עליית מחירי הדיור בישראל בשנים האחרונות הפכה לסוגיה בוערת שמעסיקה כל בית. אבל מי באמת מרוויח מהעלייה הזו ובאיזה אופן? בחנו כיצד הגופים הציבוריים וגם מערכת הבנקאות הפרטית נהנים מעליות המחירים ומיהם אלו שנפגעים ממנה
רשות מקרקעי ישראל: הכנסות של עשרות מיליארדים
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שמנהלת כ-90% מהקרקעות במדינה, הפכה בשנים האחרונות לאחת הנהנות המרכזיות מעליית מחירי הדיור. אם בעשור הקודם ההכנסות השנתיות שלה נעו סביב 12–16 מיליארד שקל, הרי שבשנים האחרונות המספרים זינקו: ב־2022 נרשם שיא של כ־37–41 מיליארד שקל הכנסות. ב־2024 אומנם נרשמה ירידה חדה וההערכות עומדות על כ־22 מיליארד שקל. ועדיין, במבט על העשור הנוכחי, מדובר בהכנסות הגבוהות פי שניים עד שלושה מהעשור שקדם לו.
המודל הכלכלי של רמ"י מבוסס על כמה מקורות הכנסה ישירים מעסקאות נדל"ן. ראשית, היא מוכרת זכויות חכירה ל־98 שנה ולא את הקרקע עצמה, כאשר הקבלנים משלמים לה סכומי עתק עבור זכויות הבנייה. נוסף על כך, נגבים היטלי פיתוח, דמי ניהול, ביטוחים והפקדות בטוחות מהיזמים. מקור מרכזי נוסף הוא מכרזי קרקע, שם מתחרים הקבלנים על מחירים גבוהים במיוחד, מה שמגדיל את ההכנסות. גם בשוק המשני, כאשר אזרח מוכר דירה, רמ"י גובה היטלי השבחה ודמי רישום על העברת הזכויות.
כך נוצר מצב שבו ככל שמחירי הדיור עולים, ההכנסות של רמ"י מזנקות: קבלנים משלמים יותר במכרזים, היטלים מתעדכנים לפי שווי הנכס, והביקוש לקרקע מעלה עוד יותר את המחיר. מבחינה ציבורית, רמ"י אמורה לפעול לאיזון בין הצורך בהכנסות למדינה לבין האחריות להבטיח דיור בר השגה. בפועל, הנתונים מלמדים כי האינטרס הכלכלי של המדינה מחזק את מגמת ההתייקרות – ומציב סימן שאלה לגבי מידת המחויבות שלה לבלימת עליית המחירים.
הממשלה: מיסים מכל כיוון
הממשלה מרוויחה באופן ישיר מעליית מחירי הדיור בישראל, דרך מערכת מיסוי מקיפה המוטלת על רוכשים ומוכרים של דירות. כל עסקה בשוק הנדל"ן מייצרת הכנסות משמעותיות לאוצר המדינה, והיקף ההכנסות גדל ככל שמחירי הדירות ממשיכים לטפס.
המס המרכזי הראשון הוא מס רכישה, שמוטל על כל אדם או חברה הרוכשים דירה. שיעור המס פרוגרסיבי: נכון ל־2025, דירה יחידה פטורה ממס עד 2.08 מיליון שקל, מעל סכום זה המס עולה בהדרגה עד 10%. לעומת זאת, על דירה נוספת חלים שיעורים גבוהים בהרבה – 8% מהשקל הראשון ועד 10% ברמות מחירים גבוהות. המשמעות ברורה: ככל שמחירי הדירות עולים, בסיס המס מתרחב, והמדינה גובה סכומים גדולים יותר מכל עסקה.
המס השני הוא מע"מ בשיעור של 18%, החל על רכישת דירות חדשות מקבלן. זהו מס עקיף על צריכה, ובתחום הנדל"ן השפעתו דרמטית: כל התייקרות של 100 אלף שקל במחיר דירה מגדילה מיידית את הכנסות המדינה ב-18 אלף שקל נוספים. מדובר באחד ממקורות ההכנסה המרכזיים של האוצר בשוק הדיור, שכן כל עלייה במחירים מיתרגמת להכנסות נוספות – ללא כל פעולה מצד הממשלה.
