השאלה הזאת תופסת את מרבית המשקיעים לא מוכנים, והם מתקשים לענות עליה – בעיקר משום שהם לא יודעים מהן האפשרויות העומדות בפניהם.

כדי לענות על השאל הזאת בדיוק, תבואה השקעות נדל"ן ערכה את הוובינר "היום שאחרי ההשקעה". את הוובינר העבירו שני מנהלי תיקי משקיעים בחברה – אוהד גרנביץ' ויאיר גפני. השניים חלקו מניסיונם העשיר והציגו את האפשרויות המרכזיות העומדות בפני כל משקיע שתקופת ההשקעה שלו מסתיימת – ללא תלות בחברה או בתחום שבו הוא משקיע.

אתם היועצים של עצמכם: אסטרטגיית השקעה נכונה

אוהד ויאיר פתחו את ההרצאה עם ההבחנה החשובה בין צרכים לרצונות. המסר המרכזי של הערב היה ברור: כל השקעה צריכה להתחיל מהבנת הצרכים האישיים של המשקיע – בין אם מדובר במטרות מובהקות כמו חתונה לילדים, שיפוץ בית, טיול משפחתי או פשוט ברצון לצמיחה ולביטחון כלכלי. "היועץ הטוב ביותר הוא אתם עצמכם", ציינו המרצים, "מי שמבין מה הוא מחפש – ידע גם לבחון אם ההשקעה מתאימה לו."

המרצים הדגישו שצריך להבדיל בין צרכים לטווח קצר לבין מטרות לטווח ארוך. השקעה שלא הולמת את מציאות החיים עלולה להפוך לעול או להתפרק בשלב מוקדם. לכן, מומלץ לבנות אסטרטגיה השקעתית המותאמת לאופק האישי, וכוללת תכנון לתרחישי עיכוב, נזילות, תשלום מיסים ועוד.

מימוש והמשכיות: לקראת סוף התקופה

השאלה המרכזית שבה עסק המפגש הייתה, כאמור, מה לעשות בסיום תקופת ההשקעה. כבר בתחילת הוובינר המרצים הציגו את שלוש האפשרויות המרכזיות שעומדות בפני כל המשקיעים שמסיימים השקעה:

לקחת את הכסף הביתה

זוהי האפשרות הפשוטה ביותר: משיכת הקרן והרווחים וסיום ההשקעה. האפשרות הזאת כדאית אם אתם כבר צריכים להשתמש בכסף שהרווחתם, או כמו שהסביר אוהד: "אם הגעתם למטרה – חתונה, שיפוץ, טיול משפחתי – אז הגיע הזמן לממש".

 להמשיך באותו הפרויקט

באפשרות הזאת אתם מתחייבים לתקופת השקעה נוספת באותו פרויקט. לאפשרות זו יש יתרונות בולטים, מאחר שהריביות היום גבוהות מכפי שהיו לפני כמה שנים, ומשום שהפרויקט כבר נמצא בשלב פיתוח מתקדם. "זו האפשרות המועדפת עליי", שיתף יאיר, וציין יתרון נוסף: "כשאתה ממשיך באותו פרויקט, אתה דוחה את המס, והריבית שצברת נכנסת לקרן. פתאום אתה מרוויח ריבית על סכום גדול יותר".

 לעבור לפרויקט אחר

באפשרות הזאת אתם ממשיכים להשקיע, אבל בפרויקט אחר. האפשרות הזאת מתאימה במקרה שבו הצרכים משתנים. "יש משקיעים שרוצים תקופת השקעה קצרה יותר או ארוכה יותר, או שמעדיפים מיקום גיאוגרפי אחר", הסביר יאיר.

נדל"ן ושוק ההון: מדיניות של פיזור סיכונים

המרצים התייחסו לשאלות שהגיעו מהקהל, שרבות מהן נגעו לסוגיה של פיזור סיכונים – כלומר השקעה במגוון פרויקטים ואפיקים. "פיזור סיכונים זה חשוב", השיב יאיר. "יש לי לקוחות שמשקיעים בחמישה פרויקטים שונים בתוך תבואה, ויש כאלה שמפזרים גם החוצה – שוק הון, נדל"ן, קרנות השתלמות".

יאיר הוסיף כי השקעה בשוק ההון יכולה להיות בחירה טובה, אבל רק אם התכנון הוא להשקיע שם לתקופה ממושכת. "לטווח ארוך של שבע שנים ומעלה שוק ההון יכול להיות מצוין. אבל בטווח הקצר? אף אחד לא יודע מה יקרה". אוהד הוסיף נקודה חשובה: "בשנים הראשונות, העובדה שאתם משלמים רק 15% מס בתבואה לעומת 25% ומעלה בשוק ההון – זה שווה יותר מריבית דריבית".

היום שאחרי: הזמן הנכון לצעד הבא

לקראת סיום ההרצאה הסבירו המרצים מתי צריכים משקיעים להתחיל לחשוב על הצעד הבא. "חודש-חודשיים לפני סיום ההשקעה – זה הזמן לדבר איתנו", המליץ יאיר. "לא ברגע האחרון, אלא כשיש זמן לחשוב ולתכנן". במהלך שיחת הייעוץ הזאת, הם הסבירו, צוות מנהלי ההשקעות יברר מה השתנה בחיי המשקיעים, מהם הצרכים הנוכחיים, ויעזור להם למצוא את האפשרות הנכונה ביותר עבורם בנקודת הזמן שבה הם נמצאים. "אנחנו כאן כדי לעזור לכם להגיע לדיוקים הנכונים. התשובה לשאלה מהם הצרכים הדרושים לכם ומהם היעדים שלכם להמשך הדרך – נמצאת אצלכם", הסביר יאיר וסיכם: "לאחר שנתת לעצמך את התשובה, יבוא היועץ מבחוץ ויעזור לך לנווט את הדרך להתפתחות כלכלית משמעותית התואמת את הצרכים שלך".

לצפייה בוובינר המלא:

The post לאן ממשיכים מכאן? מה עושים עם הרווחים ביום שאחרי ההשקעה appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

שוק הדירות להשקעה נמצא בנסיגה עמוקה. על פי סקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסמו משרד האוצר ובנק ישראל לאפריל 2025, נרשמה ירידה דרמטית בהיקף הרכישות של דירות להשקעה, לצד ירידה חדה עוד יותר בהעדפה לדירות חדשות וירידה כללית באמון המשקיעים בפרויקטים "על הנייר". ברקע לכך: ריבית גבוהה, רגולציה מכבידה, תחושת אי ודאות כלכלית וביטחונית, ורגולציה חדשה של בנק ישראל שמצמצמת את האפשרות של קבלנים להעניק הטבות מימון.

ירידה באטרקטיביות של דירה להשקעה

בחודש אפריל 2025 נרכשו בסך הכול 855 דירות להשקעה, ירידה של 29.8% לעומת אפריל 2024, ושל 27.3% לעומת מרץ 2025. מדובר ברמה נמוכה במיוחד, מהנמוכות בעשור האחרון. משקל המשקיעים מכלל רוכשי הדירות עמד על 14% בלבד – ירידה של 1.5% מהחודש הקודם, וירידה של 9% לעומת אפריל אשתקד.

מגמות בולטות בשוק ההשקעה – אפריל 2025

לא מדובר רק בצמצום רכישות – אלא בתופעה משמעותית בהרבה. במקביל לרכישת 855 דירות מכרו משקיעים 1,269 דירות – כלומר, נגרעו מהמלאי 414 דירות נוספות שמיועדות להשכרה. זהו המשך למגמה שמתרחשת מאז אוקטובר 2021, שלפיה שוק ההשכרה נשחק בהדרגה עקב יציאה של בעלי נכסים.

הירידה חלה כמעט בכל אזורי הארץ. בנתניה, למשל, נרשמה ירידה של 37% ברכישת דירות להשקעה, ברחובות ירידה של 35%, בחדרה ירידה של 29% ובירושלים – 11%. חריגים בולטים נרשמו בתל אביב ובבאר שבע, שם חלה דווקא עלייה מתונה ברכישות יד שנייה על ידי משקיעים, ככל הנראה מתוך חיפוש אחר נכסים באכלוס מיידי באזורים מבוקשים, עם ביקוש קשיח לשכירות.

