הדו"ח שפורסם ביוני, ומבוסס על נתוני חודש אפריל, מצביע על ירידה של 30% ברכישות של דירה להשקעה, נסיגה חדה ברכישת דירות חדשות, ועלייה בביקוש לנכסים נזילים וממומנים. ניתוח דו"ח הנדל"ן מצביע על שינוי משמעותי בשוק הדירות להשקעה
שוק הדירות להשקעה נמצא בנסיגה עמוקה. על פי סקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסמו משרד האוצר ובנק ישראל לאפריל 2025, נרשמה ירידה דרמטית בהיקף הרכישות של דירות להשקעה, לצד ירידה חדה עוד יותר בהעדפה לדירות חדשות וירידה כללית באמון המשקיעים בפרויקטים "על הנייר". ברקע לכך: ריבית גבוהה, רגולציה מכבידה, תחושת אי ודאות כלכלית וביטחונית, ורגולציה חדשה של בנק ישראל שמצמצמת את האפשרות של קבלנים להעניק הטבות מימון.
ירידה באטרקטיביות של דירה להשקעה
בחודש אפריל 2025 נרכשו בסך הכול 855 דירות להשקעה, ירידה של 29.8% לעומת אפריל 2024, ושל 27.3% לעומת מרץ 2025. מדובר ברמה נמוכה במיוחד, מהנמוכות בעשור האחרון. משקל המשקיעים מכלל רוכשי הדירות עמד על 14% בלבד – ירידה של 1.5% מהחודש הקודם, וירידה של 9% לעומת אפריל אשתקד.
| פרמטר | נתון | שינוי לעומת אפריל 2024 |
|---|---|---|
| מספר דירות שנרכשו להשקעה | 855 | ▼ 30% |
| משקל המשקיעים מכלל העסקאות | 14% | ▼ 9% |
| חלק הדירות החדשות מסך רכישות המשקיעים | 36% | ▼ 24% |
| מכירות ע"י משקיעים | 1,269 דירות | ▼ 4% |
| רכישות תושבי חוץ | 106 דירות | ▼ 21% |
מגמות בולטות בשוק ההשקעה – אפריל 2025
לא מדובר רק בצמצום רכישות – אלא בתופעה משמעותית בהרבה. במקביל לרכישת 855 דירות מכרו משקיעים 1,269 דירות – כלומר, נגרעו מהמלאי 414 דירות נוספות שמיועדות להשכרה. זהו המשך למגמה שמתרחשת מאז אוקטובר 2021, שלפיה שוק ההשכרה נשחק בהדרגה עקב יציאה של בעלי נכסים.
הירידה חלה כמעט בכל אזורי הארץ. בנתניה, למשל, נרשמה ירידה של 37% ברכישת דירות להשקעה, ברחובות ירידה של 35%, בחדרה ירידה של 29% ובירושלים – 11%. חריגים בולטים נרשמו בתל אביב ובבאר שבע, שם חלה דווקא עלייה מתונה ברכישות יד שנייה על ידי משקיעים, ככל הנראה מתוך חיפוש אחר נכסים באכלוס מיידי באזורים מבוקשים, עם ביקוש קשיח לשכירות.
הרגולציה משפיעה על שוק הדירות החדשות
אחת המגמות הבולטות בדו"ח היא הירידה החדה ברכישת דירות חדשות על ידי משקיעים. רק 36% מהדירות שנרכשו על ידם היו דירות חדשות – ירידה של 24% לעומת אפריל 2024 (אז עמד שיעור זה על כ-60%). ירידה זו נובעת בין היתר מהשפעת מגבלות בנק ישראל, שאוסרות על קבלנים להציע מתווים גמישים של מימון, כמו "10/90" או תשלום נדחה עד לאכלוס.
המגמה הזו בולטת במיוחד באזורים שהובילו בעבר את השוק עם היצע רחב של פרויקטים חדשים והטבות מימון מצד הקבלנים. למשל: באזור תל אביב שיעור הדירות החדשות מתוך רכישות המשקיעים ירד מ־60% ל־38%, בחיפה הוא ירד מ־42% ל־23%, ובנתניה מ־56% ל־33%.
נתונים אלו משקפים מגמה ברורה: ציבור המשקיעים, שעד לא מזמן היה מנוע מרכזי בשוק הדיור, נחלש מאוד – הן מבחינת היקפי הרכישה והן מבחינת נכונות להיחשף לסיכון של דירות בשלבי בנייה מוקדמים.
אילו הזדמנויות יוצר המשבר למשקיעים בנדל"ן?
נתוני הדו"ח מצביעים על שינוי פרדיגמה אצל המשקיעים. במקום לרכוש דירה ולהתמודד עם אי ודאות של שכירות, מס רכישה ועלויות תחזוקה – יותר ויותר משקיעים בוחנים אלטרנטיבות אחרות. אחת האלטרנטיבות היא השקעה מימונית בנדל"ן: השקעות שבהן ההון ניתן ליזם נדל"ן בתמורה לריבית קבועה, מגובה בבטוחה על הנכס.
היתרונות ברורים: המשקיע נהנה מתזרים יציב, בלי ניהול שוטף, בלי שוכרים, ועם אפשרות לחוזה קצוב בזמן. בשוק שבו התשואה על דירות נעה סביב 2.5%–3% נטו בלבד (ולעיתים אף פחות), השקעה מימונית יכולה להניב תשואה אטרקטיבית בהרבה, כמובן בתלות במבנה ההשקעה והפרויקט.
נוכח חולשת שוק רכישת הדירות (הן לשימוש עצמי והן מצד משקיעים ישירים), השקעה מימונית ישירה ביזם מציעה תשואה קבועה ומשמעותית – זאת, בניגוד לתנודתיות ואי הוודאות המאפיינות כיום את שוק העסקאות הישירות בנכסים. נוסף על כך, סוג השקעה זה פותח למשקיע הבודד אפשרות להשקיע במיזמים גדולים ומבוססים בסכומים נגישים, תוך ניצול הידע והמומחיות של היזם בניהול וביצוע הפרויקט.
מבט קדימה: השקעה מימונית בנדל"ן תחליף את ההשקה הקלאסית
שוק הדירות להשקעה מתכווץ. מגבלות מימון, ריבית גבוהה, היעדר הטבות מס והקפאה בפרויקטים חדשים – כל אלה יוצרים תנאי שוק חדשים. משקיע שרוצה להמשיך להרוויח מהעולם הנדל"ני, מבלי להיחשף לסיכונים הישירים של בעלות על נכס, צריך לשקול מעבר לאפיקים אחרים, ביניהם השקעה מימונית בנדל"ן.
