במשך שנים הם גרו בבניין בלי מעלית, עם סדקים בקירות וחניה מאולתרת בחצר. היום הם מתכננים את המעבר לדירה חדשה אבל באותו מקום – עם לובי, ממ"ד, מרפסת שמש וחזית מפוארת. איך? בזכות תוכנית תמ"א 38.
בשני העשורים האחרונים, תמ"א 38 ביססה את מעמדה כאחת מתוכניות ההתחדשות העירונית המשמעותיות ביותר בישראל. התוכנית, שנולדה מתוך צורך הנדסי-בטיחותי, הפכה לכלי רב עוצמה לשדרוג בניינים ישנים, להעלאת ערך הנכס ולשיפור פני הערים.

מאז יוני 2022, תמ"א 38 אינה תקפה עוד ברמה הארצית. עם זאת, רשויות רבות החילו תוכניות מקומיות חלופיות כמו תמ"א 38 מקומית ותוכניות הריסה ובנייה לפי מדיניות עירונית. לצד ההזדמנויות הגדולות שתוכניות אלו מביאות, חשוב להבין כי מדובר בתהליכים מורכבים, ארוכים ולעיתים רצופי בירוקרטיה ואתגרים. כדי לנצל את הפוטנציאל שבו מבלי להסתבך, כדאי להכיר היטב את שלבי התהליך, את דרכי הפעולה ואת המלכודות האפשריות.

מפרקים את ראשי התיבות: מהי תמ"א 38?

תמ"א – ראשי התיבות של תוכנית מתאר ארצית, ו-38 – מספרה הסידורי של התוכנית. מדובר בתוכנית ממשלתית שיצאה לדרך בשנת 2005. החל משנת 2022 כבר לא מתקבלות בקשות חדשות לתמ"א 38, אך העבודה על בקשות שהוגשו קודם לכן עדיין מתקדמת. כמו כן, יש תוכניות דומות שמתנהלות כיום במסגרת רשויות מקומיות רבות. מטרתה המקורית של תוכנית תמ"א 38 הייתה לחזק מבנים שנבנו לפני 1980 ושאינם עומדים בתקן הנדרש לעמידות בפני רעידות אדמה (תקן 413). בשל מיקומה של ישראל בין השבר הסורי–אפריקאי לבין שבר יגור, מורגשות בארץ רעידות אדמה חזקות אחת לכמה עשורים, וקיים חשש ממשי לקריסת בניינים ישנים בעת רעידה משמעותית – כך שמדובר בצורך אסטרטגי ובטיחותי חשוב.

המדינה אומנם תומכת רגולטורית בתוכנית תמ"א 38, אך אינה מממנת אותה. את התוכנית ותוכניות דומות לה מקדמים יזמים פרטיים או בעלי הדירות שמתאגדים ובוחרים יזם שיקדם את הפרויקט. היזם רשאי לבקש זכויות לתוספת בנייה בהתאם להיתר ובכפוף למדיניות הרשות. לאחר קבלת הזכויות הוא מחזק ומשפץ את הבניין, ובתמורה רשאי לבנות ולמכור דירות חדשות בפרויקט. הדיירים, מצידם, מקבלים בניין מחוזק, ממ"ד, מעלית ולעיתים גם שדרוג תשתיות מלא — וכל זאת מבלי לשלם דבר.

לתמ"א 38 שני מסלולים עיקריים:

• תמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי: במסלול זה מחזקים את המבנה הקיים באמצעות תוספות בנייה. הדיירים מקבלים שדרוג לדירות – כמו ממ"ד, מרפסת או מעלית, והיזם מקבל בתמורה זכויות לבניית קומות נוספות ומכירתן.
• תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש: במסלול זה הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש. בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות ומשודרגות בהתאם להסכמות עם היזם. בשונה מתהליך של פינוי-בינוי, שלרוב מתייחס למתחם של מספר בניינים, התהליך הזה יכול לחול על בניין בודד. הבדל נוסף בין שני התהליכים הוא שפינוי-בינוי מצריך שינוי תב"ע (תכנית בניין עיר), ואילו תמ"א 38/2 היא תוכנית שהוועדה המקומית מוסמכת לאשר בכפוף למדיניות הרשות המקומית. המשמעות היא קיצור משך התהליך.

שלבי התוכנית: איך התהליך מתבצע בפועל?

למרות שמדובר בהשקעה רווחית ואטרקטיבית, חשוב להבין שתמ"א 38 ותוכניות דומות לה הן פרויקט מורכב מאוד הדורש תכנון מוקפד, מיומנות ולא מעט סבלנות. את התהליך אפשר לפרק לכמה שלבים:

1. בדיקת זכאות: ראשית יש לבדוק אם הבניין עומד בתנאי הסף שנקבעו בחוק – כמו היתר בנייה שהוצא לפני 1980, אישור מהנדס שהמבנה אינו עומד בתקן 413 לרעידות אדמה, ומינימום של שתי קומות. בניינים אשר קיבלו צו הריסה מבית המשפט, או נכסים שאינם מאוכלסים, כמו מחסנים – אינם זכאים.

2. התארגנות דיירים: תמ"א 38/1 מחייבת הסכמה של 67% מבעלי הדירות, ותמ"א 38/2 מחייבת הסכמה של 80% מבעלי הדירות. כדי להשיג את ההסכמה הנדרשת, להתמודד עם התנגדויות, ולפעול מול גורמי המקצוע הרלוונטיים, רצוי לבחור נציגות דיירים שתרכז את הנושא וגם תייצג את הבניין בכל השלבים הבאים.

1. בחירת יזם: בחירת יזם לתמ"א 38 היא החלטה קריטית להצלחת הפרויקט. חשוב לבדוק את הניסיון והמוניטין של היזם בפרויקטים דומים, לוודא איתנות פיננסית שתבטיח את סיום הפרויקט, ולבצע הצלבת מידע מול הרשות המקומית.
2. בחירת עורך דין: עורך דין נדרש בפרויקט תמ"א 38 כדי לייצג את האינטרסים של בעלי הדירות ולוודא שהם מוגנים משפטית וכלכלית. תפקידו לנהל משא ומתן על תנאי ההסכם מול היזם, להבטיח שהפרויקט מתנהל בהתאם לחוק ולתוכנית, ולוודא קבלת כל הערבויות הנדרשות.
3. תכנון אדריכלי והגשת בקשה למידע: לרוב, היזם ובעלי הדירות בוחרים יחד את האדריכל שיוביל את הפרויקט. גם כאן חשוב לבחור באיש מקצוע שמנוסה בפרויקטים מהסוג הזה. האדריכל מגיש בקשה למידע להיתר ומקבל מהעירייה הנחיות מרחביות, כולל דרישות לחניה, פתרונות תשתית והשתלבות בנוף העירוני.
4. דיון בוועדה המקומית: לאחר השלמת המסמכים, הבקשה נדונה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ומתפרסמת לעיון הציבור. אם יש התנגדויות, הוועדה דנה בהן וקובעת את עמדתה. על החלטת הוועדה המקומית אפשר לערער דרך וועדת הערר המחוזית. החלטת הוועדה תקפה לשנה מיום קבלתה.
5. קבלת היתרים: עם העמידה בתנאים ותשלום האגרות הנדרשות, מונפק היתר בנייה שתוקפו שלוש שנים, עם אפשרות להארכה. נוסף על כך יש לקבל אישור להתחלת העבודות ממחלקת הפיקוח על הבנייה.
6. ביצוע עבודות :בהתאם למסלול שנבחר — חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה – מתחילות העבודות, שלרוב נמשכות בין שנה לשלוש שנים.
7. קבלת טופס 4: עם סיום העבודות, יש להגיש למחלקת הפיקוח על הבנייה בקשה לתעודת גמר. אם כל תנאי הבקשה מולאו, יינתן טופס 4 – אישור לאכלוס המבנה הכולל בין היתר אישור לחיבורי חשמל ומים.
8. אכלוס: בסיום התהליך ולאחר שהתקבלו כל האישורים, הדיירים חוזרים לבתיהם המשופצים או נכנסים לבתיהם החדשים.