הרגולציה משפיעה על שוק הדירות החדשות

אחת המגמות הבולטות בדו"ח היא הירידה החדה ברכישת דירות חדשות על ידי משקיעים. רק 36% מהדירות שנרכשו על ידם היו דירות חדשות – ירידה של 24% לעומת אפריל 2024 (אז עמד שיעור זה על כ-60%). ירידה זו נובעת בין היתר מהשפעת מגבלות בנק ישראל, שאוסרות על קבלנים להציע מתווים גמישים של מימון, כמו "10/90" או תשלום נדחה עד לאכלוס.

המגמה הזו בולטת במיוחד באזורים שהובילו בעבר את השוק עם היצע רחב של פרויקטים חדשים והטבות מימון מצד הקבלנים. למשל: באזור תל אביב שיעור הדירות החדשות מתוך רכישות המשקיעים ירד מ־60% ל־38%, בחיפה הוא ירד מ־42% ל־23%, ובנתניה מ־56% ל־33%.

נתונים אלו משקפים מגמה ברורה: ציבור המשקיעים, שעד לא מזמן היה מנוע מרכזי בשוק הדיור, נחלש מאוד – הן מבחינת היקפי הרכישה והן מבחינת נכונות להיחשף לסיכון של דירות בשלבי בנייה מוקדמים.

אילו הזדמנויות יוצר המשבר למשקיעים בנדל"ן?

נתוני הדו"ח מצביעים על שינוי פרדיגמה אצל המשקיעים. במקום לרכוש דירה ולהתמודד עם אי ודאות של שכירות, מס רכישה ועלויות תחזוקה – יותר ויותר משקיעים בוחנים אלטרנטיבות אחרות. אחת האלטרנטיבות היא השקעה מימונית בנדל"ן: השקעות שבהן ההון ניתן ליזם נדל"ן בתמורה לריבית קבועה, מגובה בבטוחה על הנכס.

היתרונות ברורים: המשקיע נהנה מתזרים יציב, בלי ניהול שוטף, בלי שוכרים, ועם אפשרות לחוזה קצוב בזמן. בשוק שבו התשואה על דירות נעה סביב 2.5%–3% נטו בלבד (ולעיתים אף פחות), השקעה מימונית יכולה להניב תשואה אטרקטיבית בהרבה, כמובן בתלות במבנה ההשקעה והפרויקט.

נוכח חולשת שוק רכישת הדירות (הן לשימוש עצמי והן מצד משקיעים ישירים), השקעה מימונית ישירה ביזם מציעה תשואה קבועה ומשמעותית – זאת, בניגוד לתנודתיות ואי הוודאות המאפיינות כיום את שוק העסקאות הישירות בנכסים. נוסף על כך, סוג השקעה זה פותח למשקיע הבודד אפשרות להשקיע במיזמים גדולים ומבוססים בסכומים נגישים, תוך ניצול הידע והמומחיות של היזם בניהול וביצוע הפרויקט.

מבט קדימה: השקעה מימונית בנדל"ן תחליף את ההשקה הקלאסית

שוק הדירות להשקעה מתכווץ. מגבלות מימון, ריבית גבוהה, היעדר הטבות מס והקפאה בפרויקטים חדשים – כל אלה יוצרים תנאי שוק חדשים. משקיע שרוצה להמשיך להרוויח מהעולם הנדל"ני, מבלי להיחשף לסיכונים הישירים של בעלות על נכס, צריך לשקול מעבר לאפיקים אחרים, ביניהם השקעה מימונית בנדל"ן.

The post דו"ח הנדלן יוני 2025: המשקיעים מגיבים לרגולציה appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

אבל מהי בכלל הכנסה פסיבית? האם היא באמת פוטרת אתכם מלעבוד? אילו סוגים שונים של הכנסה כזו יש? ואיזה מהם הכי מתאים לכם?

הכנסה פסיבית: מה זה בכלל?

הכנסה פסיבית מוגדרת כהכנסה קבועה, שבניגוד למשכורת, למשל, אינה דורשת שישקיעו בה עבודה יומיומית. במילים אחרות, מדובר במנגנון שממשיך להכניס כסף גם כאשר אינכם עובדים בפועל.

עם זאת, המונח "פסיבי" עלול להטעות, שכן במקרים רבים סוג הכנסה כזה יחייב אתכם להשקיע זמן, כסף או ידע כבר בשלב ההתחלתי, ולעיתים גם תחזוקה מתמשכת בהיקף כזה או אחר לאורך הדרך. מדובר, אם כן, בהשקעה שיכולה להיות אקטיבית למדי, והמידה שבה תוכלו "לנוח" ולתת להשקעה "לעבוד עבורכם" תלויה בסוג ההכנסה הפסיבית שתיצרו.

אילו סוגים של הכנסה פסיבית קיימים?

דרך אחת ליצירת הכנסה פסיבית היא השקעה בשוק ההון: תחום שכולל מגוון אפשרויות, כמו רכישת מניות שמחלקות רווחים (דיבידנדים), השקעה באג"ח (איגרות חוב), או הצטרפות לקרנות מחקות מדד וקרנות ריט (REIT) שמתמחות בנדל"ן מניב.

שוק ההון מתאפיין בנזילות גבוהה – כלומר, תוכלו למשוך את כספכם יחסית מהר במקרה הצורך – ומאפשר להתחיל להשקיע גם בסכומים נמוכים יחסית. לכן, מדובר באפיק נגיש שמדבר גם למשקיעים פרטיים שאין ברשותם הון משמעותי.

עם זאת, שוק ההון חשוף לתנודתיות גבוהה ולשינויים בלתי צפויים – כגון משברים כלכליים, אירועים גיאו-פוליטיים ושינויים בריבית או במדיניות ממשלתית – שעלולים לפגוע בתשואות או לגרום להפסדים. המשמעות עבור המשקיע היא שעליו להתאזר בסבלנות, להיות מסוגל מבחינה מנטלית להתמודד עם ירידות פתאומיות, ולהיעזר בידע או בליווי מקצועי על מנת לקבל החלטות באופן שקול.

אפשרות נוספת ליצירת הכנסה פסיבית מגיעה מהעולם הדיגיטלי: קורסים אונליין, ספרים אלקטרוניים, אפליקציות, תוכני וידיאו או שיווק שותפים (אפיליאייט). ההכנסה בתחום זה נובעת ממכירות חוזרות של מוצרים דיגיטליים: דרך רכישות אונליין, מודל של מנויים חודשיים או עמלות ממכירה של מוצרים של אחרים. מדובר באפיק שהפך לפופולרי במיוחד בעידן הרשתות החברתיות, בזכות ההבטחה ל"הכנסה מהצד" על בסיס תוכן שנוצר פעם אחת ונמכר שוב ושוב.

בפועל, עבור רוב האנשים שמנסים להרוויח באופן זה מדובר בהשקעה לא קטנה של זמן, מאמץ ומשאבים. כתיבת תוכן, מיתוג, בניית קהל, פרסום ממומן, מתן מענה ללקוחות, עדכון שוטף של המוצר והתאמה לפלטפורמות משתנות – כל אלה הופכים את ההכנסה לאקטיבית למדי. במקרים רבים זו פשוט עבודה עצמאית, עם פוטנציאל לרווח, אבל גם עם סיכון גבוה ואי-ודאות מתמשכת.

לאור העובדה ששוק הנדל"ן בישראל נחשב ליציב יחסית, ומתאפיין בביקוש מתמשך ובעליית מחירים ארוכת-טווח, רכישת דירה והשכרתה עשויות להיות פתרון אטרקטיבי עבור משקיעים שמעוניינים ליהנות מהכנסה שוטפת.

