מונחון

לוח סילוקין הוא שיטת חישוב הקובעת איך תחזירו הלוואה (למשל משכנתא) לאורך הזמן – כמה תשלמו בכל חודש, כמה מתוך הסכום הולך לקרן (סכום ההלוואה המקורי) וכמה לריבית. יש לשיטת החישוב השפעה ישירה על תזרים המזומנים שלכם ועל סך הריבית שתשלמו. הסוגים המרכזיים: לוח שפיצר – המסלול הנפוץ ביותר בישראל, שבו ההחזר החודשי קבוע, אך בתחילת התקופה חלק גדול מהסכום הולך לתשלום הריבית ורק חלק קטן לפירעון הקרן. בהמשך, החלק שהולך לקרן גדל והריבית פוחתת. היתרון במסלול זה טמון בכך שהוא קל לתכנון, כי ההחזר קבוע. החיסרון בו הוא שמשלמים יותר ריבית בסך הכול. לוח קרן שווה – במסלול זה הקרן נפרעת במנות שוות לאורך כל התקופה, ולכן ההחזר החודשי מתחיל גבוה ויורד עם הזמן. היתרון במסלול זה הוא שמשלמים פחות ריבית בסך הכול. החיסרון נעוץ בכך שהוא דורש יכולת החזר גבוהה בהתחלה. ואיך זה רלוונטי למשקיעים בנדל"ן? אם אתם לוקחים משכנתא או הלוואת מימון לצורכי השקעה, חשוב להבין איך

השקעה המנוהלת ללא מעורבות פעילה של המשקיע. בשיטה זו, אנשי מקצוע או גופים מנהלים את ההשקעה עבורו, בלי שהוא נדרש לקבל החלטות שוטפות לגביה. בין סוגי ההשקעה הפסיבית אפשר למנות השקעה בקרן מחקה מדד, קניית נכס מניב שמנוהל על ידי חברה מתמחה, השקעה מימונית בנדל"ן עם תשואה קבועה מראש וקניית נכס מניב באמצעות גוף מקצועי שמנהל את הנכס והשוכרים. מהם היתרונות? חיסכון בזמן ומשאבים – אין צורך לנתח שווקים, לבחור מניות או לטפל בשוכרים. ודאות ושקיפות – לרוב מדובר בהשקעות בעלות תנאים מוגדרים מראש. גיוון וניהול סיכונים – אפשר להשקיע במגוון אפיקים במקביל. מתאים גם למתחילים – דרך נגישה להיכנס לעולם ההשקעות, גם בלי ניסיון קודם.   מהם החסרונות? תשואה ממוצעת – מקבלים את התשואה הממוצעת של המדד שהקרן עוקבת אחריו, בלי אפשרות להרוויח יותר ("לעשות מכה"). פחות גמישות – אי אפשר לבחור מניות או להגיב במהירות לשינויים בשוק. לא מותאם אישית – ההשקעה לא מתחשבת בצרכים או בהעדפות האישיות

מנגנון הגנה שנועד לשמור על כספי רוכש דירה מקבלן. לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג–1973, הקבלן חייב להבטיח את הכסף ששולם לו, כך שאם הפרויקט לא יושלם – הרוכש יקבל את כספו בחזרה. הדרך הנפוצה ביותר לעשות זאת היא באמצעות ערבות בנקאית (ערבות חוק מכר) – התחייבות של הבנק המלווה להשיב את הסכום ששולם אם הקבלן יפשוט רגל, יפסיק את הבנייה או ייכשל בהשלמת הפרויקט. איך זה עובד? כשאתם רוכשים דירה מקבלן בשלבי תכנון או בנייה, אתם נדרשים לשלם לפי לוח תשלומים שמוסכם מראש, בהתאם לקצב ההתקדמות בפרויקט. לפי חוק המכר (דירות), הקבלן חייב לספק לכם בטוחה (לרוב ערבות בנקאית) לפני קבלת יותר מ-7% ממחיר הדירה, כדי להבטיח שכספכם יוחזר אם הפרויקט ייכשל מכל סיבה. הערבות ניתנת רק על הסכומים שכבר שולמו בפועל, ולא על מלוא שווי הדירה. לדוגמה, אם שילמתם עד כה 300,000 ש"ח מתוך מיליון – רק הסכום הזה מבוטח בערבות. לכן, חשוב לבדוק שעם כל תשלום, מתקבלת גם