זכויות הדיירים, עלויות ומיסוי

במהלך תקופת הבנייה במסגרת תמ"א 38, לדיירים מוקנות זכויות מגורים שונות בהתאם למסלול שנבחר. במסלול תמ"א 38/1 היזם אינו מחויב בחוק לממן לדיירים שכר דירה מלא, אך ברוב ההסכמים הוא נושא לפחות בחלק מעלות השכירות. במקרה של דיירים מבוגרים בני 80 ומעלה, חלה חובה למימון דיור חלופי מלא לאורך כל תקופת העבודות. לעומת זאת, במסלול תמ"א 38/2, היזם מחויב לממן דיור חלופי לכל בעלי הדירות עד למסירת הדירות החדשות, ובמקרים של דיירים קשישים ניתנת גם האפשרות לקבל "דירת תמורה" בבניין מחודש — כך שהם אינם נדרשים להתמודד עם תקופת מעבר מורכבת.

בעלויות של מימון הפרויקט נושא לרוב היזם, בתמורה לקבלת זכויות הבנייה בבניין. המשמעות עבור בעלי הדירות היא שהם נהנים מחיזוק המבנה, שדרוג הדירה, חידוש תשתיות, מעלית ולובי משופץ — וכל זאת ללא כל עלות מצידם. עם זאת, קיימים גם מקרים שבהם הדיירים בוחרים לממן את הפרויקט בעצמם, ובתמורה ליהנות ממכירת יחידות הדיור החדשות שנבנות במסגרת הפרויקט.

גם בתחום המיסוי, המדינה מעניקה הקלות משמעותיות במטרה לעודד חיזוק מבנים והתחדשות עירונית. בעקבות תיקון 62 לחוק מיסוי מקרקעין, בעלי הדירות פטורים ממס שבח על זכויות הבנייה שהוענקו להם מכוח תמ"א 38, בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו בחוק. בעבר היה גם פטור מהיטל השבחה, אך הוא בוטל ביוני 2022. ההקלות השונות הסירו חסמים כלכליים משמעותיים ואפשרו ליזמים ולבעלי הדירות לקדם פרויקטים בקצב מואץ הרבה יותר.

היזם נושא לרוב בעלויות המימון והמדינה מעניקה הקלות משמעותיות ומסירה חסמים כלכליים במטרה לעודד התחדשות עירונית

תמ"א 38: הזדמנות כלכלית או מסלול מכשולים?

תמ"א 38 נחשבת לאחת מתוכניות ההתחדשות העירונית המשמעותיות ביותר בישראל, והיא טומנת בחובה פוטנציאל כלכלי אדיר לבעלי דירות. מדובר בפרויקט שמאפשר לבעלי נכסים לשדרג את איכות החיים שלהם, להעלות את ערך הדירה בעשרות אחוזים, ולקבל בניין מחוזק וחדשני — וכל זאת ללא הוצאה כספית מצידם. עם זאת, לצד ההזדמנות הכלכלית המשמעותית, מדובר בתהליך ארוך, מורכב ולעיתים רצוף מהמורות, בירוקרטיה ומחלוקות, ולכן חשוב להבין את שני צדדיו של המטבע.

מצד אחד, לתמ"א 38 יתרונות בולטים: היא מחזקת את המבנה מפני רעידות אדמה ומשפרת את בטיחותו, מאפשרת הרחבת הדירות הקיימות ותוספת ממ"ד, מרפסת ומעלית, מעלה את ערך הנכס בצורה משמעותית ומלווה גם בהקלות ולעיתים אף בפטורים ממס שבח ומהיטל השבחה — מה שמגדיל את הרווח הפוטנציאלי לבעלי הדירות. מעבר לכך, היא גם משפרת את חזות הבניין והרחוב כולו, מחדשת תשתיות ומקדמת את המרחב העירוני.

מצד שני, הדרך למימוש הפוטנציאל הזה אינה פשוטה. התהליך כולל ריבוי שלבים, אישורים ודיונים מול רשויות תכנון, העלולים לעכב את קצב ההתקדמות. התנגדויות בין דיירים, פערים בציפיות או חוסר הסכמה על תנאי ההתקשרות עם היזם עלולים להוביל לעיכובים ממושכים ואף להליכים משפטיים. נוסף על כך, בחירה לא נכונה של יזם עלולה לגרור בעיות פיננסיות או את כישלון הפרויקט כולו. גם תקופת המעבר בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש עלולה להיות ארוכה ומאתגרת לדיירים, במיוחד כאשר אין תיאום מלא בין הצדדים. טעויות נפוצות כמו היעדר ייעוץ משפטי מקצועי, חוסר שקיפות או חתימה על הסכמים לא מאוזנים מחזקות עוד יותר את הסיכונים.

למרות הקשיים, תמ"א 38 ותוכניות התחדשות דומות הן ללא ספק הזדמנות כלכלית משמעותית עבור בעלי הדירות. כאשר התהליך מתבצע בליווי אנשי מקצוע מנוסים אפשר לייעל את התהליך, לצמצם את הסיכונים ולהבטיח שהתוצאה תהיה מבנה חדש, בטוח, יוקרתי ובעל ערך כלכלי גבוה בהרבה מהנכס המקורי.

בחירת יזם מנוסה – המפתח לפרויקט מוצלח

עקרונית, דיירים יכולים לקדם תהליך של תמ"א 38 באופן עצמאי, אך מכיוון שמדובר בפרויקט מורכב הדורש הבנה מקצועית מעמיקה והתמודדות עם גורמים רבים – בפועל, חיוני להיעזר ביזם בעל ניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית. יזם מקצועי יודע לנהל את כל שלבי הפרויקט ביעילות, למנוע טעויות יקרות ולעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו.

בעת בחירת היזם חשוב לשים לב לכמה קריטריונים מרכזיים: ניסיון בפרויקטים דומים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, יציבות כלכלית שתבטיח את סיום העבודות, הבנה מעמיקה בצרכים של הדיירים, יחסים טובים עם הרשויות המקומיות ושקיפות מלאה לכל אורך הדרך.

תבואה השקעות נדל"ן עונה בדיוק על הדרישות הללו. החברה מחזיקה בניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית ובניהול פרויקטים של תמ"א 38, ומובילה את הדיירים מהשלבים הראשונים של התכנון ועד למסירת הבניין החדש – תוך הקפדה על איכות, עמידה בסטנדרטים הגבוהים ביותר ושירות אישי.

סיכום: הזדמנות גדולה – בתנאי שעושים את זה נכון

תמ"א 38 ותוכניות ההתחדשות שהתפתחו בעקבותיה חוללו מהפכה אמיתית בענף הנדל"ן בישראל. לתוכניות אלו יש פוטנציאל השבחה משמעותי שיכול להעלות את ערך הדירות, אך כפי שהוסבר הן כרוכות בתהליך מורכב.

