העלויות הנסתרות של עסקת נדל"ן: כמה באמת עולה דירה להשקעה?

האם דירה להשקעה בשווי מיליון ש״ח תעלה לכם מיליון ש״ח? זו טעות נפוצה שתעלה לכם ביוקר. מעבר למחיר הנכס עצמו מסתתרות עלויות שעלולות להפתיע ולהקפיץ את הסכום ההשקעה בעשרות אחוזים. אז שימו לב היטב לעלויות הנלוות וקבלו גם דרך עוקפת להשקעה חכמה בנדל״ן.

המשקיע הישראלי אוהב לרכוש דירה להשקעה, ולפי מחקרים שונים, בצדק. אחת הדרכים הנפוצות לממן רכישת דירה להשקעה היא לקיחת משכנתא, כאשר התשלום על ההחזר מתקבל מהשכרת הדירה. אחת הטעויות הנפוצות של משקיעים מתחילים היא להתייחס אל מחיר הדירה שהם רוכשים כאל עלות עסקת הנדל״ן. המצב בפועל שונה, שכן מאחורי מחיר הדירה עצמה מסתתרות לא מעט הוצאות נוספות שעלולות להקפיץ את העלות הסופית בלא מעט כסף.

דירה להשקעה: העלויות שאף אחד לא מדבר עליהן

בואו נניח שחסכתם 250,000 ש״ח, ואתם מעוניינים לקחת משכנתא ולרכוש דירה להשקעה. ההון העצמי הנדרש לצורך כך עומד על 25%, כלומר מחיר הדירה המקסימלי שבא בחשבון עומד על מיליון ש״ח. ולא, אנחנו לא מדברים על הצורך להשקיע בשיפוץ הדירה, או להוסיף מיזוג אוויר וחימום, שכן אלה עלויות שבדרך כלל כן נלקחות בחשבון, אם כי לעיתים בהערכת חסר. אנחנו מדברים על עלויות ישירות הקשורות למימון ולרכישה, שאותן לא לוקחים בחשבון.

מיסים ועלויות משפטיות של דירה להשקעה

לתהליך רכישת נכס יש עלויות משפטיות נלוות. ראשית, שכר טרחת עורכי דין, אשר בדרך כלל נע בין אחוז לאחוז וחצי משווי הנכס, תלוי במורכבות העסקה ובמוניטין של עורך הדין. השלמת עסקת נדל"ן מחייבת גם רישום רשמי של הנכס על שם הרוכש. הרישום בטאבו כרוך באגרות ובתשלומים נוספים לרשם המקרקעין.

נוסף על כך, לעלות הדירה יש להוסיף את מס הרכישה. באם מדובר על דירה יחידה בבעלותכם, ושווי הדירה הוא פחות מכשני מיליון ש״ח (1,949,475 ש״ח), נכון להיום מס הרכישה יעמוד על אפס אחוז. על כל סכום מעבר לכך – תחויבו במס רכישה לפי מדרגות שנקבעו בחוק ונעות מ 3.5% ועד 10% מס. בדרך כלל, דירה להשקעה תהיה דירה שנוספת לדירה שבבעלותכם, ובמקרה כזה מס הרכישה הוא קבוע ועומד על 8%.

במקרים שבהם הנכס עבר השבחה, בשל שינויים תכנוניים למשל, מכירת הנכס היא אירוע מס המחייב תשלום של 50% מערך עליית הנכס, סכום משמעותי. עקרונית, בעל הנכס הוא זה שעליו חל היטל ההשבחה, אך במקרים רבים הצדדים מסכימים על הסדר של הנחה במחיר הדירה והעברת חובת תשלום היטל ההשבחה על הקונה.

עלויות המיסוי והליווי המשפטי בדירה ששוויה מיליון ש״ח יכולות, אם כן, להגיע ליותר ממאה אלף ש״ח.

