פורטוגל או ישראל: איפה באמת משתלם יותר להשקיע בנדל"ן?

השאלה הזו צצה שוב ושוב בשיחות סלון, בקבוצות פייסבוק למשקיעים ובוובינרים מקצועיים של יועצי נדל"ן: האם שווה לנדוד עם ההון שלנו לחו"ל – למשל, לפורטוגל, שהפכה לאחד מיעדי ההשקעה הפופולריים ביותר בשנים האחרונות – או שעדיף להישאר בארץ, גם אם מחירי הנדל"ן כאן גבוהים? 

הרעיון פשוט ומפתה: לקנות דירה בליסבון שתעלה לנו פחות או יותר כמו מחסן במרכז הארץ, להשכיר אותה לתיירים או למקומיים, וליהנות מתשואה גבוהה בלי כאב הראש של שוק הנדל"ן הישראלי. אבל האם זה באמת כזה פשוט? והאם זה באמת יותר משתלם? 

כדי לנסות להשיב על כך ברצינות – ניתחנו את הנתונים, דיברנו עם מומחים, ובחנו מקרוב את שתי הזירות: השקעות נדל"ן בפורטוגל לעומת ישראל. 

 פורטוגל – השקעה אטרקטיבית אך מאתגרת  

בשנים האחרונות הפכה פורטוגל ליעד אהוב במיוחד על משקיעי נדל"ן מכל העולם – וביניהם רבים מהמשקיעים הישראלים. על פניו, היא מציעה את הטוב מכל העולמות: מדינה מערבית, חברה באיחוד האירופי, עם עלויות מחיה נמוכות, נופים עוצרי נשימה, ואפשרויות רכישה במחירים שנראים כמעט לא מציאותיים לעין הישראלית. 

ואכן, יש מספר סיבות לכך שהשקעות נדל"ן בפורטוגל נחשבות לאטרקטיביות: 

• מחירי נדל"ן נמוכים משמעותית ביחס לישראל – נכון ל־2024, המחיר הממוצע למ"ר בליסבון נע סביב 5,000 אירו (כ־20,000 ש"ח), לעומת מחירים של 30,000–40,000 ש"ח למ"ר באזורים מרכזיים בארץ. 

• תשואות גבוהות יחסית מהשכרת דירות – בליסבון, התשואה הגולמית השנתית (לפני הוצאות נוספות) מהשכרת דירה נעה בין 4% ל-5% בממוצע,  

• לעומת 2%–2.5% בלבד בתל־אביב.  

• מסלולי מיסוי נוחים שהיטיבו עם משקיעים זרים – כמו תוכנית NHR (Non-Habitual Resident), שעודדה אנשי מקצוע זרים לעבור להתגורר בפורטוגל באמצעות הטבות מס נדיבות למשך עשור. יש לציין שתוכנית זו עתידה להסתיים השנה (2025).  

 אולם היתרונות הללו רחוקים מלצייר את התמונה במלואה. לצידם, יש כמה אתגרים לא פשוטים לכל מי שמעוניין להשקיע בנכסים בפורטוגל: 

• ביטול הטבות למשקיעים זרים בנדל"ן – תוכנית ויזת הזהב, שהעניקה למשקיעים זרים בפורטוגל תמריץ בדמות תושבות ואף אפשרות לאזרחות פורטוגלית בהמשך, בוטלה למשקיעי נדל"ן כבר בסוף 2023, כחלק ממהלך רחב של הממשלה להגבלת משקיעים זרים בשוק הדיור. 

• החמרת הפיקוח על שוק הדיור – הרגולציה בענף הנדל"ן בפורטוגל אף היא הולכת ומחמירה, כאשר ערים כמו ליסבון ופורטו הקפיאו את הנפקת הרישיונות החדשים לדירות המושכרות לטווח קצר (Airbnb) והחוק אף מגביל את אפשרות חידוש הרישיון בעתיד. במקביל נכנסו לתוקף מגבלות שונות על שכר דירה, כחלק מהמאמץ הממשלתי להתמודד עם משבר הדיור המקומי. באזורים מסוימים בליסבון, למשל, נאסר להעלות את שכר הדירה ביותר מ-2% מעל האינפלציה. 

• קשיים הכרוכים בהחזקת נדל"ן במדינה אחרת – ניהול הנכס עשוי להתגלות כמשימה מורכבת, בין אם בגלל המרחק הפיזי, אי-ידיעת השפה המקומית, היעדר בקיאות בחוקים הרלוונטיים או הקושי להתמודד עם גורמים מקצועיים ובירוקרטיים לא מוכרים.  