לכן, מי שמעוניין לקדם פרויקט התחדשות בבניין שלו צריך להקפיד על מספר עקרונות: לבחור יזם מקצועי ואמין בעל ניסיון מוכח, להיעזר בעורך דין מלווה, לשמור על שקיפות בין הדיירים ולפעול בצורה מאורגנת ואחראית. יישום נכון של התהליך יכול להפוך בניין ישן למכרה זהב — ולהקפיץ את ערך הנכס בצורה דרמטית.

The post תמ"א 38: התוכנית שהתחילה מחיזוק מבנים והפכה להזדמנות כלכלית appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

עשרת המונחים שחשוב להבין:

1.     90-10

מה זה?

תשלום של 10% מערך הדירה בעת החתימה על החוזה, והיתרה (90%) רק בסמוך לאכלוס.

דוגמה מעשית (ברכישת דירה של 2.5 מיליון ₪):

בחתימת החוזה הרוכש משלם רק 250,000 ₪ (10%) ונשאר עם 2,250,000 ₪ בחשבון למשך 24 חודשים עד למסירה. השקעת הסכום הזה בפיקדון בתשואה שנתית של 4%, למשל, תישא רווח של 180,000 ₪ במהלך שנתיים, ועוד כ-3,000 כתוצאה מאפקט ריבית דריבית).

גם אם אין לו את הסכום בחשבון והוא צריך משכנתא של 1.8 מיליון ₪ למימון יתרת התשלום – הוא חוסך 24 חודשים של תשלומי ריבית על 2.25 מיליון ₪ (כ-7,500 ₪ לחודש למשך שנתיים = 180,000 ש"ח ועוד כ-3,000 בגלל הריבית דריבית). נוסף על כך, הוא יכול להישאר בדירתו הנוכחית עד למסירה ולמכור אותה בתנאי שוק אופטימליים. המודל מתאים במיוחד למי שיש לו נזילות גבוהה או דירה למכירה, ופחות למי שזקוק למימון מיידי של הקנייה.

מה חשוב לדעת?

• המבצע מאפשר לקונה מרווח תזרימי גדול עד למסירת הדירה. כך, במהלך כל תקופת הבנייה הקונה יכול להשתמש בכסף למטרות אחרות – השקעה, פירעון חובות, או המשך מגורים בדירה הנוכחית ללא לחץ למכירה מהירה.
• בגלל שבמודל הזה הקבלן נושא בכל הסיכון הפיננסי, חובה לבדוק את יציבותו הכלכלית. אפשר לעשות זאת באמצעות בדיקת רישומו באופן חוקי ברשם הקבלנים והחברות, וכן לבקש לראות דוחות כספיים, דירוגי אשראי, ליווי בנקאי וניסיון קודם של הקבלן. כמו כן חשוב לבחון את הבטוחות של הפרויקט (ערבות חוק מכר, רישום קרקע, שיעור הון עצמי) – רצוי תוך הסתייעות בעו"ד ורו"ח לבחינה מקצועית.
• המשקיע צריך להיות מוכן עם הסכום של יתרת ה-90% במזומן במועד המסירה, מה שדורש תכנון פיננסי מדויק.

2.    דחיית משכנתא – "גרייס"

מה זה?

מדובר בתקופה מוגדרת שבה הקבלן מממן עבורכם את תשלומי המשכנתא עד לקבלת הדירה. כלומר, במהלך תקופה זו אתם לא נדרשים לשלם את הקרן (ולפעמים גם לא את הריבית), והחזר המשכנתא נדחה עד לסיום תקופת ה"גרייס".

דוגמה לגרייס עם דחיית קרן בלבד (עם משכנתא של 1,000,000 ₪):

ניקח לדוגמה משכנתא של מיליון ₪, בריבית של 4% לשנה. ההחזר החודשי הרגיל, ללא גרייס, הוא כ-5,000 ש"ח (קרן + ריבית). בתקופת גרייס של 12 חודשים הדוחה את תשלום הקרן בלבד: תשלמו רק את הריבית, כלומר כ-3,333 ש"ח לחודש. ההחזר הכולל של הקרן יתפזר על יתר תקופת המשכנתא, ולכן התשלום החודשי אחרי הגרייס יהיה מעט גבוה יותר.

דוגמה לגרייס שכוללת גם דחיית ריבית:

בתקופת גרייס של 12 חודשים ללא תשלום קרן וריבית, אתם לא משלמים כלום. הריבית שמצטברת על ה-1,000,000 ש"ח תתווסף לקרן בסיום הגרייס, מה שיגדיל את ההחזר החודשי לאחר תקופת ההמתנה.

מה חשוב לדעת?

• יש לבדוק אם מדובר בדחייה של החזר הקרן בלבד או גם של הריבית.
• לזכור שהריבית נצברת ויש לכך השלכות על גובה ההחזר החודשי לאחר תקופת ה"גרייס" שקיבלתם.

3.    הלוואת בלון

מה זה? 

מעין הלוואת גישור, שבה הקבלן מעניק מימון לרוכש עד הכניסה לדירה. מתחייבים להחזר חודשי של הריבית, ולהחזר מלא של כל סכום ההלוואה בבת אחת בתום התקופה .קיימות גם גרסאות חלקיות ("בלון חלקי") שבהן מחזירים חלק מהקרן במהלך התקופה ואת היתרה בסוף.

דוגמה להלוואת בלון (בגובה 1,000,000 ₪):

נניח בריבית של 5% לשנה, לתקופה בת 5 שנים: בכל שנה משלמים רק את הריבית: 50,000 ₪ בשנה (שהם 5% מ-1,000,000). בסוף 5 השנים משלמים את כל הקרן – 1,000,000 ₪.

מה חשוב לדעת?

אולי השם "בלון" ניתן להלוואה הזאת כי היא מעניקה אורך נשימה, אבל חשוב להבין:

• הלוואה כזו יכולה להקל תזרימית לטווח קצר, אך מחייבת יכולת החזר גבוהה מאוד בסיום התקופה.
• עלות הריבית המצטברת לרוב גבוהה יותר ביחס להלוואות רגילות.

מהו בעצם ההבדל בין "גרייס" להלוואת בלון?

בגדול, לוח הזמנים. "גרייס" היא דחייה זמנית בתשלומי המשכנתא לתקופה קצרה יחסית, ולאחר הדחייה ממשיכים לשלם כרגיל. הלוואת "בלון" משמעה תשלום הריבית בלבד במהלך כל התקופה עד לקבלת הדירה, ואת הקרן מחזירים במלואה או ברובה בבת אחת בסוף.

4.    הלוואות משכנתא מקבלן

מה זה?

הקבלן מציע לכם "הריבית על המשכנתא עליי" ומממן חלק מהריבית או כולה על המשכנתא לתקופה קצובה.

לדוגמה (משכנתא של 1,000,000 ₪ בריבית 4% לשנה):

ללא הלוואת קבלן – תשלום חודשי לבנק של כ-3,333 ש"ח רק על הריבית.

עם הלוואת קבלן – הקבלן מממן את תשלום הריבית ל-12 החודשים הראשונים. כלומר, אתם לא משלמים את הסכום החודשי של 3,333 ₪ במהלך השנה הזו. לאחר תקופת ההקלה, אתם מתחילים לשלם את הריבית בעצמכם (ואת הקרן בהתאם להסכם המשכנתא).