דירה להשקעה: יש גם עלויות למימון

כאמור, מימון רכישת דירה להשקעה כרוך בדרך כלל בהשגת משכנתא מהבנק. לתהליך זה עלויות נלוות שלא תמיד נלקחות בחשבון. בין עלויות אלה אפשר למנות דמי פתיחת תיק, שיכולים להגיע לכמה מאות שקלים, הערכת שמאי לשווי הדירה, שיכולה להגיע ל 2,500 ש״ח, ועמלת רישום משכנתא ועו״ד המטפל בכך, שיכולה להגיע ל 3,000 ש״ח. באם תיקחו שירות ליווי של יועץ משכנתאות יש להוסיף לעלויות עוד כמה אלפי שקלים. מעבר לתשלומים חד פעמיים אלה, יש גם תשלומים נלווים שוטפים לאורך כל תקופת ההלוואה, שהבנק יחייב אתכם לקחת על עצמכם כדי לבטח את עצמו, כמו ביטוח חיים למקרה שהלווה לא יוכל לשלם את המשכנתא, וביטוח מבנה להגנה על הנכס עצמו. וכמובן, העלות המשמעותית ביותר במימון היא הריביות וההצמדה לאורך שנים רבות. כאשר מחשבים עלות כוללת של רכישת דירה להשקעה – חייבים להתחשב גם בכל העלויות הנלוות מבחינה מימונית.

הוצאות נוספות בתהליך רכישת דירה להשקעה

במקרים רבים, עסקאות נדל"ן מתבצעות באמצעות מתווך, שמקבל בדרך כלל כשני אחוזים משווי הנכס בתוספת מע"מ, שגם בהם יש להתחשב. נוסף על כך, מומלץ לבצע בדק בית – בדיקה מקצועית לאיתור ליקויים בדירה, גם ברכישה מקבלן וגם ברכישת דירה יד שנייה, כדי לוודא שאנחנו לא קונים חתול בשק וגם כדי להעריך עלויות תיקון נדרשות בהווה ובעתיד. שירות בדק בית יכול אף הוא לעלות כמה אלפי שקלים.

רכישת נכס חדש מהקבלן מביאה איתה עלויות ייחודיות. אגרות פיתוח הן תשלומים לרשות המקומית עבור פיתוח תשתיות באזור כגון כבישים, מדרכות ותאורת רחוב. כמו כן, יש לקחת בחשבון עלויות התחברות לתשתיות כמו חשמל, מים, גז ותקשורת שיכולות להגיע לאלפי שקלים ויותר, שלא תמיד מוזכרים במחיר המקורי של הנכס.

בשורה התחתונה, כאשר אתם בודקים מחיר של דירה להשקעה, ההמלצה שלנו היא להוסיף למחיר לפחות 15%, כלומר: אם התקציב שלכם הוא של מיליון ש״ח, הסכום שיוקצה לעסקה עצמה יהיה כ-850,000 ש״ח.

לא רק דירה להשקעה: השקעה חכמה בנדל"ן ללא כאבי ראש

בשוק של היום, יותר ויותר משקיעים מחפשים אלטרנטיבות לרכישת דירה להשקעה, בין השאר כדי להימנע מהעלויות הנלוות ומכאבי הראש הכרוכים בכך. חלופה אפשרית להשקעה היא השקעה דרך חברת השקעות נדל״ן.

בתבואה השקעות נדל״ן, למשל, אנחנו מציעים מודל המתאים למשקיעים מתחילים או לכאלה שיש להם הון עצמי נמוך. במודל ההשקעה של תבואה השקעות אנחנו מאפשרים למשקיעים להיות חלק ממיזמי נדל״ן גדולים, על ידי השקעה מימונית – כלומר: ההשקעה מיועדת למימון מיזם נדל״ן ספציפי, היא ניתנת לתקופה קצובה, ובתשואה אטרקטיבית וקבועה מראש. התהליך הוא פשוט ונוח, בלי כאבי ראש, ואין לו הוצאות נלוות.

אם אתם מתעניינים בהשקעת נדל״ן חכמה, החל מסכום של 150,000 ש״ח, נשמח לשוחח איתכם ולהבין איזה מסלול השקעה הכי יתאים לכם. השאירו פרטים בטופס ונדבר.