אלא שבפועל מדובר בהכנסה אקטיבית ביותר: גיוס מימון לרכישת הנכס – שדורשת הון עצמי גבוה והתחייבויות ארוכות טווח, תהליך האיתור והרכישה עצמה, ביצוע שיפוצים, חיפוש ובחירת שוכרים ותחזוקה שוטפת, ולעיתים גם חשיפה לרגולציה משתנה או לשוכרים בעייתיים – כל אלה דורשים התעסקות אינטנסיבית למדי.

השקעה מימונית: הכנסה פסיבית מנדל"ן

מודל השקעה המאפשר יצירת הכנסה פסיבית מנדל"ן, מבלי לרכוש דירה או לנהל אותה, הוא השקעה מימונית.

במודל זה, המשקיע משתתף במימון פרויקט יזמי קיים, כגון פינוי־בינוי או התחדשות עירונית. הכסף מושקע לפרק זמן מוגדר, בתמורה לתשואה קבועה מראש, ולפי הסכם ברור ושקוף שנחתם מול היזם.

מאחורי מודל ההשקעה המימונית עומד הצורך של היזם בתזרים מזומנים לבנייה, שבעקבותיו הוא פותח את שלב המימון בפרויקט לציבור. מה שהיה שמור עד כה לבנקים – נפתח למעשה למשקיעים פרטיים. כך, היזם מקבל מימון לתקופה קצובה ונדרש להחזיר אותו בריבית שנקבעה מראש, ומנגד המשקיע לא צריך לעשות דבר, מלבד להמתין לתום התקופה ולקבל את כספו עם הריבית הקבועה.

מלבד החיסכון בכאבי הראש ובהתעסקות בירוקרטית, גם רף הכניסה נמוך משמעותית לעומת רכישת דירה – שכן המשקיע אינו נדרש להביא עימו הון עצמי גבוה או לקחת משכנתה. בעוד רוכש דירה ממוצעת בישראל, בשווי של כשני מיליון ₪, נדרש להון עצמי הנושק למיליון ₪, בהשקעה מימונית המשקיע לא נדרש להון התחלתי גבוה, ובחלק מהמקרים יכול ליהנות מתשואה אטרקטיבית על סכומים קטנים הרבה יותר.

ההשקעה אינה דורשת ניהול שוטף מצד המשקיע, ואינה מחייבת ידע מקצועי קודם. בזכות כל אלה, המודל מתאים במיוחד למי שמבקש להיחשף לשוק הנדל"ן בצורה מתונה, וליהנות מהכנסה קבועה וצפויה מראש.

איזו הכנסה פסיבית מתאימה לכם?

בשורה תחתונה, השקעה "פסיבית" אינה בהכרח פסיבית, ולא ממש מיידית, וכמו בכל השקעה – יש לשים לב לפרטים.

מהו סוג ההשקעה שמתאים לכם? זה תלוי כמובן בכל הגורמים שהזכרנו. אם אתם מעריכים השקעה עם מוטיבים סולידיים, שמאפשרת קבלת תמורה אטרקטיבית, וזאת מתוך שקט נפשי וללא צורך לנהל בעצמכם נכסים או לעקוב אחרי תנודות הבורסה – כדאי לכם לשקול השקעה מימונית בנדל"ן. זו דרך להיחשף לשוק הנדל"ן בצורה מתונה, גם בלי לקנות דירה.

אם מעניין אתכם לשמוע עוד על השקעה מימונית בנדל"ן, שמאפשרת הכנסה נאה ללא כאבי ראש מיותרים – מלאו את הפרטים בטופס >>

The post הכנסה פסיבית: מיתוס או מציאות? appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

הרעיון פשוט ומפתה: לקנות דירה בליסבון שתעלה לנו פחות או יותר כמו מחסן במרכז הארץ, להשכיר אותה לתיירים או למקומיים, וליהנות מתשואה גבוהה בלי כאב הראש של שוק הנדל"ן הישראלי. אבל האם זה באמת כזה פשוט? והאם זה באמת יותר משתלם? 

כדי לנסות להשיב על כך ברצינות – ניתחנו את הנתונים, דיברנו עם מומחים, ובחנו מקרוב את שתי הזירות: השקעות נדל"ן בפורטוגל לעומת ישראל. 

 פורטוגל – השקעה אטרקטיבית אך מאתגרת  

בשנים האחרונות הפכה פורטוגל ליעד אהוב במיוחד על משקיעי נדל"ן מכל העולם – וביניהם רבים מהמשקיעים הישראלים. על פניו, היא מציעה את הטוב מכל העולמות: מדינה מערבית, חברה באיחוד האירופי, עם עלויות מחיה נמוכות, נופים עוצרי נשימה, ואפשרויות רכישה במחירים שנראים כמעט לא מציאותיים לעין הישראלית. 

ואכן, יש מספר סיבות לכך שהשקעות נדל"ן בפורטוגל נחשבות לאטרקטיביות: 

• מחירי נדל"ן נמוכים משמעותית ביחס לישראל – נכון ל־2024, המחיר הממוצע למ"ר בליסבון נע סביב 5,000 אירו (כ־20,000 ש"ח), לעומת מחירים של 30,000–40,000 ש"ח למ"ר באזורים מרכזיים בארץ. 

• תשואות גבוהות יחסית מהשכרת דירות – בליסבון, התשואה הגולמית השנתית (לפני הוצאות נוספות) מהשכרת דירה נעה בין 4% ל-5% בממוצע,  

• לעומת 2%–2.5% בלבד בתל־אביב.  

• מסלולי מיסוי נוחים שהיטיבו עם משקיעים זרים – כמו תוכנית NHR (Non-Habitual Resident), שעודדה אנשי מקצוע זרים לעבור להתגורר בפורטוגל באמצעות הטבות מס נדיבות למשך עשור. יש לציין שתוכנית זו עתידה להסתיים השנה (2025).  

 אולם היתרונות הללו רחוקים מלצייר את התמונה במלואה. לצידם, יש כמה אתגרים לא פשוטים לכל מי שמעוניין להשקיע בנכסים בפורטוגל: 

• ביטול הטבות למשקיעים זרים בנדל"ן – תוכנית ויזת הזהב, שהעניקה למשקיעים זרים בפורטוגל תמריץ בדמות תושבות ואף אפשרות לאזרחות פורטוגלית בהמשך, בוטלה למשקיעי נדל"ן כבר בסוף 2023, כחלק ממהלך רחב של הממשלה להגבלת משקיעים זרים בשוק הדיור. 

• החמרת הפיקוח על שוק הדיור – הרגולציה בענף הנדל"ן בפורטוגל אף היא הולכת ומחמירה, כאשר ערים כמו ליסבון ופורטו הקפיאו את הנפקת הרישיונות החדשים לדירות המושכרות לטווח קצר (Airbnb) והחוק אף מגביל את אפשרות חידוש הרישיון בעתיד. במקביל נכנסו לתוקף מגבלות שונות על שכר דירה, כחלק מהמאמץ הממשלתי להתמודד עם משבר הדיור המקומי. באזורים מסוימים בליסבון, למשל, נאסר להעלות את שכר הדירה ביותר מ-2% מעל האינפלציה. 

• קשיים הכרוכים בהחזקת נדל"ן במדינה אחרת – ניהול הנכס עשוי להתגלות כמשימה מורכבת, בין אם בגלל המרחק הפיזי, אי-ידיעת השפה המקומית, היעדר בקיאות בחוקים הרלוונטיים או הקושי להתמודד עם גורמים מקצועיים ובירוקרטיים לא מוכרים.  

 השורה התחתונה: פורטוגל מציעה הזדמנויות – אבל גם לא מעט אתגרים. ההשקעה עשויה להשתלם, אך מחייבת הבנה עמוקה של הסביבה, שליטה בפרטים ונכונות להשקיע זמן ומשאבים בניהול הנכס. מדובר בשוק שמתאים למי שמוכן להתמודד עם חוסר ודאות, אך לא למי שמחפש השקעה פשוטה ובטוחה בראש שקט. 