המס השלישי הוא מס שבח, מס של 25% על הרווח מהמכירה – ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה (בניכוי הוצאות מוכרות). בתקופות של התייקרות מחירים, הרווחים ממכירת דירות מזנקים, ובהתאם גם סכומי המס שהמדינה גובה. אומנם קיימים פטורים במקרים מסוימים, למשל על מכירת דירת מגורים יחידה, אך בשוק כולו מדובר בהכנסות גדולות לאוצר.
הרשויות המקומיות: היטלים ותשלומים גבוהים יותר
הרשויות המקומיות בישראל נהנות משמעותית מעליית מחירי הנדל"ן, בעיקר באמצעות שלושה אפיקים עיקריים: היטל השבחה, תשלומי פיתוח וארנונה. כל אלה תלויים בערך הנכס – וכאשר שווי הדירות עולה, כך גם מתקבלות מהן הכנסות גבוהות יותר לרשות המוניציפלית.
היטל השבחה הוא תשלום חד-פעמי שגובה הוועדה המקומית עבור עליית שווי מקרקעין שנגרמה כתוצאה מאישורי תוכניות, הקלות או שימוש חורג. השיעור עומד על 50% מעליית השווי – כלומר, אם הנכס השביח את ערכו ב־200,000 ש"ח, ההיטל יהיה 100,000 ש"ח. החישוב נעשה על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה, ואפשר לערער עליו. ההיטל משמש למימון תשתיות, מבני ציבור ופרויקטים לפיתוח האזור.
תשלומי פיתוח (שגם מוכרים כ"היטלי פיתוח") מוטלים על יזמים בעת קבלת היתר בנייה. הם מיועדים לכסות עלויות של תשתיות כגון כבישים, ביוב, רמזורים ושירותים עירוניים. תשלומים אלה נקבעים לפי תקנות עירוניות וגדלים בהתאם לסדרי גודל הפיתוח – וכאן שוב, עליית מחירים ויזמות מוגברת מביאות לתשלומים גבוהים יותר לרשויות המקומיות. אף על פי שהמקורות לא מתארים שיעור מדויק, מדובר בקורלציה ישירה בין פיתוח יזמי לבין קופת העירייה.
ארנונה היא מס שנתי שמוטל על מבנים וקרקעות ומשמש למימון שירותים עירוניים כמו חינוך, פינוי אשפה, תאורה ציבורית ועוד. חישוב הארנונה מתבסס על מספר קריטריונים: גודל הנכס, סוג השימוש (מגורים, מסחר וכו') ומיקום הנכס. כאשר ערך הנכס עולה, פעמים רבות עולה גם היקף הארנונה – במיוחד באזורי ביקוש גבוה ובשכונות יוקרתיות.
כך, בעת עליית מחירי הדיור הרשויות המקומיות נהנות באופן ישיר: הן מקבלות הכנסות משמעותיות המשמשות לפיתוח, שירותים ותחזוקת תשתיות, היישר מכיסי בעלי הדירות והיזמים.
המערכת הבנקאית: משכנתאות יקרות, רווחים גבוהים
הבנקים בישראל נהנים גם הם באופן ישיר מעליית מחירי הדיור. ככל שמחיר הדירה גבוה יותר, כך נדרשת משכנתא גדולה יותר, והריביות המצטברות לאורך השנים מגדילות את רווחי הבנקים. נכון לתחילת 2025, כ־62% מסך החוב של משקי הבית הוא חוב לדיור, מה שמעיד על תלות גדולה במערכת הבנקאית.
עלייה במחירי הדירות גוררת משכנתאות גדולות יותר, ובכך הבנקים מרוויחים יותר מריביות לאורך זמן. לדוגמה, במהלך 2024 בנק לאומי דיווח על עלייה של כ־30% ברווח הרבעוני, בעיקר בזכות הכנסות ריבית גבוהות מהמשכנתאות. גם בנק הפועלים הציג רווחיות גבוהה וצמיחה בתיק האשראי.
