מדינת ישראל הופתעה, אזרחי ישראל עדיין מעכלים את המאורעות הקשים, ולא ברור כיצד בדיוק תתפתח המלחמה. אי וודאות יוצרת תנודות כמעט בכל סוגי ההשקעות, ובצד הכאב הנורא שכולנו עדיין חווים, יש מקום לשאול מה נכון לעשות עם ההשקעות שלנו, בדגש על המשקיע הממוצע, זה שיש לו סכומים כאלה ואחרים בהשקעות, אך אינו עוסק בכך ביום יום. כדי לקבל פרספקטיבה על הנושא, שוחחנו עם חבר ועדת ההשקעות אורן מסקלצ'י, בעל ניסיון של 30 שנים במגוון תפקידים בעולם הבנקאות.
השפעת המלחמה על שוק הנדל"ן: רכישת דירות והשקעות הוניות
אורן מסקלצי הוא אדם שעונה היטב על ההגדרה "סלף מייד מאן". לאחר שחרורו מהצבא, החל לעבוד בעסק של אביו, קו לחלוקת גז בירושלים, אך אביו זיהה בו פוטנציאל לקריירה אחרת, כזו הכוללת מספרים. בדיוק קריירה כזו בנה אורן בבנק מזרחי טפחות, בה החל לעבוד כטלר, וטיפס בהתמדה לתפקידים בכירים, לרבות מנהל מרכז עסקים באר שבע, וסגן מנהל מרחב דרום. בתפקיד זה היה אחראי על כל הפעילות הנדל"נית במרחב דרום.
אורן, ממה שאתה רואה, איך משפיע המצב על שוק הנדל"ן?
מטבע הדברים בתקופות של חוסר וודאות, הביקוש לדירות יורד. דירה היא העסקה הגדולה ביותר שאדם מן השורה מבצע בחייו, ומצבי חוסר וודאות גורמים להקפאת החלטות גדולות. ברגעים בהם אנשים לא יודעים מה יהיה מצב המשק, האם יהיו להם מקומות עבודה או אם העסק שלהם ימשיך לפעול, הם יימנעו מלקיחת משכנתה. וכמובן, יש השפעה מיידית על מיזמי נדל"ן שנבנים בימים אלה, כיוון שאין פועלים והבנייה בפועל נעצרה.
להערכתך, איך עצירת הבנייה תשפיע על יזמי הנדל"ן וחברות הבנייה?
יש לזה השלכה מימונית ישירה. לכל יזמות נדל"ן יש שני מימונים עיקריים: מימון הקרקע ומימון הבנייה. בזמן שמתבצעת בנייה והפרויקט מתקדם, יש מכירות, וכל חודש אתה חותך חלק מהנטל המימוני. עכשיו, ברגע שהיזם לא בונה, הוא יושב על מימון הקרקע ברמה גבוהה, וזה משליך על רווח הפרויקט במקרה הטוב, ועל עצם האפשרות להחזיר את ההלוואה במקרה הפחות טוב.
כלומר, יש יזמים שיכולים לפשוט רגל? נהיה עדים למיזמים לא גמורים?
אם היינו נכנסים למלחמה הזאת לפני שנתיים, הייתי אומר לך שאין חשש כזה. אולי רק בשוליים של השוליים של השוליים. במצב היום, בו אנחנו נמצאים אחרי שנה וחצי של עליית ריבית שהשפיעה מאוד על היזמים וכל הסקטורים במשק, אין לי ספק שזה אכן יכול להוביל לפשיטות רגל.
וחבר ועדה בתבואה השקעות, איך אתה מתמודד עם המצב?
היתרון בתבואה על פני היזמים האחרים, הוא שבסיס החשיבה שלנו, המודל העסקי שלנו, שונה במהותו. אין לנו פרויקטים רגילים. תבואה לעולם לא קנתה קרקע במכרז של מנהל מקרקעי ישראל. תבואה תמיד רכשה מאנשים פרטיים קרקעות שבהן היא זיהתה פוטנציאל, השביחה את הקרקעות משמעותית, ואז יצאה לפרויקט.
תוכל להסביר יותר?
המומחיות שלנו היא לקחת קרקע לפי ערך מסוים, ולעבוד מול הגורמים השונים כדי לשנות ייעוד, או להציג תוכנית אטרקטיבית, שמקפיצה את השווי של הקרקע עצמה. אנחנו מדברים פה על מכפלות, וזה מאפשר לנו מרווח פעולה גדול. אם בפרויקט רגיל בו אתה קונה את הקרקע ממנהל מקרקעי ישראל, ותאמין לי שראיתי הרבה כאלה כשהייתי אחראי על מחוז דרום בבנק מזרחי, היזם בונה על רווח של כ-15%. אצלנו, בעקבות השינוי הדרמטי בשווי הקרקע, הרווח יכול להיות כפול, ואף יותר. עכשיו, באירוע כמו מלחמה, הרווח בפרויקט יכול לרדת, נניח ב 5%, וזה דרמטי במקרה של רכישת קרקע ממנהל מקרקעי ישראל, אבל זניח בפרויקט של תבואה, שעדיין יישאר רווחי מאוד.
