שוקלים לרכוש דירה ורוצים להבין מה הקבלנים מציעים לכם? הגעתם למקום הנכון. ליקטנו עבורכם את עשרת המונחים המובילים שאתם צריכים להכיר כדי לעשות בחירה נבונה ומושכלת לקראת רכישת נכס מקבלן: יתרונות, חסרונות וכל הפרטים הקטנים שחייבים לדעת ומוכרחים לבדוק
עשרת המונחים שחשוב להבין:
1. 90-10
מה זה?
תשלום של 10% מערך הדירה בעת החתימה על החוזה, והיתרה (90%) רק בסמוך לאכלוס.
דוגמה מעשית (ברכישת דירה של 2.5 מיליון ₪):
בחתימת החוזה הרוכש משלם רק 250,000 ₪ (10%) ונשאר עם 2,250,000 ₪ בחשבון למשך 24 חודשים עד למסירה. השקעת הסכום הזה בפיקדון בתשואה שנתית של 4%, למשל, תישא רווח של 180,000 ₪ במהלך שנתיים, ועוד כ-3,000 כתוצאה מאפקט ריבית דריבית).
גם אם אין לו את הסכום בחשבון והוא צריך משכנתא של 1.8 מיליון ₪ למימון יתרת התשלום – הוא חוסך 24 חודשים של תשלומי ריבית על 2.25 מיליון ₪ (כ-7,500 ₪ לחודש למשך שנתיים = 180,000 ש"ח ועוד כ-3,000 בגלל הריבית דריבית). נוסף על כך, הוא יכול להישאר בדירתו הנוכחית עד למסירה ולמכור אותה בתנאי שוק אופטימליים. המודל מתאים במיוחד למי שיש לו נזילות גבוהה או דירה למכירה, ופחות למי שזקוק למימון מיידי של הקנייה.
מה חשוב לדעת?
- המבצע מאפשר לקונה מרווח תזרימי גדול עד למסירת הדירה. כך, במהלך כל תקופת הבנייה הקונה יכול להשתמש בכסף למטרות אחרות – השקעה, פירעון חובות, או המשך מגורים בדירה הנוכחית ללא לחץ למכירה מהירה.
- בגלל שבמודל הזה הקבלן נושא בכל הסיכון הפיננסי, חובה לבדוק את יציבותו הכלכלית. אפשר לעשות זאת באמצעות בדיקת רישומו באופן חוקי ברשם הקבלנים והחברות, וכן לבקש לראות דוחות כספיים, דירוגי אשראי, ליווי בנקאי וניסיון קודם של הקבלן. כמו כן חשוב לבחון את הבטוחות של הפרויקט (ערבות חוק מכר, רישום קרקע, שיעור הון עצמי) – רצוי תוך הסתייעות בעו"ד ורו"ח לבחינה מקצועית.
- המשקיע צריך להיות מוכן עם הסכום של יתרת ה-90% במזומן במועד המסירה, מה שדורש תכנון פיננסי מדויק.
2. דחיית משכנתא – "גרייס"
מה זה?
מדובר בתקופה מוגדרת שבה הקבלן מממן עבורכם את תשלומי המשכנתא עד לקבלת הדירה. כלומר, במהלך תקופה זו אתם לא נדרשים לשלם את הקרן (ולפעמים גם לא את הריבית), והחזר המשכנתא נדחה עד לסיום תקופת ה"גרייס".
דוגמה לגרייס עם דחיית קרן בלבד (עם משכנתא של 1,000,000 ₪):
ניקח לדוגמה משכנתא של מיליון ₪, בריבית של 4% לשנה. ההחזר החודשי הרגיל, ללא גרייס, הוא כ-5,000 ש"ח (קרן + ריבית). בתקופת גרייס של 12 חודשים הדוחה את תשלום הקרן בלבד: תשלמו רק את הריבית, כלומר כ-3,333 ש"ח לחודש. ההחזר הכולל של הקרן יתפזר על יתר תקופת המשכנתא, ולכן התשלום החודשי אחרי הגרייס יהיה מעט גבוה יותר.
דוגמה לגרייס שכוללת גם דחיית ריבית:
בתקופת גרייס של 12 חודשים ללא תשלום קרן וריבית, אתם לא משלמים כלום. הריבית שמצטברת על ה-1,000,000 ש"ח תתווסף לקרן בסיום הגרייס, מה שיגדיל את ההחזר החודשי לאחר תקופת ההמתנה.
מה חשוב לדעת?
- יש לבדוק אם מדובר בדחייה של החזר הקרן בלבד או גם של הריבית.
- לזכור שהריבית נצברת ויש לכך השלכות על גובה ההחזר החודשי לאחר תקופת ה"גרייס" שקיבלתם.