מה חשוב לדעת?

זהו פתרון תזרימי לטווח קצר, אך חשוב לוודא שמימון הריבית ל-12 החודשים לא מגולם בסוף במחיר הדירה.

5.    "טרייד אין"

מה זה?

הקבלן מציע לקנות את הדירה הנוכחית שברשותכם או לעזור לכם למכור אותה, כדי להקל את המעבר לדירה חדשה.

מה חשוב לדעת?

• ההצעה מתאימה כמובן רק למי שכבר יש בבעלותם נכס.
• יש לבדוק את שווי ההצעה ואם היא אכן משקפת את שווי השוק. אפשר לבדוק את שווי הנכס בהשוואת עסקאות דומות באזור (באמצעות אתרי נדל"ן ורשות המיסים) או באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך שייתן הערכה מקצועית ורשמית.

6.    פטור מהצמדה ל"מדד תשומות הבנייה"

מה זה?

הקבלן מתחייב שלא להצמיד את התשלום שנותר (או חלק ממנו) למדד תשומות הבניה. זה המדד שמודד את השינויים במחירי חומרי הבנייה, עבודה וציוד הנדרשים למיזמי בנייה, והוא מחושב ומתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המדד חשוב לקבלנים, משקיעים ובעלי דירות, מכיוון שהוא משפיע ישירות על עלויות הבנייה ובסופו של דבר על מחירי הדיור בשוק.

לדוגמה (דירה שמחירה 1,000,000 ₪):

אם המדד עלה ב-10% במהלך תקופת הבנייה – ללא הפטור, הרוכש היה צריך לשלם 1,100,000 ₪. כלומר, תוספת של 100,000 ₪ על המחיר המקורי של הדירה, הנחסכת עם הפטור מהצמדה.

מה חשוב לדעת?

• מדובר בהטבה משמעותית, שבמדדים גבוהים מגיעה לשווי של עשרות אלפי שקלים.

7.    תשלום מדורג

מה זה?

פריסת התשלומים לפי שלבי בנייה. בדרך כלל מדובר בחמישה עד שבעה שלבים.

לדוגמה (דירה במחיר 1,000,000 ₪):

מחולקת ל-5 תשלומים של 200,000 ₪ כל אחד. תשלום ראשון – לאחר הנחת היסודות; תשלום שני – לאחר בניית השלד, תשלום שלישי – לאחר סיום קירות החוץ, תשלום רביעי – במהלך שלב הגמר, ותשלום חמישי – עם מסירת המפתח.

אם כל תשלום נדחה, במקום לשלם הכול מראש, והכסף נשאר בחשבון חיסכון עם ריבית שנתית של 3%, הרי שבסך הכול הרוכש יכול להרוויח עד 45,000 ₪ (של ריבית מצטברת) בזמן ההמתנה לתשלומים.

מה חשוב לדעת?

• שיטה זו מקטינה סיכון – לא משלמים מראש על משהו שעדיין לא נבנה.
• הכסף שתשלמו בשלב מאוחר יותר נשאר אצלכם זמנית ואפשר להשקיעו, כך שהוא עשוי לצבור ריבית ולהניב תשואה בזמן ההמתנה לתשלום.

8.    מימון עצמי של הקבלן

מה זה?

זהו מודל מימון שבו הקבלן מקדים את כל הוצאות הפרויקט מכספו הפרטי או מהון עצמי של החברה, ללא תלות בליווי בנקאי או במוסד פיננסי חיצוני למתן הלוואה או אשראי.

היתרון של מימון עצמי של הקבלן הוא שכל תהליך הבנייה עשוי להיות מהיר וגמיש יותר, בלי תלות בדרישות בנק מלווה. נוסף על כך, חלק מהקבלנים יציעו מחיר אטרקטיבי יותר כי אין להם עלויות מימון חיצוניות.

מה חשוב לדעת?

• זה נשמע מפתה, אבל מסוכן – חשוב במקרה כזה לוודא שיש ערבות בנקאית או ביטחונות (ערבות חוק מכר, רישום הקבלן והחברה, רישום קרקע, שיעור הון עצמי – רצוי תוך הסתייעות בעו"ד ורו"ח לבחינה מקצועית).
• כשיש ליווי בנקאי הבנק מלווה את הפרויקט ומשחרר תשלומים לקבלן בהתאם להתקדמות הבנייה. כך, הבנק מעניק הגנה ללקוח בכך שהוא בודק את הקבלן, מפקח על הבנייה ומבטיח השלמת הפרויקט.
• הסיכונים הכרוכים במודל הזה הם: פשיטת רגל של הקבלן – במקרה כזה הכסף שלכם עלול לרדת לטמיון. עצירת עבודות – הפרויקט עלול להיעצר באמצע ללא אפשרות השלמה. אין הגנות חוק המכר – כלומר, לא תהיה לכם זכות לפיצוי או לערבויות. בעיות משפטיות מורכבות – התדיינות ארוכה ויקרה מול הקבלן או מנהלי העזבון. איכות לא מובטחת – ללא פיקוח בנקאי, איכות הבנייה עלולה לרדת.

9.    שכר דירה על חשבון הקבלן

מה זה?

הקבלן משתתף בתשלום שכר הדירה שלכם עד אכלוס הדירה החדשה.

מה חשוב לדעת?

• לבדוק כמה זמן ההטבה תקפה ואם יש מגבלה על הסכום החודשי.
• פרט לשכר הדירה, יש קבלנים שמציעים לממן את עלויות ועד הבית החדש או חברת הניהול לתקופה מסוימת. במקרה כזה חשוב לדעת שהצעת הקבלן עלולה להסתיר עלויות תחזוקה גבוהות בהמשך (של ועד הבית או חברת הניהול), ולכן חשוב לברר מראש מהי התחזוקה החודשית שאותה ישלם הרוכש בתום ההטבה.

10.    "הטבות נלוות"

מה זה?

הקבלן מציע תוספות על הדירה הסטנדרטית, כגון מטבח משודרג, מזגן, מחסן, חניה או ריהוט.

מה חשוב לדעת?

• שווה לבדוק את עלות התוספות האלה בשוק – לפעמים "מתנה" כזו מגולמת במחיר ואפשר לרכוש אותה באופן פרטי בזול יותר.

המידע בכתבה זו רלוונטי לרוכשי דירות למגורים או להשקעה. כאן, בתבואה השקעות נדל"ן, איננו עוסקים ברכישת דירות מקבלנים. אנחנו מאתרים מיזמי נדל"ן עם פוטנציאל השבחה גבוה, ומציעים השקעה נדל"נית מסוג אחר. ללא סיכונים ועם תשואה קבועה וידועה מראש.

רוצים לשמוע עוד? הצטרפו למועדון הלקוחות שלנו.

The post המדריך המלא למבצעי קבלנים: מה מסתתר מאחורי ההטבות? appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

יש לשיטת החישוב השפעה ישירה על תזרים המזומנים שלכם ועל סך הריבית שתשלמו.

הסוגים המרכזיים:

לוח שפיצר – המסלול הנפוץ ביותר בישראל, שבו ההחזר החודשי קבוע, אך בתחילת התקופה חלק גדול מהסכום הולך לתשלום הריבית ורק חלק קטן לפירעון הקרן. בהמשך, החלק שהולך לקרן גדל והריבית פוחתת.

היתרון במסלול זה טמון בכך שהוא קל לתכנון, כי ההחזר קבוע. החיסרון בו הוא שמשלמים יותר ריבית בסך הכול.