האם זה מעניק לכם יתרון גם במקרים של עיכובי בנייה ועומס מימוני בעקבות המלחמה?
בהחלט. תבואה היא יזמת סדרתית, וכיום, אחרי לא מעט שנות פעילות, אנחנו נמצאים במצב בו רוב הקרקעות שרכשנו הושבחו כבר. זה מעניק לנו גב כלכלי עצום שפותח אפשרויות רבות. זה מאפשר לנו, למשל, להחליט למכור את הקרקע כפי שהיא, ולהרוויח עליה. לחלופין, אנחנו יכולים להכניס שותף, שירכוש את חלקו במיזם לפי השווי הגבוה יותר של הקרקע, וזה דבר שעשינו כמה פעמים כאשר רצינו למנף את ההשקעות שלנו. אם לצורך הדוגמה, קנינו קרקע ב-30 מיליון והיום הקרקע שווה בסביבות ה-50 מיליון, אז אני מכניס שותף 50% לפי שווי של 42, 43 מיליון ש"ח, ומכניס כסף חי לחברה. בזכות המודל המיוחד שלנו, והעובדה שהצלחנו כבר לממש אותו באופן סדרתי, יש לנו הרבה יותר אפשרויות משחק שליזמים רגילים אין.
השקעות בזמן מלחמה: כללי עשה ואל תעשה
עכשיו בוא נדבר על המשקיע הממוצע. נניח שיש לי 200,000 ₪ פנויים להשקעה, מה השיקולים שצריכים להנחות אותי?
מן הסתם יעברו לך בראש כמה אלטרנטיבות, כמו שוק המט"ח, שוק ההון או נדל"ן. בוא נתחיל מהמט"ח. מניסיוני, במצבים כאלה, וראיתי כמה מצבי מלחמה מהזווית של בנק, שוק המט"ח הוא ספקולציה גרידא. זה לא מאוד שונה מקזינו. בנוסף, זה שוק שמאפשר התערבות של צד ג', כמו זו של בנק ישראל, ולא הייתי רוצה להשקיע בשוק שמאפשר התערבות ישירה בו.
ומה לגבי שוק ההון?
לגבי שוק ההון הישראלי, ברור שבזמן מלחמה הוא מאוד תנודתי. אני זוכר את הלחץ של לקוחות שהיו לי בבנק, כשביום אחד, כשיש דיבור על הפסקת אש, יש עליות של 5-7%, ואז יש פיצוץ במשא ומתן ומייד יש נפילה. אז לגבי משקיעים בשוק ההון לטווח ארוך, באופן כללי הייתי אומר שלא למהר לעזוב את השוק, אבל אם אתה מדבר על השקעה לטווח קצר, בוא נגיד שזה לא מתאים לאופי של כל בנאדם, בטח לא למי שתופס את עצמו כשמרן. מבחינה זו שוק הנדל"ן הוא הכי יציב, גם בזמן מלחמה.
מצד שני, אנחנו כן מדברים על האטה בשוק הנדל"ן, על עיכובי בנייה.
כמו שאמרתי קודם, השקעה במיזם של תבואה היא שונה במהותה מהבחינה הזו בגלל שווי הקרקע. אבל בוא נדבר בכלל על שוק הנדל"ן. אם אתה פותח את ספרי ההיסטוריה ובוחן מה קרה בשוק בשנת 1974 אחרי מלחמת יום כיפור, או אחרי מלחמת לבנון, אתה תראה שאחרי המלחמה, השוק נפתח. הסיבה פשוטה: אנשים לא מפסיקים לרכוש נדל"ן כי אין צורך, אלא כי הם חוששים מאי וודאות. זה לא נובע מפער בין ביקוש להיצע. במצב היום בישראל, הפער הזה לא צפוי להיסגר גם בעוד 4 או 5 שנים.
לפי מה שאתה אומר, אם אני מושקע בשוק ההון, כדאי לי להעביר את ההשקעה לנדל"ן?
בגדול, ואני לא נותן לך פה ייעוץ השקעה אלא קו כללי להבנה, תלוי מה מצבך בתיק. אם אתה מופסד, אני לא הייתי מממש הפסדים. אני חושב ששוק ההון, פוינט טו פוינט, ארבע, חמש שנים, הוא עדיין נמצא בחיובי ולא בשלילי. אבל, אם מישהו כבר מורווח, ומטרידה אותו אי הוודאות, בהחלט הייתי ממליץ לו לשקול לממש חלק מההשקעה בשוק ההון, ולהעביר אותה להשקעות אלטרנטיביות, כמו השקעה הונית בנדל"ן. שוב. זה תלוי בנסיבות הפרטניות של כל אחד.
מה המדינה צריכה לעשות בפן הכלכלי כדי לייצב את השוק?