השקעה שנועדה לשקף בדיוק את הביצועים של מדד פיננסי מסוים – כמו מדד תל אביב 125, מדד S&P 500 או מדד נדל"ן ייעודי. במקום לנסות לנחש אילו מניות יעלו או לבחור נכסים באופן אקטיבי, פשוט עוקבים אחרי המדד הקיים ומשקיעים בניירות ערך באותן משקולות, ובאותו כיוון של השוק. עושים את זה באמצעות קרנות סל (ETF), קרנות מחקות מדד, או תיקי השקעות פסיביים שמנוהלים בגופים פיננסיים. מהם היתרונות בצורת השקעה זו? פיזור סיכונים רחב עלויות ניהול נמוכות ביצועים סולידיים לאורך זמן פשטות ובקרה הנובעות מכך שאתם יודעים בדיוק במה אתם משקיעים ומהם החסרונות? אין אפשרות לבחור מניות או להגיב לשינויים – ערך ההשקעה משתנה בהתאם למדד אין אפשרות להתערב כשהמדד יורד או לנצל הזדמנויות ספציפיות.   ואיך זה קשור להשקעות נדל"ן? יש גם מדדי נדל"ן – כמו תל אביב נדל"ן, מדדי ריט (REIT) ומדדי תשתיות – שאפשר להשקיע בהם בלי לקנות דירה או לנהל נכס. ההשקעה נזילה (קונים ומוכרים בבורסה) ומתאימה

תוכנית ממשלתית שמאפשרת למשתתפים בה לרכוש דירה חדשה מקבלן במחיר נמוך ממחיר השוק, באמצעות סבסוד הקרקע על ידי המדינה. הפרויקט כולל לרוב הגרלה, ומי שזוכה יכול ליהנות מהנחה שעשויה להגיע למאות אלפי שקלים. מי זכאי להשתתף בתוכנית? בעיקר "חסרי דירה" – מי שבשלוש השנים האחרונות לא היו בעלי דירה (או יותר משליש דירה), לא החזיקו בקרקע לבנייה או בנחלה, ולא התגוררו בדירה בדמי מפתח. הזכאות כוללת זוגות נשואים או ידועים בציבור, הורים לילד מתחת לגיל 21, יחידים מגיל 35 או יחידים מגיל 21 עם נכות משמעותית. אם לאחר שנה נותרו דירות שלא נרכשו, הן מוצעות גם ל"משפרי דיור" – בעלי נכס קודם שמתחייבים למכור אותו בתוך שנה מרגע שיקבלו אישור לאכלוס הדירה. מה עוד חשוב לדעת? המדינה מפקחת על המחיר ועל הקבלן ברמת הפרויקט, אבל לא בודקת כל דירה בנפרד. הרבה מהדירות נמצאות בפריפריה או באזורים מתפתחים. אי אפשר למכור את הדירה במשך 5 שנים מיום קבלת אישור אכלוס או

הפשרת קרקע חקלאית היא שינוי ייעוד הקרקע – מקרקע חקלאית שאין לבנות עליה, לקרקע המיועדת לבנייה למגורים או למסחר. תהליך שינוי ייעוד של קרקע עלול להיות ארוך ומורכב, שכן בדרך כלל הוא כולל סדרה של אישורים בירוקרטיים והכנה של תוכניות בנייה. עם זאת, משקיעים רבים מתעניינים בקרקעות המוגדרות כחקלאיות, משום שהן זולות בעת הרכישה, אך עשויות להיות שוות הרבה יותר לאחר הפשרתן. איך מתבצע תהליך ההפשרה? ההליך כולל שינוי בתוכניות המתאר, הכנת תוכנית מפורטת (תב"ע), קבלת אישורים מוועדות התכנון בכל הדרגים, פרסום לציבור והתמודדות עם התנגדויות. מדובר בתהליך הדרגתי שיכול להימשך שנים רבות – תלוי במיקום הקרקע, במצב התכנוני שלה (למשל אם יש כבר תוכניות מאושרות או שצריך להתחיל מאפס), ובמידת ההתאמה של האזור למדיניות הפיתוח של הרשויות. למה זה מושך משקיעים? קרקע חקלאית נמכרת לרוב במחיר נמוך משמעותית מקרקע המיועדת לבנייה. אם וכאשר הקרקע תופשר, השווי שלה עשוי לזנק – לעיתים פי כמה – בהתאם לייעוד החדש וליכולת לממש