לוח קרן שווה – במסלול זה הקרן נפרעת במנות שוות לאורך כל התקופה, ולכן ההחזר החודשי מתחיל גבוה ויורד עם הזמן.

היתרון במסלול זה הוא שמשלמים פחות ריבית בסך הכול. החיסרון נעוץ בכך שהוא דורש יכולת החזר גבוהה בהתחלה.

ואיך זה רלוונטי למשקיעים בנדל"ן?

אם אתם לוקחים משכנתא או הלוואת מימון לצורכי השקעה, חשוב להבין איך לוח הסילוקין ישפיע על תזרים ההכנסות החודשי ועל הרווחיות הכוללת:

לוח שפיצר מתאים למי שזקוקים להחזר חודשי יציב, ולעומת זאת לוח קרן שווה מתאים למי שיש להם תזרים גבוה בתחילת הדרך ורוצים לשלם פחות ריבית בטווח הארוך.

The post לוח סילוקין (שפיצר, קרן שווה) appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

בין סוגי ההשקעה הפסיבית אפשר למנות השקעה בקרן מחקה מדד, קניית נכס מניב שמנוהל על ידי חברה מתמחה, השקעה מימונית בנדל"ן עם תשואה קבועה מראש וקניית נכס מניב באמצעות גוף מקצועי שמנהל את הנכס והשוכרים.

מהם היתרונות?

• חיסכון בזמן ומשאבים – אין צורך לנתח שווקים, לבחור מניות או לטפל בשוכרים.
• ודאות ושקיפות – לרוב מדובר בהשקעות בעלות תנאים מוגדרים מראש.
• גיוון וניהול סיכונים – אפשר להשקיע במגוון אפיקים במקביל.
• מתאים גם למתחילים – דרך נגישה להיכנס לעולם ההשקעות, גם בלי ניסיון קודם.

מהם החסרונות?

• תשואה ממוצעת – מקבלים את התשואה הממוצעת של המדד שהקרן עוקבת אחריו, בלי אפשרות להרוויח יותר ("לעשות מכה").
• פחות גמישות – אי אפשר לבחור מניות או להגיב במהירות לשינויים בשוק.
• לא מותאם אישית – ההשקעה לא מתחשבת בצרכים או בהעדפות האישיות שלך.
• תלות בגוף המנהל – ניהול לא מקצועי עלול לגרום להפסדים למשקיע. חשוב לבחור גוף מקצועי ואמין שינהל את הקרן בצורה נכונה, כדי למנוע טעויות טכניות או סטיות מהמדד.

ומה הקשר לעולם הנדל"ן?

רבים חושבים שהדרך היחידה להשקיע בנדל"ן היא לקנות דירה, למצוא שוכרים ולהשקיע זמן וכסף בניהול שוטף, תחזוקה ובירוקרטיה.

אבל זה ממש לא חייב להיות כך.

השקעה פסיבית בנדל"ן מאפשרת לכם להיות שותפים בהשקעות נדל"ן איכותיות, בלי לנהל את הנכסים בעצמכם – וכשמדובר בהשקעה מימונית גם ליהנות מתשואה קבועה לפרק זמן מוסכם מראש.

The post השקעה פסיבית appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

הדרך הנפוצה ביותר לעשות זאת היא באמצעות ערבות בנקאית (ערבות חוק מכר) – התחייבות של הבנק המלווה להשיב את הסכום ששולם אם הקבלן יפשוט רגל, יפסיק את הבנייה או ייכשל בהשלמת הפרויקט.

איך זה עובד?

כשאתם רוכשים דירה מקבלן בשלבי תכנון או בנייה, אתם נדרשים לשלם לפי לוח תשלומים שמוסכם מראש, בהתאם לקצב ההתקדמות בפרויקט. לפי חוק המכר (דירות), הקבלן חייב לספק לכם בטוחה (לרוב ערבות בנקאית) לפני קבלת יותר מ-7% ממחיר הדירה, כדי להבטיח שכספכם יוחזר אם הפרויקט ייכשל מכל סיבה.

הערבות ניתנת רק על הסכומים שכבר שולמו בפועל, ולא על מלוא שווי הדירה. לדוגמה, אם שילמתם עד כה 300,000 ש"ח מתוך מיליון – רק הסכום הזה מבוטח בערבות. לכן, חשוב לבדוק שעם כל תשלום, מתקבלת גם ערבות תואמת, חתומה על ידי הבנק המלווה.

המסמך עצמו הוא התחייבות בנקאית חד-משמעית להשיב לכם את הסכום ששילמתם, במקרים כמו פשיטת רגל של היזם, הפסקת הבנייה או אי-עמידה בהתחייבויות. עם זאת, חשוב לדעת שבדרך כלל, מימוש הערבות בפועל דורש פסק דין או החלטה שיפוטית, ואי אפשר להפעיל אותה באופן מיידי וללא הליך משפטי.

ולמה זה חשוב למשקיעים?

רכשתם דירה מקבלן להשקעה? ודאו שיש לכם ערבות חוק מכר כחוק — אחרת, אתם מסכנים את כספכם במקרה של כישלון הפרויקט.

The post ערבות חוק מכר appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

עושים את זה באמצעות קרנות סל (ETF), קרנות מחקות מדד, או תיקי השקעות פסיביים שמנוהלים בגופים פיננסיים.

מהם היתרונות בצורת השקעה זו?

• פיזור סיכונים רחב
• עלויות ניהול נמוכות
• ביצועים סולידיים לאורך זמן
• פשטות ובקרה הנובעות מכך שאתם יודעים בדיוק במה אתם משקיעים

ומהם החסרונות?

• אין אפשרות לבחור מניות או להגיב לשינויים – ערך ההשקעה משתנה בהתאם למדד
• אין אפשרות להתערב כשהמדד יורד או לנצל הזדמנויות ספציפיות.

ואיך זה קשור להשקעות נדל"ן?

יש גם מדדי נדל"ן – כמו תל אביב נדל"ן, מדדי ריט (REIT) ומדדי תשתיות – שאפשר להשקיע בהם בלי לקנות דירה או לנהל נכס. ההשקעה נזילה (קונים ומוכרים בבורסה) ומתאימה למי שרוצה לגוון את התיק בקלות ובעלות נמוכה יחסית.

The post השקעות מחקות מדד appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

מי זכאי להשתתף בתוכנית?

בעיקר "חסרי דירה" – מי שבשלוש השנים האחרונות לא היו בעלי דירה (או יותר משליש דירה), לא החזיקו בקרקע לבנייה או בנחלה, ולא התגוררו בדירה בדמי מפתח. הזכאות כוללת זוגות נשואים או ידועים בציבור, הורים לילד מתחת לגיל 21, יחידים מגיל 35 או יחידים מגיל 21 עם נכות משמעותית.

אם לאחר שנה נותרו דירות שלא נרכשו, הן מוצעות גם ל"משפרי דיור" – בעלי נכס קודם שמתחייבים למכור אותו בתוך שנה מרגע שיקבלו אישור לאכלוס הדירה.

מה עוד חשוב לדעת?

• המדינה מפקחת על המחיר ועל הקבלן ברמת הפרויקט, אבל לא בודקת כל דירה בנפרד.
• הרבה מהדירות נמצאות בפריפריה או באזורים מתפתחים.
• אי אפשר למכור את הדירה במשך 5 שנים מיום קבלת אישור אכלוס או 7 שנים ממועד ההגרלה – המוקדם מביניהם, אך אפשר להשכיר אותה.