 ישראל – שוק יקר, אבל יציב ומוכר 

אין צורך להציג את שוק הנדל"ן בישראל – כל מי שעקב אחר המחירים בעשור האחרון יודע שמדובר באחד השווקים היקרים בעולם. אבל לצד המחירים הגבוהים, יש בישראל כמה מאפיינים ייחודיים שהופכים אותה ליעד השקעה יציב ורווחי, בעיקר למי שמכיר לעומק את המערכת המקומית. 

מה מייחד את ההשקעה בנדל"ן בישראל? 

• יציבות שוק מתמשכת – מחירי הדירות בישראל עלו בעקביות לאורך כמעט שני עשורים – גם בתקופות של מלחמות, מיתונים ומשברים פוליטיים. כך, לדוגמה, בין השנים 2002 ל-2022 עלו מחירי הנדל"ן ביותר מ-250%, מה שמעיד על ביקוש קשיח גם בתקופות של אי-ודאות. 

• ביקוש טבעי גבוה והיצע מוגבל – הגידול הדמוגרפי בישראל הוא הגבוה ביותר בקרב המדינות המפותחות. נתון זה, בשילוב עם מגבלות תכנוניות וקרקעות בהיקף מוגבל, יוצר שוק שבו ההיצע מתקשה להדביק את הביקוש. 

• שקיפות רגולטורית ומערכת משפטית יציבה – בישראל יש רישום מסודר של מקרקעין, מערכת חוזים מתקדמת ואכיפה אפקטיבית. המשקיע נהנה מהגנה חוקית על זכויותיו, ויכול לפעול בשוק מפוקח וידוע מראש. 

• נגישות גבוהה למימון בנקאי – בניגוד להשקעות בחו"ל, שבהן מימון זר עלול להיות בעייתי או יקר, בישראל משקיע יכול לקבל הלוואה בנקאית גם בריביות נמוכות יחסית, ובשיעור של עד 50% על דירה שנייה ומעלה. 

• היכרות עם השוק המקומי – משקיעים ישראלים פועלים בשפה, בתרבות ובמרחב המשפטי שהם מכירים. זהו יתרון שקשה לכמת, אך יש לו משמעות גדולה בניהול סיכונים, קבלת החלטות ומניעת טעויות. 

 אז איפה משתלם יותר להשקיע? 

הדוגמה שלנו, פורטוגל, מציעה שילוב שנראה על פניו מבטיח: מחירים נגישים, סביבה נעימה, ושיעורי תשואה גבוהים יותר ממה שמקובל לראות בארץ. אבל מתחת לפני השטח מסתתרים אתגרים לא מעטים: מרגולציה משתנה שמקשה על השכרות קצרות מועד לתיירים, דרך שפה זרה ותרבות עסקית שונה, ועד צורך בהתנהלות שוטפת מול גורמים מקומיים שמעולם לא פגשת. זו השקעה שאפשר להרוויח ממנה, אך היא דורשת יותר תשומת לב, זמן והתמצאות ממה שנדמה במבט ראשון. 

השקעה בישראל, לעומת זאת, עשויה אומנם להיות יקרה יותר בתחילת הדרך, אבל יש לה יתרון ברור: אתם מכירים את השטח ויודעים כיצד הדברים עובדים, באילו אזורים כדאי להתמקד, ואיך נראית עסקה טובה. אומנם, אתם נדרשים להביא לשולחן סכום התחלתי גבוה יותר, אולם בתמורה אתם מקבלים שוק שקוף עם ביקוש חזק, ניהול נגיש, והביטחון בכך שאתם יודעים בדיוק איפה הכסף שלכם נמצא. 

רבים מאיתנו יעדיפו להשאיר את כספם בישראל ועל הדרך גם לחזק את הכלכלה הישראלית. ומה עושים כשאין אפשרות, או רצון, לרכוש דירה? בתבואה השקעות נדל"ן פיתחנו בשנים האחרונות דרכים חכמות להשקיע בנדל"ן מבלי לקפוץ ראש לעסקה מורכבת: מהשתתפות במימון פרויקטים המספקת תשואה קבועה, ועד הצטרפות להשקעה בפרויקט קיים וקבלת חלק מהרווחים. 

The post פורטוגל או ישראל: איפה באמת משתלם יותר להשקיע בנדל"ן? appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

בוובינר מקצועי שהתקיים לאחרונה, מנכ"ל קבוצת קרתא אורן מסקלצ'י הציע מבט מעמיק על המגמות העדכניות בשוק וניתח את האתגרים המורכבים הניצבים בפני שוק הנדל"ן.

בהמשך הוובינר הציג שמעון ברון, מנכ"ל תבואה השקעות נדל"ן, הזדמנויות קונקרטיות להשקעה, המשקפות את הפוטנציאל הגלום בענף דווקא בתקופה של חוסר ודאות.

מצב מלחמה: משיתוק להתעוררות

"זו הייתה תקופה של אתגרים חסרי תקדים", התייחס מסקלצ'י למשבר שפקד את ענף הנדל"ן הישראלי בעקבות מתקפת חמאס על מדינת ישראל באוקטובר 2023 ופרוץ מלחמת חרבות ברזל. "כמאה אלף פועלים נעלמו משוק העבודה, מה שהוביל לעצירה משמעותית של הבנייה בפרויקטים רבים".

נוסף לכך, הייתה גם ירידה משמעותית בקצב העסקאות. לדבריו, מדובר היה בירידה זמנית, שנבעה לא מירידה אמיתית בביקוש, אלא מתחושה קולקטיבית של חרדה עמוקה ואי-בהירות לגבי העתיד. "אנשים לא הפסיקו לרצות לקנות דירות – הם פשוט פחדו לזוז. כשאתה במלחמה, כשהילד בצו 8, אתה לא חושב על רכישת נכס".

ינואר 2025 היה נקודת המפנה. הציבור הבין שאין טעם לחכות שהמשבר הביטחוני והכלכלי יחלוף, כי זה לא יקרה כל כך מהר, והצורך הבסיסי בדיור, לצד החשש מעליות מחירים נוספות, החזיר את הרוכשים לשוק. "ראינו חזרה של רוכשי דירות למשרדי המכירות וסגירת עסקאות – והשוק התחיל להתעורר."

כשהילד בצו 8 אתה לא חושב על רכישת נכס. עם התמשכות המלחמה השוק התחיל להתעורר

הביקוש לא נעלם

כדי להבין מדוע השוק מצליח להתאושש למרות התנאים הקשים, חשוב לעצור לרגע ולבחון את מאפייניו הבסיסיים של הביקוש לדיור בישראל.

הביקוש לדיור בישראל, שמוערך בכ־55 עד 60 אלף יחידות דיור בשנה, נחשב לביקוש "קשיח" – כזה שאינו פוחת באופן דרסטי גם בתקופות של חוסר ודאות או עליית מחירים, משום שהוא נובע מצורך קיומי ולא רק מהעדפה כלכלית.

מדובר בביקוש שמורכב ממגוון אוכלוסיות: זוגות צעירים שמחפשים את הדירה הראשונה שלהם, משפחות המעוניינות לשדרג את תנאי מגוריהן, עולים חדשים המבקשים להשתקע, משקיעים שמחפשים תשואה נאה, וגם סטודנטים, אזרחים ותיקים ואוכלוסיות מיוחדות עם צרכים ייחודיים. השונות הזו מחייבת פתרונות דיור מגוונים.

בפועל, רק בשנים בודדות הצליחה המדינה לעמוד ביעד השנתי של הביקוש. בשאר השנים נוצר פער מצטבר, שמוערך כיום בכ-150 אלף יחידות דיור.

למה המחירים בכל זאת המשיכו לעלות?

הפער בין ביקוש יציב ומתמשך לבין היצע שמתקשה להדביק את הקצב רק מחריף את הלחצים על השוק, ובא לידי ביטוי במקום שבו הציבור מרגיש אותו בעוצמה הרבה ביותר: במחירים.

