הציבור הישראלי שמרן מבחינה פיננסית, ואת ההוכחה לכך אפשר לקבל מהפרסום האחרון של בנק ישראל, שלפיו מעל 500 מיליארד שקלים שוכבים בחשבונות העו"ש בישראל, וכמעט שלא מקבלים ריבית. העלאות הריבית הרציפות של בנק ישראל, אומנם בלמו מגמה גדולה יותר של התבצרות בעו"ש, אך גם עכשיו הציבור הישראלי מצביע ברגליים ולא מעביר כספים להשקעות שמניבות תשואה משמעותית. תקופת אי הוודאות המאפיינת את החודשים האחרונים צפויה לבסס עוד יותר את השמרנות הישראלית.
דירה להשקעה: שמרנות שאינה בת השגה
אחת ההשקעות השמרניות ביותר שיש, ושבה בדרך כלל בוחרים משקיעים שמרנים, היא השקעה בנדל"ן מניב, כלומר: רכישת נכס שאותו משכירים. הבעיה המרכזית ברכישת נדל"ן מניב היא הפער בין הסכומים שזמינים להשקעה לבין ההון הראשוני הנדרש כדי להסדיר את קבלת המשכנתא מול הבנק. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המחיר הממוצע של דירת ארבעה חדרים סטנדרטית בישראל הוא בקירוב 2 מיליון ש"ח. ההון הראשוני המהווה סף לקבלת משכנתא הוא 25% מערך הדירה במידה שזו הדירה היחידה של המשקיע, או 50% מערך הדירה באם זו דירה נוספת. בנוגע לרוב המשקיעים השמרנים, הסכום שאותו הם שוקלים להשקיע עומד על מאות אלפי שקלים בודדים, מה שלא מאפשר כלל את האופציה של רכישת דירה להשקעה.
יש ישראלים שמצליחים למצוא דירה להשקעה באזורים מסוימים שבהם המחירים נמוכים יותר, אך אלה נתקלים בחסמים נוספים: החל מהחשש מאי ביקוש לדירה ומנכס ריק שעליו משלמים משכנתא, דרך הצורך לשלם מס רכישה, וכלה בחוסר רצון להיכנס לתהליך המייגע של לקיחת משכנתא, על כל הבירוקרטיה, שלא לומר ההוצאות הנלוות, שלקיחת משכנתא כרוכה בהן כמו ביטוח דירה, ביטוח משכנתא, תשלום ליועץ משכנתאות וכדומה. לזה יש להוסיף את ניהול הנכס, השכרתו והטיפול השוטף בו.
כיוון שזה המצב, אפשר בהחלט להבין את השמרנות הישראלית. מהן האופציות העומדות בפני ישראלי שנמצא בחשבון הבנק שלו, בעו"ש או בתוכנית חיסכון, סכום של 250,000–350,000 ₪? המשקיע השמרן יימנע מללכת לשוק ההון, שוק תנודתי מטבעו, בטח בתקופה של חוסר ודאות, וגם אין לו את ההון הראשוני המספיק לרכישת דירה להשקעה בישראל. השקעה בנדל"ן בחו"ל, שלכאורה אפשרית עם סכומים קטנים יותר, היא מורכבת ולא תמיד בטוחה, והוא נשאר, לכאורה, עם התוכניות שהבנק מציע או עם מכשירים פיננסיים כמו קופות גמל.
השקעה הונית בנדל"ן: פתרון יצירתי למשקיע השמרן
ישראלים רבים לא מכירים את האפשרות של השקעות הוניות בנדל"ן בישראל. השקעות אלה מוצעות לציבור על ידי חברות השקעה המסייעות לחברות נדל"ן לממן את המיזמים שלהן. מימון נדל"ן, כלומר השקעות כספיות במיזמים נדל"ן חדשים, מפגיש בין שני צרכים ברורים; מצד אחד, חברות העוסקות במיזמי נדל"ן שזקוקות למימון לפרויקטים בשלבי הבנייה עד המכירה של הנכסים, ומצד שני, משקיעים שמעוניינים להשקיע כמה מאות אלפי שקלים לתקופה קצובה של כשלוש שנים לפחות, ולקבל תשואה הגבוהה משמעותית מזו שהם יכולים לקבל בבנק.
השקעות מימוניות בנדל"ן נחשבות להשקעות שמרניות, בטוחות ויציבות כיוון שחברות הנדל"ן המציעות השתתפות במימון הן חברות יציבות ומבוססות, המעמידות בטוחות משמעותיות עבור המשקיעים. מעבר לכך, בסוג השקעה זה התשואה נקבעת מראש, בהתאם לתקופת ההשקעה, ואין צורך בבירוקרטיה של לקיחת משכנתא באיתור נכס, ניהול שוכרים, מימוש הנכס וכל ההתעסקות הכרוכה ברכישת ובאחזקת נכס.
"משקיעים רבים בישראל מאמינים בהשקעה בנדל"ן, אך נמנעים מביצוע בפועל, בעיקר בשל הפרוצדורה הכרוכה בלקיחת משכנתאות ובשל הקשיים שמערימים הבנקים בשל הריביות הגבוהות במשק ויכולת ההחזר המוגבלת של המשקיעים", אומר אורן מסקלצ'י, חבר ועדה בתבואה השקעות, מומחה במימון מיזמי נדל"ן בעל ניסיון של מעל 30 שנים בתפקידים בכירים בעולם הבנקאות. "ההשקעה ההונית בנדל"ן נהנית מעוצמתו של הנדל"ן בישראל, אך חוסכת את הצורך במשכנתא".
מה כדאי לבחון כשבוחרים השקעה הונית בנדל"ן?
אילו נתונים צריך המשקיע שמרן לבחון כאשר הוא שוקל להשקיע באופן הוני בנדל"ן? מסקלצ'י מסביר: "ככל שהיזם המציע את ההשקעה מתמקד בפרויקטים שיש להם פוטנציאל להגדיל את הערך הראשוני של הקרקע בעשרות אחוזים, כך יש לו מרווח נשימה גם בתקופות של אי ודאות". מה שמאפיין את המקרים שבהם קיים פוטנציאל כזה, מציין מסקלצ'י, הוא פרויקטים בפריים לוקיישן, עם קרקעות שעברו שינוי ייעוד כמו בהתחדשות עירונית, למשל. עוד ממליץ מסקלצ'י לבדוק אם יש ליזם פרויקטים נוספים, כיוון שפורטפוליו של מיזמים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה מאפשר לחברה היזמית לקבל החלטות שיקדמו את סיומם המוצלח של המיזמים השונים בזמן.
רוצים ללמוד עוד על שוק הנדל"ן בישראל, לקבל תמונת מצב עדכנית ולרכוש ידע מקצועי מטובי המומחים בתחום? הירשמו למועדון המשקיעים של תבואה ותיהנו מתוכן איכותי ומרשת קשרים ענפה, שיעזרו לכם להפוך למשקיעי נדל"ן מצליחים.