מדד תשומות הבנייה הוא מדד המשקלל את השינויים במחירי הבנייה של דירות למגורים. הוא כולל למשל את השינויים בעלות החומרים (כמו בטון, מלט וברזל), שכר העבודה, ההובלה, שכירות הציוד והרכב ועוד. המדד מתפרסם מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ונחשב חשוב במיוחד לרוכשי דירות חדשות מקבלן, כי מחירי הדירות מוצמדים לעיתים קרובות למדד הזה. מי מושפע מהמדד? המדד משפיע בעיקר על רוכשי דירות "על הנייר" – כלומר בפרויקטים שטרם הושלמה בנייתם. במקרים רבים, חוזה הרכישה כולל הצמדה למדד תשומות הבנייה, כך שכל עלייה במדד לאורך תקופת הבנייה עלולה לגרור עלייה במחיר שהרוכש ישלם בפועל. לפי חוק המכר, אפשר להצמיד עד 40% ממחיר הדירה למדד – אך גם כך מדובר בתוספת שיכולה להגיע למאות אלפי שקלים, לעיתים מבלי שהקונה היה מודע לכך מראש. יש רוכשים שמנסים לקבע את מחיר הדירה מראש או להתמקח עם הקבלן על נוסחת ההצמדה, אך בפועל לקבלנים יש מעט מאוד גמישות בנושא – במיוחד בתקופות של

נסח טאבו הוא רישום של זכויות במקרקעין מסוימים. למעשה, הוא מעגן באופן חוקי את המגבלות וההגבלות בשימוש בנדל"ן, ותפקידו להגביל את השימוש האפשרי בנכס כך שאפשר יהיה להשתמש בו למטרה שלשמה הוא נבנה ולא לשנות אותו בהתאם לרצון אישי. והוא גם מספק מידע על אודות הנכס.  נסח טאבו משמש כמעין תעודת הזהות של הנכס, והוא כולל את פרטי הזהות של בעלי הנכס שהתחלפו במשך השנים, את שטחו, גודלו וייעודו, וכן מידע על חריגות בנייה, הערות אזהרה ועוד.   הפקת נסח טאבו מסייעת בהבטחת שימוש תקין בנכס ספציפי, בהתאם לנתונים שנקבעו לגביו ובהתאם לחוקי הפיתוח שאישרו זאת. היא כוללת את הזכויות החוקיות והמשפטיות של בעלי הנכסים ביחס לנכס הנמצא בבעלותם, ומוסיפה רמה נוספת של ביטחון משפטי לבעלי הנכסים, במטרה להגן עליהם מפני טענות של צד שלישי בדבר מאפייני הנכס.  נסח הטאבו אפשר להפיק בלשכת רישום המקרקעין (המכונה "טאבו") או באופן מקוון. אפשר להפיק כמה סוגי נסח:  נסח מרוכז – הכולל את כל

מי שרוכש נכס מקרקעין בישראל מחויב בתשלום מס רכישה והמוכר מחויב בתשלום מס שבח. החוק מטיל מדרגת גס גבוהה יותר על רוכשים שכבר יש בבעלותם דירת מגורים אחת.   מלבד השימוש במס כמקור הכנסה משמעותי לקופת המדינה, הטלת מס גבוה יותר על רוכשי דירה שנייה ומעלה נועדה לווסת את שוק הנדל"ן על ידי צמצום הביקוש לדירות להשקעה, ובכך לסייע בהפחתת מחירי הדיור עבור רוכשי דירה ראשונה. מעבר לכך, המחוקק מבקש לעודד שימוש יעיל יותר במלאי הדיור הקיים.  רכישה של דירה שנייה חייבת במס רכישה של 8% ויותר; מכירה של דירה שנייה חייבת במס שבח של 25%. עם זאת, יש מקרים שבהם אפשר לקבל הקלות או פטורים ממס רכישה בעת רכישת דירה שנייה, כמו למשל משפרי דיור, העברת נכס בתוך המשפחה, התחדשות עירונית (תמ"א 38) ועוד.   

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון ממכירת מקרקעין בישראל או ממכירת מניות באיגוד מקרקעין. המס חל על ההפרש בין סכום הרכישה לסכום המכירה של הזכות במקרקעין, בניכוי הוצאות מסוימות (כגון שיפוצים, הוצאות מכירה, תשלום לעורך דין וכדומה). מס שבח הוא פיתוח ישראלי ייחודי, שיוצר הבחנה בין מיסוי רווח הון ממקרקעין ומיסוי רווח הון ממקורות אחרים.   אפשר לקבל פטור ממס שבח במקרים מסוימים: מי שמחזיק רק דירה אחת במשך שנה וחצי זכאי לפטור כאשר הוא מוכר אותה. נוסף על כך, קיים פטור ממס שבח במקרים מסוימים של דירה שהתקבלה בירושה, וכן פטור בעת העברת דירה במתנה או בעקבות גירושים. בחלק מהמקרים קיים פטור ממס בעת מכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה אחת.   חשוב לכלול את מס השבח, וגם את אפשרויות הפטור, בין חישובי ההוצאות והרווחים הצפויים מעסקת נדל"ן.   גובה המס כיום הוא 25% מתוך השבח נטו על עסקת מכירת מקרקעין – כלומר לאחר הפחתת הפטורים וההוצאות המותרים על