר שהרוכש ישלם בפועל. לפי חוק המכר, אפשר להצמיד עד 40% ממחיר הדירה למדד – אך גם כך מדובר בתוספת שיכולה להגיע למאות אלפי שקלים, לעיתים מבלי שהקונה היה מודע לכך מראש. יש רוכשים שמנסים לקבע את מחיר הדירה מראש או להתמקח עם הקבלן על נוסחת ההצמדה, אך בפועל לקבלנים יש מעט מאוד גמישות בנושא – במיוחד בתקופות של

נסח טאבו הוא רישום של זכויות במקרקעין מסוימים. למעשה, הוא מעגן באופן חוקי את המגבלות וההגבלות בשימוש בנדל"ן, ותפקידו להגביל את השימוש האפשרי בנכס כך שאפשר יהיה להשתמש בו למטרה שלשמה הוא נבנה ולא לשנות אותו בהתאם לרצון אישי. והוא גם מספק מידע על אודות הנכס.  נסח טאבו משמש כמעין תעודת הזהות של הנכס, והוא כולל את פרטי הזהות של בעלי הנכס שהתחלפו במשך השנים, את שטחו, גודלו וייעודו, וכן מידע על חריגות בנייה, הערות אזהרה ועוד.   הפקת נסח טאבו מסייעת בהבטחת שימוש תקין בנכס ספציפי, בהתאם לנתונים שנקבעו לגביו ובהתאם לחוקי הפיתוח שאישרו זאת. היא כוללת את הזכויות החוקיות והמשפטיות של בעלי הנכסים ביחס לנכס הנמצא בבעלותם, ומוסיפה רמה נוספת של ביטחון משפטי לבעלי הנכסים, במטרה להגן עליהם מפני טענות של צד שלישי בדבר מאפייני הנכס.  נסח הטאבו אפשר להפיק בלשכת רישום המקרקעין (המכונה "טאבו") או באופן מקוון. אפשר להפיק כמה סוגי נסח:  נסח מרוכז – הכולל את כל

מי שרוכש נכס מקרקעין בישראל מחויב בתשלום מס רכישה והמוכר מחויב בתשלום מס שבח. החוק מטיל מדרגת גס גבוהה יותר על רוכשים שכבר יש בבעלותם דירת מגורים אחת.   מלבד השימוש במס כמקור הכנסה משמעותי לקופת המדינה, הטלת מס גבוה יותר על רוכשי דירה שנייה ומעלה נועדה לווסת את שוק הנדל"ן על ידי צמצום הביקוש לדירות להשקעה, ובכך לסייע בהפחתת מחירי הדיור עבור רוכשי דירה ראשונה. מעבר לכך, המחוקק מבקש לעודד שימוש יעיל יותר במלאי הדיור הקיים.  רכישה של דירה שנייה חייבת במס רכישה של 8% ויותר; מכירה של דירה שנייה חייבת במס שבח של 25%. עם זאת, יש מקרים שבהם אפשר לקבל הקלות או פטורים ממס רכישה בעת רכישת דירה שנייה, כמו למשל משפרי דיור, העברת נכס בתוך המשפחה, התחדשות עירונית (תמ"א 38) ועוד.   

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון ממכירת מקרקעין בישראל או ממכירת מניות באיגוד מקרקעין. המס חל על ההפרש בין סכום הרכישה לסכום המכירה של הזכות במקרקעין, בניכוי הוצאות מסוימות (כגון שיפוצים, הוצאות מכירה, תשלום לעורך דין וכדומה). מס שבח הוא פיתוח ישראלי ייחודי, שיוצר הבחנה בין מיסוי רווח הון ממקרקעין ומיסוי רווח הון ממקורות אחרים.   אפשר לקבל פטור ממס שבח במקרים מסוימים: מי שמחזיק רק דירה אחת במשך שנה וחצי זכאי לפטור כאשר הוא מוכר אותה. נוסף על כך, קיים פטור ממס שבח במקרים מסוימים של דירה שהתקבלה בירושה, וכן פטור בעת העברת דירה במתנה או בעקבות גירושים. בחלק מהמקרים קיים פטור ממס בעת מכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה אחת.   חשוב לכלול את מס השבח, וגם את אפשרויות הפטור, בין חישובי ההוצאות והרווחים הצפויים מעסקת נדל"ן.   גובה המס כיום הוא 25% מתוך השבח נטו על עסקת מכירת מקרקעין – כלומר לאחר הפחתת הפטורים וההוצאות המותרים על

"חוק הניצעים" הוא שמו העממי של חוק הרשות לניירות ערך, שמטיל על חברות שמנפיקות ניירות ערך לציבור דרישות מחמירות של שקיפות ודיווח. סעיף 15 של החוק קובע כי יזם, או חברה שלא נסחרת בבורסה, רשאים להציע השקעה לעד 35 משקיעים פרטיים ("ניצעים") בלבד, גם מבלי לפרסם תשקיף. הרציונל הוא שהעלויות של הכנת תשקיף ועמידה בדרישות הרגולציה הן גבוהות מדי כאשר מדובר בהצעה למספר כה מצומצם של ניצעים. כך מגן המחוקק על הציבור הרחב מפני הצעות שיש בהן סיכון, וכן מעודד פרויקטים קטנים.  "ניצע" המוחרג מהגבלה זו הוא מי שהחוק מכנה אותו "משקיע כשיר" (ע"ע), שמותר להציע לו הצעות השקעה גם ללא תשקיף מאושר, מכיוון שהמחוקק סומך על הידע, הניסיון ויכולת ההתמודדות שלו עם השקעות מורכבות.