3. הלוואת בלון
מה זה?
מעין הלוואת גישור, שבה הקבלן מעניק מימון לרוכש עד הכניסה לדירה. מתחייבים להחזר חודשי של הריבית, ולהחזר מלא של כל סכום ההלוואה בבת אחת בתום התקופה .קיימות גם גרסאות חלקיות ("בלון חלקי") שבהן מחזירים חלק מהקרן במהלך התקופה ואת היתרה בסוף.
דוגמה להלוואת בלון (בגובה 1,000,000 ₪):
נניח בריבית של 5% לשנה, לתקופה בת 5 שנים: בכל שנה משלמים רק את הריבית: 50,000 ₪ בשנה (שהם 5% מ-1,000,000). בסוף 5 השנים משלמים את כל הקרן – 1,000,000 ₪.
מה חשוב לדעת?
אולי השם "בלון" ניתן להלוואה הזאת כי היא מעניקה אורך נשימה, אבל חשוב להבין:
- הלוואה כזו יכולה להקל תזרימית לטווח קצר, אך מחייבת יכולת החזר גבוהה מאוד בסיום התקופה.
- עלות הריבית המצטברת לרוב גבוהה יותר ביחס להלוואות רגילות.
מהו בעצם ההבדל בין "גרייס" להלוואת בלון?
בגדול, לוח הזמנים. "גרייס" היא דחייה זמנית בתשלומי המשכנתא לתקופה קצרה יחסית, ולאחר הדחייה ממשיכים לשלם כרגיל. הלוואת "בלון" משמעה תשלום הריבית בלבד במהלך כל התקופה עד לקבלת הדירה, ואת הקרן מחזירים במלואה או ברובה בבת אחת בסוף.
4. הלוואות משכנתא מקבלן
מה זה?
הקבלן מציע לכם "הריבית על המשכנתא עליי" ומממן חלק מהריבית או כולה על המשכנתא לתקופה קצובה.
לדוגמה (משכנתא של 1,000,000 ₪ בריבית 4% לשנה):
ללא הלוואת קבלן – תשלום חודשי לבנק של כ-3,333 ש"ח רק על הריבית.
עם הלוואת קבלן – הקבלן מממן את תשלום הריבית ל-12 החודשים הראשונים. כלומר, אתם לא משלמים את הסכום החודשי של 3,333 ₪ במהלך השנה הזו. לאחר תקופת ההקלה, אתם מתחילים לשלם את הריבית בעצמכם (ואת הקרן בהתאם להסכם המשכנתא).
מה חשוב לדעת?
זהו פתרון תזרימי לטווח קצר, אך חשוב לוודא שמימון הריבית ל-12 החודשים לא מגולם בסוף במחיר הדירה.
5. "טרייד אין"
מה זה?
הקבלן מציע לקנות את הדירה הנוכחית שברשותכם או לעזור לכם למכור אותה, כדי להקל את המעבר לדירה חדשה.
מה חשוב לדעת?
- ההצעה מתאימה כמובן רק למי שכבר יש בבעלותם נכס.
- יש לבדוק את שווי ההצעה ואם היא אכן משקפת את שווי השוק. אפשר לבדוק את שווי הנכס בהשוואת עסקאות דומות באזור (באמצעות אתרי נדל"ן ורשות המיסים) או באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך שייתן הערכה מקצועית ורשמית.
6. פטור מהצמדה ל"מדד תשומות הבנייה"
מה זה?
הקבלן מתחייב שלא להצמיד את התשלום שנותר (או חלק ממנו) למדד תשומות הבניה. זה המדד שמודד את השינויים במחירי חומרי הבנייה, עבודה וציוד הנדרשים למיזמי בנייה, והוא מחושב ומתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המדד חשוב לקבלנים, משקיעים ובעלי דירות, מכיוון שהוא משפיע ישירות על עלויות הבנייה ובסופו של דבר על מחירי הדיור בשוק.
לדוגמה (דירה שמחירה 1,000,000 ₪):
אם המדד עלה ב-10% במהלך תקופת הבנייה – ללא הפטור, הרוכש היה צריך לשלם 1,100,000 ₪. כלומר, תוספת של 100,000 ₪ על המחיר המקורי של הדירה, הנחסכת עם הפטור מהצמדה.
מה חשוב לדעת?
- מדובר בהטבה משמעותית, שבמדדים גבוהים מגיעה לשווי של עשרות אלפי שקלים.
7. תשלום מדורג
מה זה?
פריסת התשלומים לפי שלבי בנייה. בדרך כלל מדובר בחמישה עד שבעה שלבים.