איך זה רלוונטי למשקיעים בנדל"ן?

באזורים עם ריכוז גבוה של דירות מוזלות, ערך הדירות בשוק החופשי עלול להיפגע בטווח הקצר. מצד שני, זה יכול להתאים למשקיעים שרוצים לקנות דירה חדשה במחיר מופחת ולהשכיר אותה אחרי תקופת ההגבלה.

The post מסלול מחיר למשתכן (דירה בהנחה) appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

רשות מקרקעי ישראל: הכנסות של עשרות מיליארדים

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שמנהלת כ-90% מהקרקעות במדינה, הפכה בשנים האחרונות לאחת הנהנות המרכזיות מעליית מחירי הדיור. אם בעשור הקודם ההכנסות השנתיות שלה נעו סביב 12–16 מיליארד שקל, הרי שבשנים האחרונות המספרים זינקו: ב־2022 נרשם שיא של כ־37–41 מיליארד שקל הכנסות. ב־2024 אומנם נרשמה ירידה חדה וההערכות עומדות על כ־22 מיליארד שקל. ועדיין, במבט על העשור הנוכחי, מדובר בהכנסות הגבוהות פי שניים עד שלושה מהעשור שקדם לו.

המודל הכלכלי של רמ"י מבוסס על כמה מקורות הכנסה ישירים מעסקאות נדל"ן. ראשית, היא מוכרת זכויות חכירה ל־98 שנה ולא את הקרקע עצמה, כאשר הקבלנים משלמים לה סכומי עתק עבור זכויות הבנייה. נוסף על כך, נגבים היטלי פיתוח, דמי ניהול, ביטוחים והפקדות בטוחות מהיזמים. מקור מרכזי נוסף הוא מכרזי קרקע, שם מתחרים הקבלנים על מחירים גבוהים במיוחד, מה שמגדיל את ההכנסות. גם בשוק המשני, כאשר אזרח מוכר דירה, רמ"י גובה היטלי השבחה ודמי רישום על העברת הזכויות.

כך נוצר מצב שבו ככל שמחירי הדיור עולים, ההכנסות של רמ"י מזנקות: קבלנים משלמים יותר במכרזים, היטלים מתעדכנים לפי שווי הנכס, והביקוש לקרקע מעלה עוד יותר את המחיר. מבחינה ציבורית, רמ"י אמורה לפעול לאיזון בין הצורך בהכנסות למדינה לבין האחריות להבטיח דיור בר השגה. בפועל, הנתונים מלמדים כי האינטרס הכלכלי של המדינה מחזק את מגמת ההתייקרות – ומציב סימן שאלה לגבי מידת המחויבות שלה לבלימת עליית המחירים.

הממשלה: מיסים מכל כיוון

הממשלה מרוויחה באופן ישיר מעליית מחירי הדיור בישראל, דרך מערכת מיסוי מקיפה המוטלת על רוכשים ומוכרים של דירות. כל עסקה בשוק הנדל"ן מייצרת הכנסות משמעותיות לאוצר המדינה, והיקף ההכנסות גדל ככל שמחירי הדירות ממשיכים לטפס.

המס המרכזי הראשון הוא מס רכישה, שמוטל על כל אדם או חברה הרוכשים דירה. שיעור המס פרוגרסיבי: נכון ל־2025, דירה יחידה פטורה ממס עד 2.08 מיליון שקל, מעל סכום זה המס עולה בהדרגה עד 10%. לעומת זאת, על דירה נוספת חלים שיעורים גבוהים בהרבה – 8% מהשקל הראשון ועד 10% ברמות מחירים גבוהות. המשמעות ברורה: ככל שמחירי הדירות עולים, בסיס המס מתרחב, והמדינה גובה סכומים גדולים יותר מכל עסקה.

המס השני הוא מע"מ בשיעור של 18%, החל על רכישת דירות חדשות מקבלן. זהו מס עקיף על צריכה, ובתחום הנדל"ן השפעתו דרמטית: כל התייקרות של 100 אלף שקל במחיר דירה מגדילה מיידית את הכנסות המדינה ב-18 אלף שקל נוספים. מדובר באחד ממקורות ההכנסה המרכזיים של האוצר בשוק הדיור, שכן כל עלייה במחירים מיתרגמת להכנסות נוספות – ללא כל פעולה מצד הממשלה.

המס השלישי הוא מס שבח, מס של 25% על הרווח מהמכירה – ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה (בניכוי הוצאות מוכרות). בתקופות של התייקרות מחירים, הרווחים ממכירת דירות מזנקים, ובהתאם גם סכומי המס שהמדינה גובה. אומנם קיימים פטורים במקרים מסוימים, למשל על מכירת דירת מגורים יחידה, אך בשוק כולו מדובר בהכנסות גדולות לאוצר.

הרשויות המקומיות: היטלים ותשלומים גבוהים יותר

הרשויות המקומיות בישראל נהנות משמעותית מעליית מחירי הנדל"ן, בעיקר באמצעות שלושה אפיקים עיקריים: היטל השבחה, תשלומי פיתוח וארנונה. כל אלה תלויים בערך הנכס – וכאשר שווי הדירות עולה, כך גם מתקבלות מהן הכנסות גבוהות יותר לרשות המוניציפלית.

היטל השבחה הוא תשלום חד-פעמי שגובה הוועדה המקומית עבור עליית שווי מקרקעין שנגרמה כתוצאה מאישורי תוכניות, הקלות או שימוש חורג. השיעור עומד על 50% מעליית השווי – כלומר, אם הנכס השביח את ערכו ב־200,000 ש"ח, ההיטל יהיה 100,000 ש"ח. החישוב נעשה על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה, ואפשר לערער עליו. ההיטל משמש למימון תשתיות, מבני ציבור ופרויקטים לפיתוח האזור.

תשלומי פיתוח (שגם מוכרים כ"היטלי פיתוח") מוטלים על יזמים בעת קבלת היתר בנייה. הם מיועדים לכסות עלויות של תשתיות כגון כבישים, ביוב, רמזורים ושירותים עירוניים. תשלומים אלה נקבעים לפי תקנות עירוניות וגדלים בהתאם לסדרי גודל הפיתוח – וכאן שוב, עליית מחירים ויזמות מוגברת מביאות לתשלומים גבוהים יותר לרשויות המקומיות. אף על פי שהמקורות לא מתארים שיעור מדויק, מדובר בקורלציה ישירה בין פיתוח יזמי לבין קופת העירייה.

ארנונה היא מס שנתי שמוטל על מבנים וקרקעות ומשמש למימון שירותים עירוניים כמו חינוך, פינוי אשפה, תאורה ציבורית ועוד. חישוב הארנונה מתבסס על מספר קריטריונים: גודל הנכס, סוג השימוש (מגורים, מסחר וכו') ומיקום הנכס. כאשר ערך הנכס עולה, פעמים רבות עולה גם היקף הארנונה – במיוחד באזורי ביקוש גבוה ובשכונות יוקרתיות.

כך, בעת עליית מחירי הדיור הרשויות המקומיות נהנות באופן ישיר: הן מקבלות הכנסות משמעותיות המשמשות לפיתוח, שירותים ותחזוקת תשתיות, היישר מכיסי בעלי הדירות והיזמים.