כך, הציבור שמבקש לרכוש דירה, משלם לא רק עבור הנכס עצמו אלא גם עבור הריבית המושקעת לאורך השנים – מה שמוביל לרווחי עתק לבנקים, במיוחד בתקופות של עליית מחירים. במקביל, המערכת הבנקאית נהנית מהפרשי הריבית בין המשכנתאות לפיקדונות, מה שמגדיל עוד יותר את הרווחיות שלה.
האזרח הקטן: נאלץ לשלם בגדול
משקי הבית, זוגות צעירים ומשקיעים קטנים הם אלה שנושאים בעיקר הנטל. עליית המחירים מתורגמת עבורם להחזרי משכנתא כבדים יותר, פגיעה בכושר הקנייה והקטנת האפשרות לרכוש דירה. בפועל, בעוד הגופים הציבוריים והבנקים שומרים ואף מגדילים את הכנסותיהם, הציבור הרחב מוצא את עצמו נשחק תחת העומס.
על פי דו"ח הוועדה לשינוי כלכלי חברתי, עליית המחירים גרמה לגידול ניכר בנטל הוצאות הדיור של משקי הבית בישראל, והקשתה באופן משמעותי את יכולתם לרכוש דירות. מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה עלה באופן משמעותי, מה שמצביע על הקושי הגובר של הציבור לרכוש דירה.
נוסף על כך, על פי נתוני הלמ"ס, שיעור המשכנתאות ביחס להכנסה החודשית נטו של משקי הבית עלה בעשור האחרון, מה שמעיד על הגדלת הנטל הפיננסי על הציבור.
לסיכום, בעוד המדינה, הגופים הציבוריים והבנקים נהנים מעליית מחירי הדיור, הציבור הרחב מוצא את עצמו תחת עומס כלכלי גובר, עם החזרי משכנתא גבוהים יותר ופגיעה בכושר הקנייה.
היזמים: רווח יציב לצד סיכונים
ומה עם יזמי הנדל"ן? לעומת הגופים הקודמים שהוצגו, הם אינם נהנים מאחוזי רווח גבוהים יותר בזמן עליות המחירים. שיעור הרווח שלהם נותר יציב לאורך השנים, ונע סביב 12-15% .עליית המחירים בעיקר משקפת גידול בעלויות הקרקע, הבנייה, המיסים והרגולציה שהיזמים נדרשים לשלם.
כמו כן, הם מתמודדים עם סיכונים רבים כגון עיכובים בבירוקרטיה, שינויים ותנודתיות בשוק. לכן, למרות עליית מחירי הדירות, יזמים לא תמיד מצליחים להגדיל את הרווחים באופן משמעותי. הם נדרשים לנהל סיכונים רבים ולהתמודד עם עלויות גבוהות כדי לשמור על יציבות כלכלית.
כדי להתמודד עם האתגר הזה ולשמור על יציבות, יש יזמים שבוחרים ללכת בדרך אחרת. תבואה השקעות נדל"ן, למשל, מתמקדת בפרויקטים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה במיוחד – מה שמאפשר לה לייצר רווחים מבלי להעמיס את העלויות על הציבור. אורן מסקלצ’י, חבר ועדת ההשקעות של החברה, מסביר: "תבואה בוחרת בקפידה רק פרויקטים שבהם יש הזדמנות אמיתית לייצר ערך. בזכות זה אנחנו יכולים להציע לציבור השקעות עם תשואות יציבות וגבוהות – מבלי שהציבור יישא בנטל המחירים".
עליית מחירי הדירות בישראל מייצרת פער הולך וגדל בין המרוויחים למפסידים. המדינה, הרשויות המקומיות, רשות מקרקעי ישראל והבנקים נהנים כאמור מהכנסות עצומות, בעוד הציבור הרחב מתקשה יותר ויותר לעמוד בעלויות. המפתח לשינוי עשוי להיות באימוץ מודלים של השקעות המייצרות ערך משותף – לטובת הציבור ולא על חשבונו.