לדוגמה (דירה במחיר 1,000,000 ₪):
מחולקת ל-5 תשלומים של 200,000 ₪ כל אחד. תשלום ראשון – לאחר הנחת היסודות; תשלום שני – לאחר בניית השלד, תשלום שלישי – לאחר סיום קירות החוץ, תשלום רביעי – במהלך שלב הגמר, ותשלום חמישי – עם מסירת המפתח.
אם כל תשלום נדחה, במקום לשלם הכול מראש, והכסף נשאר בחשבון חיסכון עם ריבית שנתית של 3%, הרי שבסך הכול הרוכש יכול להרוויח עד 45,000 ₪ (של ריבית מצטברת) בזמן ההמתנה לתשלומים.
מה חשוב לדעת?
- שיטה זו מקטינה סיכון – לא משלמים מראש על משהו שעדיין לא נבנה.
- הכסף שתשלמו בשלב מאוחר יותר נשאר אצלכם זמנית ואפשר להשקיעו, כך שהוא עשוי לצבור ריבית ולהניב תשואה בזמן ההמתנה לתשלום.
8. מימון עצמי של הקבלן
מה זה?
זהו מודל מימון שבו הקבלן מקדים את כל הוצאות הפרויקט מכספו הפרטי או מהון עצמי של החברה, ללא תלות בליווי בנקאי או במוסד פיננסי חיצוני למתן הלוואה או אשראי.
היתרון של מימון עצמי של הקבלן הוא שכל תהליך הבנייה עשוי להיות מהיר וגמיש יותר, בלי תלות בדרישות בנק מלווה. נוסף על כך, חלק מהקבלנים יציעו מחיר אטרקטיבי יותר כי אין להם עלויות מימון חיצוניות.
מה חשוב לדעת?
- זה נשמע מפתה, אבל מסוכן – חשוב במקרה כזה לוודא שיש ערבות בנקאית או ביטחונות (ערבות חוק מכר, רישום הקבלן והחברה, רישום קרקע, שיעור הון עצמי – רצוי תוך הסתייעות בעו"ד ורו"ח לבחינה מקצועית).
- כשיש ליווי בנקאי הבנק מלווה את הפרויקט ומשחרר תשלומים לקבלן בהתאם להתקדמות הבנייה. כך, הבנק מעניק הגנה ללקוח בכך שהוא בודק את הקבלן, מפקח על הבנייה ומבטיח השלמת הפרויקט.
- הסיכונים הכרוכים במודל הזה הם: פשיטת רגל של הקבלן – במקרה כזה הכסף שלכם עלול לרדת לטמיון. עצירת עבודות – הפרויקט עלול להיעצר באמצע ללא אפשרות השלמה. אין הגנות חוק המכר – כלומר, לא תהיה לכם זכות לפיצוי או לערבויות. בעיות משפטיות מורכבות – התדיינות ארוכה ויקרה מול הקבלן או מנהלי העזבון. איכות לא מובטחת – ללא פיקוח בנקאי, איכות הבנייה עלולה לרדת.
9. שכר דירה על חשבון הקבלן
מה זה?
הקבלן משתתף בתשלום שכר הדירה שלכם עד אכלוס הדירה החדשה.
מה חשוב לדעת?
- לבדוק כמה זמן ההטבה תקפה ואם יש מגבלה על הסכום החודשי.
- פרט לשכר הדירה, יש קבלנים שמציעים לממן את עלויות ועד הבית החדש או חברת הניהול לתקופה מסוימת. במקרה כזה חשוב לדעת שהצעת הקבלן עלולה להסתיר עלויות תחזוקה גבוהות בהמשך (של ועד הבית או חברת הניהול), ולכן חשוב לברר מראש מהי התחזוקה החודשית שאותה ישלם הרוכש בתום ההטבה.
10. "הטבות נלוות"
מה זה?
הקבלן מציע תוספות על הדירה הסטנדרטית, כגון מטבח משודרג, מזגן, מחסן, חניה או ריהוט.
מה חשוב לדעת?
- שווה לבדוק את עלות התוספות האלה בשוק – לפעמים "מתנה" כזו מגולמת במחיר ואפשר לרכוש אותה באופן פרטי בזול יותר.
המידע בכתבה זו רלוונטי לרוכשי דירות למגורים או להשקעה. כאן, בתבואה השקעות נדל"ן, איננו עוסקים ברכישת דירות מקבלנים. אנחנו מאתרים מיזמי נדל"ן עם פוטנציאל השבחה גבוה, ומציעים השקעה נדל"נית מסוג אחר. ללא סיכונים ועם תשואה קבועה וידועה מראש.
רוצים לשמוע עוד? הצטרפו למועדון הלקוחות שלנו.