המערכת הבנקאית: משכנתאות יקרות, רווחים גבוהים

הבנקים בישראל נהנים גם הם באופן ישיר מעליית מחירי הדיור. ככל שמחיר הדירה גבוה יותר, כך נדרשת משכנתא גדולה יותר, והריביות המצטברות לאורך השנים מגדילות את רווחי הבנקים. נכון לתחילת 2025, כ־62% מסך החוב של משקי הבית הוא חוב לדיור, מה שמעיד על תלות גדולה במערכת הבנקאית.

עלייה במחירי הדירות גוררת משכנתאות גדולות יותר, ובכך הבנקים מרוויחים יותר מריביות לאורך זמן. לדוגמה, במהלך 2024 בנק לאומי דיווח על עלייה של כ־30% ברווח הרבעוני, בעיקר בזכות הכנסות ריבית גבוהות מהמשכנתאות. גם בנק הפועלים הציג רווחיות גבוהה וצמיחה בתיק האשראי.

כך, הציבור שמבקש לרכוש דירה, משלם לא רק עבור הנכס עצמו אלא גם עבור הריבית המושקעת לאורך השנים – מה שמוביל לרווחי עתק לבנקים, במיוחד בתקופות של עליית מחירים. במקביל, המערכת הבנקאית נהנית מהפרשי הריבית בין המשכנתאות לפיקדונות, מה שמגדיל עוד יותר את הרווחיות שלה.

האזרח הקטן: נאלץ לשלם בגדול

משקי הבית, זוגות צעירים ומשקיעים קטנים הם אלה שנושאים בעיקר הנטל. עליית המחירים מתורגמת עבורם להחזרי משכנתא כבדים יותר, פגיעה בכושר הקנייה והקטנת האפשרות לרכוש דירה. בפועל, בעוד הגופים הציבוריים והבנקים שומרים ואף מגדילים את הכנסותיהם, הציבור הרחב מוצא את עצמו נשחק תחת העומס.

על פי דו"ח הוועדה לשינוי כלכלי חברתי, עליית המחירים גרמה לגידול ניכר בנטל הוצאות הדיור של משקי הבית בישראל, והקשתה באופן משמעותי את יכולתם לרכוש דירות. מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה עלה באופן משמעותי, מה שמצביע על הקושי הגובר של הציבור לרכוש דירה.

נוסף על כך, על פי נתוני הלמ"ס, שיעור המשכנתאות ביחס להכנסה החודשית נטו של משקי הבית עלה בעשור האחרון, מה שמעיד על הגדלת הנטל הפיננסי על הציבור.

לסיכום, בעוד המדינה, הגופים הציבוריים והבנקים נהנים מעליית מחירי הדיור, הציבור הרחב מוצא את עצמו תחת עומס כלכלי גובר, עם החזרי משכנתא גבוהים יותר ופגיעה בכושר הקנייה.

היזמים: רווח יציב לצד סיכונים

ומה עם יזמי הנדל"ן? לעומת הגופים הקודמים שהוצגו, הם אינם נהנים מאחוזי רווח גבוהים יותר בזמן עליות המחירים. שיעור הרווח שלהם נותר יציב לאורך השנים, ונע סביב 12-15% .עליית המחירים בעיקר משקפת גידול בעלויות הקרקע, הבנייה, המיסים והרגולציה שהיזמים נדרשים לשלם.

כמו כן, הם מתמודדים עם סיכונים רבים כגון עיכובים בבירוקרטיה, שינויים ותנודתיות בשוק. לכן, למרות עליית מחירי הדירות, יזמים לא תמיד מצליחים להגדיל את הרווחים באופן משמעותי. הם נדרשים לנהל סיכונים רבים ולהתמודד עם עלויות גבוהות כדי לשמור על יציבות כלכלית.

כדי להתמודד עם האתגר הזה ולשמור על יציבות, יש יזמים שבוחרים ללכת בדרך אחרת. תבואה השקעות נדל"ן, למשל, מתמקדת בפרויקטים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה במיוחד – מה שמאפשר לה לייצר רווחים מבלי להעמיס את העלויות על הציבור. אורן מסקלצ’י, חבר ועדת ההשקעות של החברה, מסביר: "תבואה בוחרת בקפידה רק פרויקטים שבהם יש הזדמנות אמיתית לייצר ערך. בזכות זה אנחנו יכולים להציע לציבור השקעות עם תשואות יציבות וגבוהות – מבלי שהציבור יישא בנטל המחירים".

עליית מחירי הדירות בישראל מייצרת פער הולך וגדל בין המרוויחים למפסידים. המדינה, הרשויות המקומיות, רשות מקרקעי ישראל והבנקים נהנים כאמור מהכנסות עצומות, בעוד הציבור הרחב מתקשה יותר ויותר לעמוד בעלויות. המפתח לשינוי עשוי להיות באימוץ מודלים של השקעות המייצרות ערך משותף – לטובת הציבור ולא על חשבונו.

The post מי באמת מרוויח מעליית מחירי הדירות בישראל? appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

סקירת הנדל"ן העדכנית שפורסמה באוקטובר 2025 על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מאשרת את העמקת המגמות שזיהינו בחודשים הקודמים – הקבלנים ממשיכים להתמודד עם ירידה משמעותית בפעילות, בעוד שוק הדירות מיד שנייה מתחזק. מגמה זו משתלבת עם הצטמצמות תזרים המזומנים של הקבלנים, ליצירת נקודות כניסה פוטנציאליות למשקיעים חדשים.

נתוני הליבה: ממצאים ותובנות

נתוני אוגוסט 2025 שנאספו בדו"ח האחרון של משרד האוצר, מצביעים על חמישה ממצאים מרכזיים המגדירים את שוק הנדל"ן:

1. העדפה לוודאות: ביחס לשנה שעברה, שוק היד השנייה רשם גידול מתון של 7% בנפח העסקאות הארצי, עם עלייה חדה של 29% בתל אביב. כלומר, הציבור מעדיף נכס קיים ומיידי על פני סיכון יזמי.

2. נסיגת המשקיעים: רכישות הדירות להשקעה ירדו ב-10% והן מהוות כעת 14% מסך השוק.
נסיגה זו מעידה על כך שמשקיעים ותיקים "יושבים על הגדר", בעיקר עקב הריבית הגבוהה. התפנות הזירה מהמשקיעים המסורתיים עשויה ליצור נקודות כניסה למשקיעים קטנים וממוקדים, שינצלו ירידות מחירים ספציפיות בנכסים קיימים.

3. לחץ על הקבלנים: מכירות הקבלנים בשוק בחופשי הסתכמו ב-2,111 דירות בלבד.
נתון זה משקף ירידה מצטברת של 33% מתחילת השנה, ומעיד על לחץ גובר על קבלנים לשחרר מלאי, וייתכן שאף להוריד מחירים בחודשים הקרובים.

4. בעיית נזילות: התזרים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות צנח ב-24% בשנה.
הקבלנים נמצאים במצב שבו ההכנסות צונחות אך ההוצאות שלהם ממשיכות, והם נאלצים לבחור בין מכירה במחירי חיסול לבין קריסה עסקית. משקיעים יעדיפו לרכוש מקבלנים גדולים – שהשפעת המצב הנוכחי עליהם זניחה יחסית.