השקעה מימונית בנדל"ן היא שיטת השקעה שבה המשקיע מצטרף למימון פרויקט שנמצא כבר בשלבי תכנון, בנייה או השבחה. כלומר, היזם נטל על עצמו את הסיכונים הכרוכים במיזם בשלביו הראשוניים, ולאחר מכן הוא מאפשר למשקיעים נוספים להיות שותפים לפרויקט. השותפות מתבצעת באמצעות השקעת סכום מסוים שנדרש ליזם בתהליכי הבנייה לתקופה קצובה, תוך מתן תשואה משמעותית על המימון. תבואה השקעות נדל"ן מתמחה בהשקעות מימוניות הנושאות תשואה אטרקטיבית לפרקי זמן קבועים מראש. מהם היתרונות של השקעה מימונית? השקעה מימונית מתאימה במיוחד למי שמחפשים דרך ברורה, פשוטה ובטוחה יחסית להשקיע בנדל"ן – בלי לקנות דירה, בלי לנהל נכסים, בלי סבך בירוקרטי ובלי הפתעות. בהשקעות נדל"ן רגילות, המשקיע רוכש נכס, צריך למצוא שוכרים, לשאת בעלויות שאינן תמיד צפויות על תחזוקה שוטפת, ולהשקיע זמן ומשאבים בהליכים בירוקרטיים סבוכים. השקעה מימונית, לעומת זאת, מבוססת על תנאים קבועים מראש: אתם יודעים בדיוק כמה אתם משקיעים, לכמה זמן, וכמה תקבלו חזרה. היתרונות המרכזיים: תשואה ידועה מראש –  בלי תלות

ייעוד הקרקע – למגורים, למסחר, לחקלאות, לתיירות או לתעשייה – מוגדר בתמ"א (ע"ע), ואסור לבנות על הקרקע מבנים שאינם תואמים את הייעוד המוגדר. למשל, הקמת בניין מגורים על קרקע חקלאית מהווה עבירה פלילית ועלולה לגרור צו הריסה. עם זאת, אפשר לבצע שינוי של ייעוד קרקע ("הפשרה", ע"ע) באמצעות פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה וקבלת אישורים מכל הגורמים המוסמכים, כולל הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ושר הפנים.   שינוי ייעוד הקרקע עשוי להיות בעל השפעה דרמטית על שווי הקרקע. במקרים מסוימים, שינוי הייעוד הופך קרקעות שהן כמעט חסרות ערך ממשי או ללא שימוש לקרקעות מושבחות ויקרות ערך, ולכן שינוי ייעוד נחשב גם להליך השבחה. מדובר בהליך ממושך, שנמשך שנים וכרוך בלא מעט בירוקרטיה והכנת תוכניות, אך פוטנציאל הרווח הוא גדול, ולכן יזמים ומשקיעים החושבים לטווח ארוך ינסו לאתר נכסים עם פוטנציאל לשינוי ייעוד, תוך בחינת כדאיות והיתכנות המהלך ונתונים נוספים. 

הון עצמי הוא מונח חשבונאי המתאר את ההפרש בין סך הנכסים וסך ההתחייבויות. אם הנכסים עולים על ההתחייבויות – ההון העצמי חיובי. אם ההתחייבויות עולות על הנכסים – ההון גירעוני.   בתחום המשכנתאות, לצורך קבלת המשכנתא נדרש הון עצמי בגובה של 25% מערך הנכס או ממחירו (הנמוך מבין השניים). לכן, אם מחיר הדירה הוא 1 מיליון שקלים, על הרוכש להחזיק בהון עצמי של 250 אלף שקל לפחות כדי לקבל משכנתא. כמובן, ככל שההון העצמי יהיה גדול יותר ביחס לגובה ההלוואה, גם תנאי ההלוואה יהיו טובים יותר.  

"משקיע כשיר" או "לקוח כשיר" הוא מונח מתוך חוק ניירות ערך, המתייחס לאדם (או תאגיד) מוחרג, שמותר להפנות אליו הצעות להשקעה שהחוק אוסר להפנות לציבור הרחב.   אחת ממטרות החוק היא להגן על משקיעים מפני השקעות מסוכנות, ולתת בידיהם כלים להערכת ההשקעה. לצורך כך, כל הצעה להשקעה מחויבת בהצגת תשקיף שאושר על ידי הרשות לניירות ערך. התשקיף מאפשר למשקיעים להיות מודעים באופן שקוף יחסית לסיכונים ולרווחים הפוטנציאליים.   החוק מאפשר הצגת הצעות השקעה גם בהיעדר תשקיף בתנאים מסוימים. אחד מהם הוא אפשרות הצעת השקעות למשקיע ה"מתוחכם", המכונה "משקיע כשיר", שנתפס כבעל ידע וניסיון מספיקים כדי לקבל הצעות להשקעה בלי תשקיף, ולהתמודד עצמאית עם השקעות מורכבות. משקיעים כשירים נהנים מגישה להזדמנויות השקעה שלרוב עומדות בפני גופים מוסדיים בלבד, ומגישה לנתונים מסווגים, שאינם גלויים לרוב הציבור.  תנאי נוסף המאפשר הצעת השקעה ללא תשקיף הוא הגבלת ההצעה לפחות מ-35 ניצעים (ע"ע), באופן שמגדר את הסיכון לקבוצת משקיעים קטנה.  משקיע כשיר יחיד הוא מי שעונה על