ואכן, אחת התופעות המסקרנות של התקופה האחרונה היא עליית מחירי הדירות, דווקא על רקע מלחמה, קיפאון בשוק וחוסר ודאות כלכלית. מסקלצ'י מבהיר כי לא מדובר במהלך מכוון של יזמים, אלא בתוצאה ישירה של לחצים מצטברים שפועלים על הענף.

לדבריו, בשנה האחרונה נרשמה עלייה ממוצעת של 7%–8% במחירים, כתוצאה משלושה גורמים עיקריים: המחסור החמור בכוח אדם מאז פרוץ המלחמה, שהוביל לעלייה של 20% עד 50% בעלויות הביצוע; ההתייקרות המתמשכת של חומרי הגלם בעקבות המשבר הגיאופוליטי העולמי; ועליית הריבית, שהפכה את המימון היזמי ליקר ולמכביד מתמיד.

"המחירים לא יכולים שלא לעלות", מסביר מסקלצ'י, ומוסיף כי למרות הקשיים, הביקושים בשוק נותרו גבוהים, מה שתרם גם כן לעליית המחירים.

בירוקרטיה מגבירה את הפער בין הביקוש להיצע

עליית המחירים היא לא הבעיה היחידה שמאיטה את שוק הנדל"ן. אם בצד הביקוש מדובר בציבור שרוצה לקנות דירות אך מתקשה לעמוד במחירים הנוכחיים, הרי שבצד ההיצע המערכת עצמה מקשה על יזמים לספק לכך מענה.

מסקלצ'י מצביע על האיטיות המובנית במנגנונים, שמעכבת את קצב הבנייה ויוצרת פער מתמשך בין הביקוש בשטח לבין היכולת להוציא את הפרויקטים לפועל. "הבעיה האמיתית אינה בשיווק קרקעות", הוא מדגיש, "אלא במנגנוני הרישוי והבירוקרטיה המסורבלים. הליך רישוי בודד יכול לקחת למעלה משנתיים."

כך, על אף שהביקוש לדירות מצטמצם בגלל עליית המחירים, ההיצע עדיין לא מצליח להדביק אותו. מצב זה יוצר פער בין הביקוש בדיור לבין היכולת לספק אותו, ומחמיר את חוסר האיזון בשוק.

"בהשקעה בפריפריה חשוב לזכור שלא כל יישוב דומה לשכנו. הבדל קטן על המפה יכול להפוך לפער גדול בתנאים הפיננסיים"

הזדמנות להשקעה: היתרונות היחסיים של הפריפריה

לאור האתגרים הרבים בשוק הנדל"ן, מסקלצ'י מציע גישה זהירה ומחושבת להשקעה. לדבריו, ההשקעה הנכונה צריכה להיבחן על פי קריטריונים ברורים ואובייקטיביים: תמריצי מס מקומיים, מצב התעסוקה והחינוך ורמת התשתיות והשירותים. "אסור להיות פזיזים", הוא מדגיש, "פיזור השקעות הוא המפתח להצלחה."

בהמשך הוובינר העביר מסקלצ'י את זכות הדיבור לשמעון ברון, מנכ"ל תבואה השקעות נדל"ן, שהציג הזדמנויות השקעה קונקרטיות. ברון התייחס לחשיבותן של הטבות המס האזוריות ככלי שמאפשר למשקיעים ליהנות מתשואה גבוהה יותר – במיוחד בפריפריה.

כששוקלים הזדמנות להשקיע בנדל"ן בפריפריה, מסביר ברון, חשוב לזכור שלא כל יישוב דומה לשכנו – גם אם הם קרובים גיאוגרפית. הבדל קטן על המפה יכול להפוך לפער גדול בתנאים הפיננסיים.

"ניקח לדוגמה את אופקים", הוא אומר, "שנמצאת כ־12 דקות נסיעה בלבד מבאר שבע, אך בשונה ממנה, נהנית מהטבות מס משמעותיות שמקנות לרוכשים אלפי שקלים נוספים בנטו מדי חודש. מצד שני, באר שבע היא מרכז עירוני תוסס, שמציע מגוון הזדמנויות תעסוקה, אזורי מסחר, בילוי ותחבורה – יתרונות שקשה למצוא ביישובים קטנים יותר".

"חשוב להיות מודעים לתמונה המלאה של היתרונות היחסיים של כל יישוב", מסכם ברון, "מהמיקום והמחירים, דרך ההזדמנויות שהוא טומן בחובו ועד להטבות הכלכליות הניתנות למי שבוחר להשקיע בו. רק כך נדע להשקיע באופן החכם והנכון ביותר עבורנו".

התחזית: אופטימית

למרות האתגרים המורכבים, מסקלצ'י שומר על אופטימיות זהירה לגבי עתיד שוק הנדל"ן בישראל. "אנחנו עם סתגלן מטבעו", הוא אומר, "עברנו מלחמות, ריביות והמשק הישראלי תמיד מוצא את הדרך להמשיך קדימה בעוצמה".

מסקלצ'י צופה המשך עליית מחירים, בעיקר בשל היצע מוגבל ואילוצים בשרשרת הבנייה. עם זאת, הוא מציין כי השוק מציג יכולת התאוששות מרשימה וממשיך להסתגל למציאות המשתנה.

"ההסתגלות והיצירתיות הן המפתח", הוא מסכם, ומסביר כי שוק הנדל"ן הישראלי, כמו החיים עצמם, ימצא את דרכו להתקדם, גם בתקופות של אי-ודאות.

רוצים ללמוד עוד על חיסכון, השקעות ונדל"ן? הצטרפו למועדון המשקיעים שלנו, ותקבלו מידע מקצועי מטובי המומחים בתחום. כמו כן, תוכלו לשמוע על הזדמנויות השקעה בלעדיות בנכסי נדל"ן ישראליים

The post איך להשקיע בנדל"ן בימים של חוסר ודאות? appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

המשקיע הישראלי אוהב לרכוש דירה להשקעה, ולפי מחקרים שונים, בצדק. אחת הדרכים הנפוצות לממן רכישת דירה להשקעה היא לקיחת משכנתא, כאשר התשלום על ההחזר מתקבל מהשכרת הדירה. אחת הטעויות הנפוצות של משקיעים מתחילים היא להתייחס אל מחיר הדירה שהם רוכשים כאל עלות עסקת הנדל״ן. המצב בפועל שונה, שכן מאחורי מחיר הדירה עצמה מסתתרות לא מעט הוצאות נוספות שעלולות להקפיץ את העלות הסופית בלא מעט כסף.

דירה להשקעה: העלויות שאף אחד לא מדבר עליהן

בואו נניח שחסכתם 250,000 ש״ח, ואתם מעוניינים לקחת משכנתא ולרכוש דירה להשקעה. ההון העצמי הנדרש לצורך כך עומד על 25%, כלומר מחיר הדירה המקסימלי שבא בחשבון עומד על מיליון ש״ח. ולא, אנחנו לא מדברים על הצורך להשקיע בשיפוץ הדירה, או להוסיף מיזוג אוויר וחימום, שכן אלה עלויות שבדרך כלל כן נלקחות בחשבון, אם כי לעיתים בהערכת חסר. אנחנו מדברים על עלויות ישירות הקשורות למימון ולרכישה, שאותן לא לוקחים בחשבון.

מיסים ועלויות משפטיות של דירה להשקעה

לתהליך רכישת נכס יש עלויות משפטיות נלוות. ראשית, שכר טרחת עורכי דין, אשר בדרך כלל נע בין אחוז לאחוז וחצי משווי הנכס, תלוי במורכבות העסקה ובמוניטין של עורך הדין. השלמת עסקת נדל"ן מחייבת גם רישום רשמי של הנכס על שם הרוכש. הרישום בטאבו כרוך באגרות ובתשלומים נוספים לרשם המקרקעין.

