כיצד הפכה תוכנית ממשלתית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה למנוף כלכלי אדיר לבעלי דירות ויזמים? תמ"א 38, ותוכניות דומות שהתפתחו בעקבותיה, משנות את פני הערים ומעניקות לבעלי הדירות הזדמנות נדירה לשדרוג מקיף של הנכס ושל איכות החיים
במשך שנים הם גרו בבניין בלי מעלית, עם סדקים בקירות וחניה מאולתרת בחצר. היום הם מתכננים את המעבר לדירה חדשה אבל באותו מקום – עם לובי, ממ"ד, מרפסת שמש וחזית מפוארת. איך? בזכות תוכנית תמ"א 38.
בשני העשורים האחרונים, תמ"א 38 ביססה את מעמדה כאחת מתוכניות ההתחדשות העירונית המשמעותיות ביותר בישראל. התוכנית, שנולדה מתוך צורך הנדסי-בטיחותי, הפכה לכלי רב עוצמה לשדרוג בניינים ישנים, להעלאת ערך הנכס ולשיפור פני הערים.
מאז יוני 2022, תמ"א 38 אינה תקפה עוד ברמה הארצית. עם זאת, רשויות רבות החילו תוכניות מקומיות חלופיות כמו תמ"א 38 מקומית ותוכניות הריסה ובנייה לפי מדיניות עירונית. לצד ההזדמנויות הגדולות שתוכניות אלו מביאות, חשוב להבין כי מדובר בתהליכים מורכבים, ארוכים ולעיתים רצופי בירוקרטיה ואתגרים. כדי לנצל את הפוטנציאל שבו מבלי להסתבך, כדאי להכיר היטב את שלבי התהליך, את דרכי הפעולה ואת המלכודות האפשריות.
מפרקים את ראשי התיבות: מהי תמ"א 38?
תמ"א – ראשי התיבות של תוכנית מתאר ארצית, ו-38 – מספרה הסידורי של התוכנית. מדובר בתוכנית ממשלתית שיצאה לדרך בשנת 2005. החל משנת 2022 כבר לא מתקבלות בקשות חדשות לתמ"א 38, אך העבודה על בקשות שהוגשו קודם לכן עדיין מתקדמת. כמו כן, יש תוכניות דומות שמתנהלות כיום במסגרת רשויות מקומיות רבות. מטרתה המקורית של תוכנית תמ"א 38 הייתה לחזק מבנים שנבנו לפני 1980 ושאינם עומדים בתקן הנדרש לעמידות בפני רעידות אדמה (תקן 413). בשל מיקומה של ישראל בין השבר הסורי–אפריקאי לבין שבר יגור, מורגשות בארץ רעידות אדמה חזקות אחת לכמה עשורים, וקיים חשש ממשי לקריסת בניינים ישנים בעת רעידה משמעותית – כך שמדובר בצורך אסטרטגי ובטיחותי חשוב.
המדינה אומנם תומכת רגולטורית בתוכנית תמ"א 38, אך אינה מממנת אותה. את התוכנית ותוכניות דומות לה מקדמים יזמים פרטיים או בעלי הדירות שמתאגדים ובוחרים יזם שיקדם את הפרויקט. היזם רשאי לבקש זכויות לתוספת בנייה בהתאם להיתר ובכפוף למדיניות הרשות. לאחר קבלת הזכויות הוא מחזק ומשפץ את הבניין, ובתמורה רשאי לבנות ולמכור דירות חדשות בפרויקט. הדיירים, מצידם, מקבלים בניין מחוזק, ממ"ד, מעלית ולעיתים גם שדרוג תשתיות מלא — וכל זאת מבלי לשלם דבר.
לתמ"א 38 שני מסלולים עיקריים:
- תמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי: במסלול זה מחזקים את המבנה הקיים באמצעות תוספות בנייה. הדיירים מקבלים שדרוג לדירות – כמו ממ"ד, מרפסת או מעלית, והיזם מקבל בתמורה זכויות לבניית קומות נוספות ומכירתן.
- תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש: במסלול זה הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש. בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות ומשודרגות בהתאם להסכמות עם היזם. בשונה מתהליך של פינוי-בינוי, שלרוב מתייחס למתחם של מספר בניינים, התהליך הזה יכול לחול על בניין בודד. הבדל נוסף בין שני התהליכים הוא שפינוי-בינוי מצריך שינוי תב"ע (תכנית בניין עיר), ואילו תמ"א 38/2 היא תוכנית שהוועדה המקומית מוסמכת לאשר בכפוף למדיניות הרשות המקומית. המשמעות היא קיצור משך התהליך.
שלבי התוכנית: איך התהליך מתבצע בפועל?
למרות שמדובר בהשקעה רווחית ואטרקטיבית, חשוב להבין שתמ"א 38 ותוכניות דומות לה הן פרויקט מורכב מאוד הדורש תכנון מוקפד, מיומנות ולא מעט סבלנות. את התהליך אפשר לפרק לכמה שלבים:
- בדיקת זכאות: ראשית יש לבדוק אם הבניין עומד בתנאי הסף שנקבעו בחוק – כמו היתר בנייה שהוצא לפני 1980, אישור מהנדס שהמבנה אינו עומד בתקן 413 לרעידות אדמה, ומינימום של שתי קומות. בניינים אשר קיבלו צו הריסה מבית המשפט, או נכסים שאינם מאוכלסים, כמו מחסנים – אינם זכאים.
- התארגנות דיירים: תמ"א 38/1 מחייבת הסכמה של 67% מבעלי הדירות, ותמ"א 38/2 מחייבת הסכמה של 80% מבעלי הדירות. כדי להשיג את ההסכמה הנדרשת, להתמודד עם התנגדויות, ולפעול מול גורמי המקצוע הרלוונטיים, רצוי לבחור נציגות דיירים שתרכז את הנושא וגם תייצג את הבניין בכל השלבים הבאים.
- בחירת יזם: בחירת יזם לתמ"א 38 היא החלטה קריטית להצלחת הפרויקט. חשוב לבדוק את הניסיון והמוניטין של היזם בפרויקטים דומים, לוודא איתנות פיננסית שתבטיח את סיום הפרויקט, ולבצע הצלבת מידע מול הרשות המקומית.
- בחירת עורך דין: עורך דין נדרש בפרויקט תמ"א 38 כדי לייצג את האינטרסים של בעלי הדירות ולוודא שהם מוגנים משפטית וכלכלית. תפקידו לנהל משא ומתן על תנאי ההסכם מול היזם, להבטיח שהפרויקט מתנהל בהתאם לחוק ולתוכנית, ולוודא קבלת כל הערבויות הנדרשות.
- תכנון אדריכלי והגשת בקשה למידע: לרוב, היזם ובעלי הדירות בוחרים יחד את האדריכל שיוביל את הפרויקט. גם כאן חשוב לבחור באיש מקצוע שמנוסה בפרויקטים מהסוג הזה. האדריכל מגיש בקשה למידע להיתר ומקבל מהעירייה הנחיות מרחביות, כולל דרישות לחניה, פתרונות תשתית והשתלבות בנוף העירוני.
- דיון בוועדה המקומית: לאחר השלמת המסמכים, הבקשה נדונה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ומתפרסמת לעיון הציבור. אם יש התנגדויות, הוועדה דנה בהן וקובעת את עמדתה. על החלטת הוועדה המקומית אפשר לערער דרך וועדת הערר המחוזית. החלטת הוועדה תקפה לשנה מיום קבלתה.
- קבלת היתרים: עם העמידה בתנאים ותשלום האגרות הנדרשות, מונפק היתר בנייה שתוקפו שלוש שנים, עם אפשרות להארכה. נוסף על כך יש לקבל אישור להתחלת העבודות ממחלקת הפיקוח על הבנייה.
- ביצוע עבודות :בהתאם למסלול שנבחר — חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה – מתחילות העבודות, שלרוב נמשכות בין שנה לשלוש שנים.