ב-27 שנותיו בעולם הבנקאות, יצא לאורן לעבור משברים מסוגים שונים, החל ממבצעים צבאיים ומלחמות, דרך משברים כלכליים ועד מגפת הקורונה. ביקשנו מאורן לקבל תמונת מצב מתוך פרספקטיבה, בהשוואה למצבי משבר אחרים בישראל.
אורן, אחרי כל כך הרבה שנים במערכת הבנקאית, איך אתה רואה את ההשלכות הכלכליות של אירועי חרבות ברזל?
קודם כול, זה לא דומה לשום אירוע שהיה עד עכשיו. מדברים על יום כיפור, בעיניי זה עבר את יום כיפור מזמן. אחד הדברים שצריכים לשים אליהם לב הוא באיזה מצב מגיע המשק הישראלי לאירוע הזה. אנחנו אחרי כשנה וחצי של עליית ריבית במשק, שהשפיעה מאוד על המגזר העסקי, ייקרה מאוד את ההלוואות, ויצרה תקופה מאתגרת, כך שהאירוע הזה פוגש אותנו במצב לא כל כך טוב. אם המדינה לא תדאג, לצד הטיפול בלחימה, לעשות כל מה שנדרש בצד הכלכלי, יהיה פה כאוס.
מה אתה חושב שהמדינה צריכה לעשות כדי למנוע את הכאוס הזה?
בוא נתחיל ממה לא. אני רואה, למשל, שבנק ישראל נתן הנחיה לפיה אנשי מילואים יכולים לבקש דחייה בתשלומי משכנתא לזמן מוגבל. זה בעיניי לא רציני. אם מתן עזרה מגיע עם רווח לנותן העזרה, זה לא באמת עזרה. וכאן, יש מישהו שמרוויח, וזה הבנקים. למה? כי הקרן שלך נדחית בעוד חודש, היא לא יורדת. כשהקרן לא יורדת, אתה משלם ריבית יותר גבוהה. אז כן, יש פה עזרה תזרימית, אבל הבנקים מרוויחים ממנה.
ומה כן היית מצפה שהמדינה תעשה?
הייתי מצפה למהלך משמעותי יותר, כמו הורדת ריבית משמעותית. הייתי מצפה שהמדינה תייצר לחץ על הבנקים, ותגיד להם: בנקים יקרים, למרות שאתם גוף עסקי, בואו, ותרו על חודש ריבית. לא קרה כלום. זה משהו שבאמת יכול להיות עזרה. בתקופה כזו, כולם צריכים להיות מתחת לאלונקה, וזה כולל גם את הבנקים. כל מי שקשור לעולם הפיננסי צריך לבוא ולהגיד, זאת התרומה שלי, ובכך אני מסייע למשק שלא להיכנס לקריסה. לא הצלחתם ללחוץ מספיק על הבנקים? תואיל המדינה ותכניס את היד לכיס. כשהריבית היא כל כך גבוהה, אתם לא יכולים להתעלם מהדבר הזה.
אבל כן ראינו את בנק ישראל מנסה למנוע את התחזקות הדולר.
נכון, חשוב למנוע את התחזקות הדולר, כי בסופו של דבר זה יגרום לעליית מחירים שכל צרכן ירגיש. גם ככה האינפלציה היא בקצב של 4 אחוזים ועליית ערך הדולר יכולה לגרום להמשך עלייה באינפלציה. ואכן, בנק ישראל התערב בשוק המט"ח ומכר דולרים. אבל זה לא צעד מאוד מרשים, כיוון שבנק ישראל יושב על הר של דולרים, שנקנו במחיר נמוך ועכשיו נמכרים במחיר גבוה. בנק ישראל לא הכניס את היד לכיס, אלא הגדיל את הסכום שיש לו בכיס. הוא מאוד עשיר היום בעקבות העלייה של הדולר. אני מצפה מהמדינה ליותר.
לסיום, יהיה פה טוב?
העבר מלמד אותנו שאחרי משבר ואחרי אירועים קשים, אנחנו, כעם, יוצאים מחוזקים. אתה רואה את רוח ההתנדבות בעם, ואתה יודע שבאמת יש לנו משהו מיוחד. אני אספר לך משהו: מועדון המשקיעים של תבואה השקעות כולל למעלה מ-20,000 חברים, שאנחנו רואים בהם קהילה עם מאפיינים משפחתיים. ובאמת, קיבלנו מהמשקיעים פניות והצעות איך לסייע למי שזקוק לכך, וזה מאוד מרגש אותי שהמשקיעים רואים בנו גוף כזה, שיכול וצריך לעזור. ואכן, אנחנו והמשקיעים שלנו מסייעים ברכישת ציוד לחיילים, צעצועים לתושבי העוטף המפונים, וגם פתחנו קרן הלוואות ללא ריבית שתסייע לצלוח את התקופה הזו. הרוח המיוחדת הזו תוביל אותו לניצחון. וכן, יהיה פה טוב.