נוסף על כך, לעלות הדירה יש להוסיף את מס הרכישה. באם מדובר על דירה יחידה בבעלותכם, ושווי הדירה הוא פחות מכשני מיליון ש״ח (1,949,475 ש״ח), נכון להיום מס הרכישה יעמוד על אפס אחוז. על כל סכום מעבר לכך – תחויבו במס רכישה לפי מדרגות שנקבעו בחוק ונעות מ 3.5% ועד 10% מס. בדרך כלל, דירה להשקעה תהיה דירה שנוספת לדירה שבבעלותכם, ובמקרה כזה מס הרכישה הוא קבוע ועומד על 8%.

במקרים שבהם הנכס עבר השבחה, בשל שינויים תכנוניים למשל, מכירת הנכס היא אירוע מס המחייב תשלום של 50% מערך עליית הנכס, סכום משמעותי. עקרונית, בעל הנכס הוא זה שעליו חל היטל ההשבחה, אך במקרים רבים הצדדים מסכימים על הסדר של הנחה במחיר הדירה והעברת חובת תשלום היטל ההשבחה על הקונה.

עלויות המיסוי והליווי המשפטי בדירה ששוויה מיליון ש״ח יכולות, אם כן, להגיע ליותר ממאה אלף ש״ח.

דירה להשקעה: יש גם עלויות למימון

כאמור, מימון רכישת דירה להשקעה כרוך בדרך כלל בהשגת משכנתא מהבנק. לתהליך זה עלויות נלוות שלא תמיד נלקחות בחשבון. בין עלויות אלה אפשר למנות דמי פתיחת תיק, שיכולים להגיע לכמה מאות שקלים, הערכת שמאי לשווי הדירה, שיכולה להגיע ל 2,500 ש״ח, ועמלת רישום משכנתא ועו״ד המטפל בכך, שיכולה להגיע ל 3,000 ש״ח. באם תיקחו שירות ליווי של יועץ משכנתאות יש להוסיף לעלויות עוד כמה אלפי שקלים. מעבר לתשלומים חד פעמיים אלה, יש גם תשלומים נלווים שוטפים לאורך כל תקופת ההלוואה, שהבנק יחייב אתכם לקחת על עצמכם כדי לבטח את עצמו, כמו ביטוח חיים למקרה שהלווה לא יוכל לשלם את המשכנתא, וביטוח מבנה להגנה על הנכס עצמו. וכמובן, העלות המשמעותית ביותר במימון היא הריביות וההצמדה לאורך שנים רבות. כאשר מחשבים עלות כוללת של רכישת דירה להשקעה – חייבים להתחשב גם בכל העלויות הנלוות מבחינה מימונית.

הוצאות נוספות בתהליך רכישת דירה להשקעה

במקרים רבים, עסקאות נדל"ן מתבצעות באמצעות מתווך, שמקבל בדרך כלל כשני אחוזים משווי הנכס בתוספת מע"מ, שגם בהם יש להתחשב. נוסף על כך, מומלץ לבצע בדק בית – בדיקה מקצועית לאיתור ליקויים בדירה, גם ברכישה מקבלן וגם ברכישת דירה יד שנייה, כדי לוודא שאנחנו לא קונים חתול בשק וגם כדי להעריך עלויות תיקון נדרשות בהווה ובעתיד. שירות בדק בית יכול אף הוא לעלות כמה אלפי שקלים.

רכישת נכס חדש מהקבלן מביאה איתה עלויות ייחודיות. אגרות פיתוח הן תשלומים לרשות המקומית עבור פיתוח תשתיות באזור כגון כבישים, מדרכות ותאורת רחוב. כמו כן, יש לקחת בחשבון עלויות התחברות לתשתיות כמו חשמל, מים, גז ותקשורת שיכולות להגיע לאלפי שקלים ויותר, שלא תמיד מוזכרים במחיר המקורי של הנכס.

בשורה התחתונה, כאשר אתם בודקים מחיר של דירה להשקעה, ההמלצה שלנו היא להוסיף למחיר לפחות 15%, כלומר: אם התקציב שלכם הוא של מיליון ש״ח, הסכום שיוקצה לעסקה עצמה יהיה כ-850,000 ש״ח.

לא רק דירה להשקעה: השקעה חכמה בנדל"ן ללא כאבי ראש

בשוק של היום, יותר ויותר משקיעים מחפשים אלטרנטיבות לרכישת דירה להשקעה, בין השאר כדי להימנע מהעלויות הנלוות ומכאבי הראש הכרוכים בכך. חלופה אפשרית להשקעה היא השקעה דרך חברת השקעות נדל״ן.

בתבואה השקעות נדל״ן, למשל, אנחנו מציעים מודל המתאים למשקיעים מתחילים או לכאלה שיש להם הון עצמי נמוך. במודל ההשקעה של תבואה השקעות אנחנו מאפשרים למשקיעים להיות חלק ממיזמי נדל״ן גדולים, על ידי השקעה מימונית – כלומר: ההשקעה מיועדת למימון מיזם נדל״ן ספציפי, היא ניתנת לתקופה קצובה, ובתשואה אטרקטיבית וקבועה מראש. התהליך הוא פשוט ונוח, בלי כאבי ראש, ואין לו הוצאות נלוות.

אם אתם מתעניינים בהשקעת נדל״ן חכמה, החל מסכום של 150,000 ש״ח, נשמח לשוחח איתכם ולהבין איזה מסלול השקעה הכי יתאים לכם. השאירו פרטים בטופס ונדבר.

The post העלויות הנסתרות של עסקת נדל"ן: כמה באמת עולה דירה להשקעה? appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

התאוששות – אך לא בכל המגזרים

לאחר חודשים של קיפאון, שוק הנדל"ן למגורים בישראל רושם עלייה במספר העסקאות. לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ברבעון השלישי של 2024 נרשמו 22,440 עסקאות בשוק החופשי, עלייה של 26% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. כשכוללים גם מכירות בסבסוד ממשלתי, המספר עולה ל-24,728 עסקאות – עלייה של 22%.

עם זאת, יש לשים לב כי מדובר בהתאוששות חלקית. שוק היוקרה, למשל, מציג דווקא מגמת ירידה, ומספר העסקאות לדירות שמחירן מעל 10 מיליון ש"ח צנח ל-115 בלבד – נתון נמוך משמעותית לעומת התקופות החזקות של השוק. במבט היסטורי, הרבעון השלישי של 2024 מדורג בחצי התחתון של התפלגות העסקאות בשוק החופשי מאז תחילת שנות האלפיים.

ההבדלים בין המגזרים והאזורים השונים בשוק מעלים שאלות קריטיות עבור המשקיעים: באילו אזורים כדאי להתמקד? האם כדאי להעדיף רכישה ישירה של דירה, או דווקא להשקיע דרך חברות השקעה בנדל"ן? וכיצד אפשר לנצל את המגמות החדשות בצורה חכמה?

פרופיל המשקיעים בשוק הנדל"ן – מי באמת משקיע?

נתון מעניין שעולה מהדו"ח מתייחס לפרופיל המשקיעים. ההכנסה הממוצעת של משקי בית שמכרו דירה להשקעה בשנת 2024 עמדה על 33,000 ברוטו לחודש – רמה הגבוהה ב-127% מההכנסה הממוצעת של כלל משקי הבית בישראל. בהכללת הכנסות הוניות, ממוצע ההכנסות של משקי בית אלו מגיע לרמה שנתית של 806,000 ש"ח ברוטו.

נתונים אלו מעידים על פער הולך וגדל בין "משקיעים רגילים" לבין בעלי הון משמעותי בשוק הנדל"ן, ומרמזים על קשר הדוק בין איתנות פיננסית לבין היכולת לפעול בשוק הנדל"ן ככלי להשקעה. עבור משקיעים קטנים, המשמעות היא שכדאי לחפש אפיקי השקעה חלופיים בשוק, לרבות השקעות דרך חברת השקעות נדל"ן.