- קבלת טופס 4: עם סיום העבודות, יש להגיש למחלקת הפיקוח על הבנייה בקשה לתעודת גמר. אם כל תנאי הבקשה מולאו, יינתן טופס 4 – אישור לאכלוס המבנה הכולל בין היתר אישור לחיבורי חשמל ומים.
- אכלוס: בסיום התהליך ולאחר שהתקבלו כל האישורים, הדיירים חוזרים לבתיהם המשופצים או נכנסים לבתיהם החדשים.
זכויות הדיירים, עלויות ומיסוי
במהלך תקופת הבנייה במסגרת תמ"א 38, לדיירים מוקנות זכויות מגורים שונות בהתאם למסלול שנבחר. במסלול תמ"א 38/1 היזם אינו מחויב בחוק לממן לדיירים שכר דירה מלא, אך ברוב ההסכמים הוא נושא לפחות בחלק מעלות השכירות. במקרה של דיירים מבוגרים בני 80 ומעלה, חלה חובה למימון דיור חלופי מלא לאורך כל תקופת העבודות. לעומת זאת, במסלול תמ"א 38/2, היזם מחויב לממן דיור חלופי לכל בעלי הדירות עד למסירת הדירות החדשות, ובמקרים של דיירים קשישים ניתנת גם האפשרות לקבל "דירת תמורה" בבניין מחודש — כך שהם אינם נדרשים להתמודד עם תקופת מעבר מורכבת.
בעלויות של מימון הפרויקט נושא לרוב היזם, בתמורה לקבלת זכויות הבנייה בבניין. המשמעות עבור בעלי הדירות היא שהם נהנים מחיזוק המבנה, שדרוג הדירה, חידוש תשתיות, מעלית ולובי משופץ — וכל זאת ללא כל עלות מצידם. עם זאת, קיימים גם מקרים שבהם הדיירים בוחרים לממן את הפרויקט בעצמם, ובתמורה ליהנות ממכירת יחידות הדיור החדשות שנבנות במסגרת הפרויקט.
גם בתחום המיסוי, המדינה מעניקה הקלות משמעותיות במטרה לעודד חיזוק מבנים והתחדשות עירונית. בעקבות תיקון 62 לחוק מיסוי מקרקעין, בעלי הדירות פטורים ממס שבח על זכויות הבנייה שהוענקו להם מכוח תמ"א 38, בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו בחוק. בעבר היה גם פטור מהיטל השבחה, אך הוא בוטל ביוני 2022. ההקלות השונות הסירו חסמים כלכליים משמעותיים ואפשרו ליזמים ולבעלי הדירות לקדם פרויקטים בקצב מואץ הרבה יותר.
היזם נושא לרוב בעלויות המימון והמדינה מעניקה הקלות משמעותיות ומסירה חסמים כלכליים במטרה לעודד התחדשות עירונית
תמ"א 38: הזדמנות כלכלית או מסלול מכשולים?
תמ"א 38 נחשבת לאחת מתוכניות ההתחדשות העירונית המשמעותיות ביותר בישראל, והיא טומנת בחובה פוטנציאל כלכלי אדיר לבעלי דירות. מדובר בפרויקט שמאפשר לבעלי נכסים לשדרג את איכות החיים שלהם, להעלות את ערך הדירה בעשרות אחוזים, ולקבל בניין מחוזק וחדשני — וכל זאת ללא הוצאה כספית מצידם. עם זאת, לצד ההזדמנות הכלכלית המשמעותית, מדובר בתהליך ארוך, מורכב ולעיתים רצוף מהמורות, בירוקרטיה ומחלוקות, ולכן חשוב להבין את שני צדדיו של המטבע.