 השורה התחתונה: פורטוגל מציעה הזדמנויות – אבל גם לא מעט אתגרים. ההשקעה עשויה להשתלם, אך מחייבת הבנה עמוקה של הסביבה, שליטה בפרטים ונכונות להשקיע זמן ומשאבים בניהול הנכס. מדובר בשוק שמתאים למי שמוכן להתמודד עם חוסר ודאות, אך לא למי שמחפש השקעה פשוטה ובטוחה בראש שקט. 

 ישראל – שוק יקר, אבל יציב ומוכר 

אין צורך להציג את שוק הנדל"ן בישראל – כל מי שעקב אחר המחירים בעשור האחרון יודע שמדובר באחד השווקים היקרים בעולם. אבל לצד המחירים הגבוהים, יש בישראל כמה מאפיינים ייחודיים שהופכים אותה ליעד השקעה יציב ורווחי, בעיקר למי שמכיר לעומק את המערכת המקומית. 

מה מייחד את ההשקעה בנדל"ן בישראל? 

• יציבות שוק מתמשכת – מחירי הדירות בישראל עלו בעקביות לאורך כמעט שני עשורים – גם בתקופות של מלחמות, מיתונים ומשברים פוליטיים. כך, לדוגמה, בין השנים 2002 ל-2022 עלו מחירי הנדל"ן ביותר מ-250%, מה שמעיד על ביקוש קשיח גם בתקופות של אי-ודאות. 

• ביקוש טבעי גבוה והיצע מוגבל – הגידול הדמוגרפי בישראל הוא הגבוה ביותר בקרב המדינות המפותחות. נתון זה, בשילוב עם מגבלות תכנוניות וקרקעות בהיקף מוגבל, יוצר שוק שבו ההיצע מתקשה להדביק את הביקוש. 

• שקיפות רגולטורית ומערכת משפטית יציבה – בישראל יש רישום מסודר של מקרקעין, מערכת חוזים מתקדמת ואכיפה אפקטיבית. המשקיע נהנה מהגנה חוקית על זכויותיו, ויכול לפעול בשוק מפוקח וידוע מראש. 

• נגישות גבוהה למימון בנקאי – בניגוד להשקעות בחו"ל, שבהן מימון זר עלול להיות בעייתי או יקר, בישראל משקיע יכול לקבל הלוואה בנקאית גם בריביות נמוכות יחסית, ובשיעור של עד 50% על דירה שנייה ומעלה. 

• היכרות עם השוק המקומי – משקיעים ישראלים פועלים בשפה, בתרבות ובמרחב המשפטי שהם מכירים. זהו יתרון שקשה לכמת, אך יש לו משמעות גדולה בניהול סיכונים, קבלת החלטות ומניעת טעויות. 

 אז איפה משתלם יותר להשקיע? 

הדוגמה שלנו, פורטוגל, מציעה שילוב שנראה על פניו מבטיח: מחירים נגישים, סביבה נעימה, ושיעורי תשואה גבוהים יותר ממה שמקובל לראות בארץ. אבל מתחת לפני השטח מסתתרים אתגרים לא מעטים: מרגולציה משתנה שמקשה על השכרות קצרות מועד לתיירים, דרך שפה זרה ותרבות עסקית שונה, ועד צורך בהתנהלות שוטפת מול גורמים מקומיים שמעולם לא פגשת. זו השקעה שאפשר להרוויח ממנה, אך היא דורשת יותר תשומת לב, זמן והתמצאות ממה שנדמה במבט ראשון. 

השקעה בישראל, לעומת זאת, עשויה אומנם להיות יקרה יותר בתחילת הדרך, אבל יש לה יתרון ברור: אתם מכירים את השטח ויודעים כיצד הדברים עובדים, באילו אזורים כדאי להתמקד, ואיך נראית עסקה טובה. אומנם, אתם נדרשים להביא לשולחן סכום התחלתי גבוה יותר, אולם בתמורה אתם מקבלים שוק שקוף עם ביקוש חזק, ניהול נגיש, והביטחון בכך שאתם יודעים בדיוק איפה הכסף שלכם נמצא. 

רבים מאיתנו יעדיפו להשאיר את כספם בישראל ועל הדרך גם לחזק את הכלכלה הישראלית. ומה עושים כשאין אפשרות, או רצון, לרכוש דירה? בתבואה השקעות נדל"ן פיתחנו בשנים האחרונות דרכים חכמות להשקיע בנדל"ן מבלי לקפוץ ראש לעסקה מורכבת: מהשתתפות במימון פרויקטים המספקת תשואה קבועה, ועד הצטרפות להשקעה בפרויקט קיים וקבלת חלק מהרווחים.