חמש תובנות מעשיות למשקיעים

בניתוח עומק של נתוני הרבעון השלישי כפי שפורסמו, אפשר לזהות כמה מגמות מעניינות:

1.תל אביב פסחה על הירידה בביקוש לדירות היוקרה

למרות הירידה הכללית במספר העסקאות הנוגעות לנדל"ן יוקרתי, תל אביב ממשיכה להוביל את השוק עם 70 עסקאות – יותר מכל עיר אחרת. בולט במיוחד הגידול בשיעור הדירות החדשות במכירות אלו בת"א, כאשר 81% מהעסקאות היו של דירות חדשות, גבוה משמעותית מהממוצע הארצי העומד על 63%. יחד עם זאת, הפיזור בין פרויקטים שונים מרמז על ירידה בריכוזיות בשוק זה.

המשמעות היא שמשקיעים בשוק היוקרה בתל אביב צריכים לשקול היטב את התזמון ולבחון אם יש פרויקטים שבהם אפשר למצוא מחירים אטרקטיביים יותר. פיזור ההשקעות על פני מספר פרויקטים יכול להפחית את הסיכון, במיוחד בתקופה של שינויים בביקוש.

2. ירושלים הופכת ליעד חם למשקיעים זרים

ירושלים בולטת בשיעור גבוה של רכישות משקיעים בסך העסקאות, על רקע גל רכישות של תושבי חוץ באזור. רכישות תושבי החוץ ברבעון השלישי של 2024 גדלו ב-95% לעומת הרבעון המקביל, כש-60% מתוספת זו מתרכזת באזור ירושלים. כשיעור מסך העסקאות, משקל רכישות תושבי החוץ באזור ירושלים הגיע ל-13% – הרמה הגבוהה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים.

המשמעות היא שאם אתם מחפשים השקעה יציבה לטווח ארוך, כדאי לבדוק פרויקטים בירושלים. ההמשכיות של הביקוש מצד תושבי חוץ עשויה לספק יציבות יחסית גם בתקופות של אי-ודאות כלכלית. חשוב לזכור שמשקיעים זרים נוטים להתמקד באזורים ספציפיים בעיר.

3. באר שבע – לא יעד רק לתושבי הדרום

נתון מעניין נוסף מגיע מבירת הנגב, באר שבע: 28% מרוכשי דירה ראשונה באזור אינם מתגוררים במחוז הדרום אלא במחוזות ת"א והמרכז. באזור זה נרשמה רמת שיא ברכישות דירה ראשונה, והוא צפוי לרשום שיא היסטורי של רכישת דירות חדשות בשוק החופשי.

הסיבה העיקרית לתופעה זו היא תנאי המימון האטרקטיביים שמציעים הקבלנים, שמושכים צעירים המנצלים את ההזדמנות לרכוש דירה במחיר נמוך יותר מבמרכז. רמת ההכנסה הממוצעת של רוכשים אלו עומדת על 16,840 ₪ (ברוטו לחודש), נמוכה משמעותית מזו של משקיעים טיפוסיים.

המשמעות היא שחברות השקעות נדל"ן שכוללות בפרוטפוליו הפרויקטים שלהן מיזמים בפיתוח בדרום, ובמיוחד בבאר שבע, עשויות להיות אופציית השקעה מעניינת.

4. השפעת המצב הביטחוני על העדפות בשוק

ממצא חשוב נוסף בדו"ח מתייחס להשפעת המצב הביטחוני על העדפות רוכשים באזור הצפון. לאחר מתקפות הטילים מאיראן, נרשם זינוק בשיעור העסקאות עם ממ"ד, שהגיע לשיא של 59.5% במאי 2024, לעומת שיעור של 45-48% בחודשים הקודמים.

באופן מפתיע, דווקא מחירי דירות ללא ממ"ד רשמו עלייה משמעותית יותר באוקטובר 2024 – עלייה של 8.5% במחיר הממוצע, בעוד מחירן של דירות עם ממ"ד ירד באותה תקופה ב-3%. ייתכן שממצאים אלו מרמזים על ציפיות הרוכשים לקבלת מענקי מיגון מהמדינה בעתיד.

המשמעות היא שמשקיעים באזורי הצפון צריכים לשקלל את ההשפעה של המצב הביטחוני על ערך הנכסים. נכסים עם מיגון איכותי עשויים להיות אטרקטיביים יותר בטווח הקצר, אך יש לבחון גם את התמורה הכספית ביחס להשקעה.

5. דירות יד שנייה חוזרות להיות נכס מבוקש

ברבעון השלישי של 2024 נרכשו 14,028 דירות יד שנייה, גידול של 15% בהשוואה לרבעון המקביל של 2023. למרות זאת, מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר בעסקאות יד שנייה בעשרים השנים האחרונות.

במקביל, עלה שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי ל-10.5%, גידול של שלוש נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל. אזורי חיפה והצפון בולטים עם גידול משמעותי בשיעור זה, כאשר באזור חיפה הגיע שיעור הדירות שנמכרו בהפסד ל-7.9%, הגבוה ביותר בשלוש השנים האחרונות.

המשמעות עבור המשקיעים היא שחברות המחזיקות מלאי דירות יד שנייה, או כאלו שעוסקות בשיפוץ והשבחה, יכולות להיות יעד השקעה מעניין.

אז איך להשקיע נכון? מסקנות אופרטיביות

לאור כל התובנות הללו, משקיעים בנדל"ן יכולים לשקול כמה אסטרטגיות. אלו המעוניינים בהשקעה ישירה ברכישת דירה צריכים לבדוק אופציות בירושלים ובבאר שבע, הן דירות חדשות והן דירות יד שנייה. בצפון המצב מורכב יותר, ויש לשים לב לשאלת המיגון של הדירות, כפי שפירטנו לעיל.

אפיק השקעה נוסף, הרלוונטי במיוחד לאלה שמתכוונים לפזר השקעה או להשקיע בסכומים קטנים יותר מאשר שווי דירה ממוצע בישראל, הוא השקעה דרך חברות השקעת נדל"ן. חברות השקעה כאלה, שלהן פורטפוליו מיזמים שכולל את ירושלים או באר שבע, מומלצות יותר.

 לסיכום

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בנקודת מפנה מעניינת. מצד אחד, מספר העסקאות גדל ומצביע על התאוששות, ומצד שני, ההעדפות של רוכשים ומשקיעים עוברות שינויים משמעותיים. תל אביב עדיין שולטת בשוק היוקרה, אך בירושלים נרשמת עלייה חדה

כך או אחרת, ניתוח הדו"ח מלמד שמשקיעים שיֵדעו לנתח נכון את המגמות הללו ולהתאים את האסטרטגיה שלהם בהתאם, יוכלו למצוא הזדמנויות רווחיות בשוק הנדל"ן המתפתח בשנת 2025.

The post שוק הנדל"ן מתעורר – לאן הולכים המשקיעים? תובנות והמלצות להשקעה חכמה appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

משקיעים "יזמיים" יותר יכולים להגדיל באופן משמעותי את התשואה שלהם, באמצעות שותפות בפרויקט עצמו ולא רק במימונו. עבורם, פיתחה "תבואה" מסלול השקעה מסוג חדש ורווחי במיוחד – השקעה בשותפות נדל"ן. במסלול זה עסק וובינר מיוחד שהתקיים לאחרונה ואירח את שמעון ברון, מנכ"ל תבואה השקעות נדל"ן. 

הטוב משני העולמות: תשואה מקסימלית, התעסקות מינימלית

"במסלול השותפות, המשקיע לא רק מסייע במימון פרויקט, אלא גם רוכש אחוז מסוים ממנו ומקבל בעלות חלקית עליו. המשמעות היא שאם שווי הנכס יעלה באופן משמעותי, המשקיע יזכה לתשואה גבוהה בהרבה מזו שהיה מקבל במודל השמרני יותר של השקעה מימונית", לדברי ברון. 

קהל היעד שהשקעה בשותפות נדל"ן תהיה אטרקטיבית במיוחד עבורו כולל משקיעים מנוסים ובעלי חברות שמעוניינים למנף את הונם וליהנות מפוטנציאל תשואה גבוה, וכאלו שרוצים לגוון את תיק ההשקעות שלהם.  