מצד אחד, לתמ"א 38 יתרונות בולטים: היא מחזקת את המבנה מפני רעידות אדמה ומשפרת את בטיחותו, מאפשרת הרחבת הדירות הקיימות ותוספת ממ"ד, מרפסת ומעלית, מעלה את ערך הנכס בצורה משמעותית ומלווה גם בהקלות ולעיתים אף בפטורים ממס שבח ומהיטל השבחה — מה שמגדיל את הרווח הפוטנציאלי לבעלי הדירות. מעבר לכך, היא גם משפרת את חזות הבניין והרחוב כולו, מחדשת תשתיות ומקדמת את המרחב העירוני.
מצד שני, הדרך למימוש הפוטנציאל הזה אינה פשוטה. התהליך כולל ריבוי שלבים, אישורים ודיונים מול רשויות תכנון, העלולים לעכב את קצב ההתקדמות. התנגדויות בין דיירים, פערים בציפיות או חוסר הסכמה על תנאי ההתקשרות עם היזם עלולים להוביל לעיכובים ממושכים ואף להליכים משפטיים. נוסף על כך, בחירה לא נכונה של יזם עלולה לגרור בעיות פיננסיות או את כישלון הפרויקט כולו. גם תקופת המעבר בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש עלולה להיות ארוכה ומאתגרת לדיירים, במיוחד כאשר אין תיאום מלא בין הצדדים. טעויות נפוצות כמו היעדר ייעוץ משפטי מקצועי, חוסר שקיפות או חתימה על הסכמים לא מאוזנים מחזקות עוד יותר את הסיכונים.
למרות הקשיים, תמ"א 38 ותוכניות התחדשות דומות הן ללא ספק הזדמנות כלכלית משמעותית עבור בעלי הדירות. כאשר התהליך מתבצע בליווי אנשי מקצוע מנוסים אפשר לייעל את התהליך, לצמצם את הסיכונים ולהבטיח שהתוצאה תהיה מבנה חדש, בטוח, יוקרתי ובעל ערך כלכלי גבוה בהרבה מהנכס המקורי.
בחירת יזם מנוסה – המפתח לפרויקט מוצלח
עקרונית, דיירים יכולים לקדם תהליך של תמ"א 38 באופן עצמאי, אך מכיוון שמדובר בפרויקט מורכב הדורש הבנה מקצועית מעמיקה והתמודדות עם גורמים רבים – בפועל, חיוני להיעזר ביזם בעל ניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית. יזם מקצועי יודע לנהל את כל שלבי הפרויקט ביעילות, למנוע טעויות יקרות ולעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו.
בעת בחירת היזם חשוב לשים לב לכמה קריטריונים מרכזיים: ניסיון בפרויקטים דומים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, יציבות כלכלית שתבטיח את סיום העבודות, הבנה מעמיקה בצרכים של הדיירים, יחסים טובים עם הרשויות המקומיות ושקיפות מלאה לכל אורך הדרך.
תבואה השקעות נדל"ן עונה בדיוק על הדרישות הללו. החברה מחזיקה בניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית ובניהול פרויקטים של תמ"א 38, ומובילה את הדיירים מהשלבים הראשונים של התכנון ועד למסירת הבניין החדש – תוך הקפדה על איכות, עמידה בסטנדרטים הגבוהים ביותר ושירות אישי.
סיכום: הזדמנות גדולה – בתנאי שעושים את זה נכון
תמ"א 38 ותוכניות ההתחדשות שהתפתחו בעקבותיה חוללו מהפכה אמיתית בענף הנדל"ן בישראל. לתוכניות אלו יש פוטנציאל השבחה משמעותי שיכול להעלות את ערך הדירות, אך כפי שהוסבר הן כרוכות בתהליך מורכב.
לכן, מי שמעוניין לקדם פרויקט התחדשות בבניין שלו צריך להקפיד על מספר עקרונות: לבחור יזם מקצועי ואמין בעל ניסיון מוכח, להיעזר בעורך דין מלווה, לשמור על שקיפות בין הדיירים ולפעול בצורה מאורגנת ואחראית. יישום נכון של התהליך יכול להפוך בניין ישן למכרה זהב — ולהקפיץ את ערך הנכס בצורה דרמטית.