"עבור משקיעים כאלה", אומר ברון, "השקעה בשותפות נדל"ן מאפשרת לקצור רווחים משמעותיים מנכס שהם שותפים בבעלות עליו, וזאת מבלי שיצטרכו לעקוב אחר מצב הנכס, לנהל אותו ולעסוק בבירוקרטיה, טפסים, תשלום לעורכי דין ואיתור שוכרים, כפי שהיו עושים אילו היו רוכשים אותו בעצמם". 

יתרון משמעותי נוסף הטמון בשיטת השקעה זו, בהשוואה להשקעה של משקיע בודד בנכס נדל"ן, הוא סיכון נמוך יותר בשל העובדה שהפרויקט שבו משקיעים הוא בחברת תבואה נדל"ן ונבחר על ידי חברת השקעות מנוסה שזהו תחום התמחותה. 

דרושות: תעוזה וסבלנות

למסלול השותפות יש גם חסרונות. למשל, הוא דורש סבלנות. הזמן שעשוי לקחת עד שההשקעה תחזיר את עצמה עלול להיות ממושך יותר מאשר בחלק מהמודלים האחרים. בהשקעה מימונית, למשל, המשקיע מקבל את הקרן והתשואה בתום תקופת ההשקעה שנקבעה מראש, ללא קשר לקצב התקדמות הבנייה. בהשקעה בשותפות, לעומת זאת, המשקיע שותף במיזם עצמו, ולכן אם הבנייה מתעכבת יהיה עליו לחכות עד להשלמת הפרויקט כדי לממש את ההשקעה, כמובן עם פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר באופן משמעותי. 

כיוון שהשקעה בשותפות נדל"ן כרוכה גם בסיכון כלכלי בדמות פוטנציאל להפסד במקרה שהמיזם לא יעלה יפה, שותפות דרך חברה בעלת רקורד של הצלחות מוכחות היא תנאי הכרחי למזעור הסיכון. 

נוסף על כך, שותפות בפרויקטים לאחר שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר) ממזערת עוד יותר את הסיכון, וממקסמת את פוטנציאל התשואה, כיוון שמהראייה היזמית, מתח הרווחים בפרויקט כולו גבוה יותר. "זו הסיבה שאנחנו מציעים שותפות רק בפרויקטים לאחר שינוי תב"ע", מציין ברון, "כדי למזער עבור המשקיע את הסיכונים".  

אתגר נוסף בהשקעה בשותפות קשור למיסוי, אך לדברי ברון "תבואה השקעות בודקת דרכים לצמצם את המס השולי לטובת המשקיעים ולהפוך את ההשקעה למשתלמת אפילו יותר". 

התמונה הרחבה: ביקוש גובר לנדל"ן

ברון קושר בין הדיון בסוגי ההשקעה השונים לבין המצב הנוכחי בשוק הנדל"ן בישראל, המתאפיין בעליית מחירים בכל הארץ, ובכלל זה עליות חדות בפרויקטים בירושלים ובערים נוספות. 

"יש ביקוש גדול לדירות להשקעה ולמגורים. הנדל"ן נחשב בצדק להשקעה יציבה יחסית, במיוחד כאשר שוק ההון סובל מעליות ומירידות חדות כמו היום. אולם, ההיצע אינו מצליח להדביק את הביקוש, והתוצאה היא עליית מחירים".  

"תבואה השקעות נדל"ן", מסביר ברון, "הוקמה בדיוק כדי לספק הזדמנויות השקעה מגוונות בתחום הנדל"ן למשקיעים המעוניינים ברמות שונות של השקעה וסיכון. חשוב לציין שיש מגוון צורות השקעה אפשריות דרך תבואה השקעות נדל"ן: החל מנדל"ן מניב – רכישת נכסים מסחריים להשכרה עם רווח מהכנסה שוטפת, דרך רכישת דירות להשקעה, ועד להשקעה מימונית, המאפשרת למשקיע ליהנות מתשואה קבועה מראש ומהשקעה בשותפות". 

מסלולי שותפות שונים: לא מקשה אחת

"יש כמה סוגים של שותפויות", מחדד ברון. "באופן כללי מדובר בהסכמים שבהם המשקיע לוקח חלק משמעותי יותר בסיכונים ובתשואות של הפרויקט, אולם לא מדובר במקשה אחת".  

משקיע בשותפות בנדל"ן בתבואה יכול לבחור לקבל תשואה קבועה, כלומר, אחוז מסוים מהרווחים, או תשואה משתנה, שגודלה תלוי בהצלחת הפרויקט וברווחיו, מה שמאפשר אחוזי תשואה גבוהים משמעותית, בצד סיכון גדול יותר. ההבחנה בין שני הסוגים רלוונטית גם לגבי המיסוי.  

"ההתמחות שלנו", מסכם ברון, "היא בהצעת אפשרויות למימון ולשותפות בפרויקטים בשלב מתקדם עם פוטנציאל לרווחים גבוהים. כל משקיע יכול לבחור באופציה שמתאימה לו בהתאם לצרכיו האישיים, לרמות הסיכון שמתאימות לו ולדרישות המיסוי. אנחנו כאן כדי לדאוג לכך שהוא יבצע את ההשקעה הנכונה, הכדאית והמתאימה ביותר עבורו". 

רוצים ללמוד עוד על חיסכון, השקעות ונדל"ן? הצטרפו למועדון המשקיעים שלנו, ותקבלו מידע מקצועי מטובי המומחים בתחום. כמו כן, תוכלו לשמוע על הזדמנויות השקעה בלעדיות בנכסי נדל"ן ישראליים. 

The post שותפות נדל"ן: מסלול השקעה אטרקטיבי appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

איך מתבצע תהליך ההפשרה?

ההליך כולל שינוי בתוכניות המתאר, הכנת תוכנית מפורטת (תב"ע), קבלת אישורים מוועדות התכנון בכל הדרגים, פרסום לציבור והתמודדות עם התנגדויות.
מדובר בתהליך הדרגתי שיכול להימשך שנים רבות – תלוי במיקום הקרקע, במצב התכנוני שלה (למשל אם יש כבר תוכניות מאושרות או שצריך להתחיל מאפס), ובמידת ההתאמה של האזור למדיניות הפיתוח של הרשויות.

למה זה מושך משקיעים?

קרקע חקלאית נמכרת לרוב במחיר נמוך משמעותית מקרקע המיועדת לבנייה.
אם וכאשר הקרקע תופשר, השווי שלה עשוי לזנק – לעיתים פי כמה – בהתאם לייעוד החדש וליכולת לממש את זכויות הבנייה בפועל. לכן, הפשרת קרקע נתפסת כהזדמנות להשבחה משמעותית של הנכס.

מהו הסיכון?

הסיכון המרכזי הוא חוסר ודאות תכנוני: אין התחייבות שהקרקע תופשר אי פעם.
גם אם תתרחש – ההפשרה עלולה להימשך שנים רבות, ייתכנו שינויים רגולטוריים, ותוכניות הבנייה עשויות להשתנות לאורך הדרך.

The post הפשרת קרקע חקלאית appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

מי מושפע מהמדד?

המדד משפיע בעיקר על רוכשי דירות "על הנייר" – כלומר בפרויקטים שטרם הושלמה בנייתם. במקרים רבים, חוזה הרכישה כולל הצמדה למדד תשומות הבנייה, כך שכל עלייה במדד לאורך תקופת הבנייה עלולה לגרור עלייה במחיר שהרוכש ישלם בפועל.

לפי חוק המכר, אפשר להצמיד עד 40% ממחיר הדירה למדד – אך גם כך מדובר בתוספת שיכולה להגיע למאות אלפי שקלים, לעיתים מבלי שהקונה היה מודע לכך מראש.

יש רוכשים שמנסים לקבע את מחיר הדירה מראש או להתמקח עם הקבלן על נוסחת ההצמדה, אך בפועל לקבלנים יש מעט מאוד גמישות בנושא – במיוחד בתקופות של עליות מחירים.

The post מדד תשומות הבנייה appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.