5. סיכון "על הנייר": 64% ממכירות הקבלנים באוגוסט הן של דירות שטרם נבנו. הקבלנים נאלצים למכור דירות בשלבים מוקדמים ביותר כדי לייצר הכנסה מיידית, שכן אינם מצליחים למכור דירות מוכנות מהמלאי.
חשוב לדעת: הרוב המוחלט של מכירות אלו הן במסגרת דיור מסובסד ("מחיר למשתכן", "מחיר מטרה", "דירה בהנחה" וכיו"ב). כלומר, מדובר ברוכשי דירה ראשונה שנדחקים למסלול הזה. הקבלנים מעמיסים על רוכשים אלה סיכונים כפולים – עיכובים אפשריים במסירה וחוסר ביטחון באפשרות העמידה בתשלומים.

למרות העלייה המתונה בפעילות באוגוסט 2025, כפי שאפשר לראות בתרשים – השוק נמצא בתחתית מחזור העסקאות, ברמות הדומות לתקופות מיתון או אי-ודאות חמורות בעשור האחרון. עבור המשקיע, המיקום בתחתית הגרף עשוי לסמן פוטנציאל כניסה זהיר לטווח ארוך.

נתונים סותרים? יד שנייה מול "על הנייר"

אחת התובנות המרתקות העולות מהדו"ח נוגעת למה שנראה כניגוד בין שתי מגמות סותרות: מצד אחד, שוק יד שנייה מתחזק (גידול ארצי של 7%), מגמה המעידה כי הציבור מעדיף ודאות ונכס מוחשי ומיידי על פני סיכון יזמי. אך במקביל, שיעור הרכישות של דירות "על הנייר" עלה ועומד על 64% מכלל מכירות הקבלנים. השאלה המרכזית היא: איך ייתכן שבשוק שבו הציבור בורח מסיכון – שיעור העסקאות המסוכנות ביותר רק גדל?

ההסבר הוא שמדובר בפיצול השוק לשני קהלים נפרדים. קהל משפרי הדיור והמשקיעים המנוסים מחפשים ודאות, ולכן מגיבים ללחץ הנזילות של הקבלנים ומעדיפים לשלוט בסיכון. הם רוכשים נכס קיים, מוחשי, עם יכולת תמחור מיידית, ובכך מחזקים את שוק היד השנייה. מנגד, קהל מחוסרי הדיור – בעיקר צעירים וחסרי הון עצמי – שמונע מכורח, נדחק למסלולי סבסוד ועסקאות "על הנייר", שזו הדרך היחידה שלהם להיכנס לשוק.

הפערים הגיאוגרפיים: איפה חלה הירידה החדה ביותר?

נתון קריטי למשקיעים שעולה מניתוח הדו"ח הוא שהירידה במכירות הקבלנים אינה אחידה מבחינת הפיזור הגיאוגרפי. התרשים הבא מראה בבירור שהלחץ הגדול ביותר מרוכז באזורי הביקוש הוותיקים. מתוך 20 הערים המובילות במכירות הקבלנים אשתקד, כמעט בכל הערים נרשמו ירידות.

עשרים הערים הבולטות במכירות הקבלנים – 2024 לעומת 2025

התרשים של דו"ח האוצר מראה שהערים באזורי הביקוש – כדוגמת רחובות, תל אביב וירושלים – מציגות ירידות חדות בשיעור של 31% עד 41% מתחילת השנה. ירידות בולטות אחרות ניכרות גם בערים ראשון לציון ופתח תקווה. אזורים אלה נמצאים בלחץ הגדול ביותר, וזוהי נקודה פוטנציאלית להנחות מחיר משמעותיות.

לעומת זאת, הפריפריה היציבה מציגה נתונים שונים: בבאר שבע נרשמה ירידה מתונה יחסית של 10%, ואילו נתיבות אף הציגה גידול של 12% במכירות הקבלנים. נתון זה נובע מכך שהביקוש בערים אלה נשען חזק על סבסוד ממשלתי ורוכשי דירה ראשונה המגיעים מהמרכז. נראה שהמחירים הגבוהים במרכז, בשילוב עם חוסר ודאות כלכלית וביטחונית, דוחפים קונים לחפש אלטרנטיבות זולות יותר.

הטבות המימון פוחתות – למה זה חשוב?

אחד השינויים המשמעותיים ביותר מהשנה הקודמת הוא הירידה בשכיחות הטבות המימון של הקבלנים, שנבעה מהוראת בנק ישראל.

מהי בעצם "הטבת מימון"? הקבלן מציע לרוכשים "מבצע", שבמסגרתו הוא מאפשר להם לשלם רק 10%-20% מערך הדירה במעמד החתימה, והיתרה (80%-90%) נדחית למועד המסירה (בדרך כלל שנתיים או שלוש אחרי).

בנק ישראל חשש מהצטברות סיכוני אשראי גבוהים במערכת הבנקאית, ולכן הורה במרץ 2025 על הגבלת חשיפת הבנקים למבצעי מימון. ההוראה מייקרת עבור הקבלנים את מתן האשראי מהבנקים לפרויקטים עם הטבות מימון נדיבות, ובכך מאלצת את הקבלנים להוריד את מחיר המחירון לדירה בפועל, במקום להסתמך על דחיית תשלומים כ"הטבה" לרוכשים.

מכירות עם הטבת מימון – 2025-2024

ניתוח התרשים מציג את ההשפעה הדרמטית של הוראה זו. הירידה החדה בניצול הטבות המימון שמציעים הקבלנים לרכישת דירות "על הנייר" – בתל אביב (20%) ובנתניה (6%) – היא האפקט המיידי של הוראת בנק ישראל. אזורים כמו באר שבע וחדרה (29%) שומרים על יציבות יחסית של רכישת דירות באמצעות אותן הטבות, אך גם שם להנחיית הבנק ישנה השפעה ניכרת.

אילו הזדמנויות יוצר השוק למשקיעים?

נתוני אוגוסט 2025 מצביעים על המשך המגמות מהחודשים הקודמים, עם החרפה מסוימת: הקבלנים בלחץ, תזרים המזומנים מצטמצם, ומלאי הדירות שטרם נמכרו גבוה. לאור המגמות הללו, אפשר לחזות במידה רבה של ביטחון שבחודשים הקרובים צפויות ככל הנראה הנחות מחירים משמעותיות יותר.

איפה כדאי להתמקד:

1. שוק יד שנייה (בתל אביב והמרכז): הגידול של 29% בדירות יד שנייה בת"א מצביע על סחירות גבוהה בשוק היד השנייה באזור המרכז. אלו עסקאות שהסיכון היזמי בהן מופחת ומאפשרות תזרים שכירות מיידי.
2. רכישת דירות חדשות בפריפריה: ערים כמו באר שבע ונתיבות מציגות ירידה מתונה יותר או אפילו עלייה בפעילות, בעיקר בזכות הסבסוד הממשלתי. אזורים אלו מספקים לרוב תשואה שנתית גבוהה על השכירות. 28% מרוכשי דירה ראשונה בבאר שבע מגיעים מהמרכז – נתון שעשוי להבטיח המשך ביקוש חזק לשכירות (בפרט סביב מוסדות הלימוד). ראו דוח רבעון שלישי 2024
3. התמקדות באזורי ביקוש ספציפיים: למרות הירידות החדות ברכישת דירות בישראל על ידי תושבי חוץ – ירושלים ממשיכה להיות יעד משיכה עבורם. רכישות נטו בירושלים על ידי תושבי חוץ עלו ב-95% ברבעון השלישי 2024 (ראו דוח רבעון שלישי 2024).
4. פיזור השקעות ובחירה באפיקי השקעה חלופיים בנדל"ן: במקום סיכון בודד מול קבלן אחד, יש לשקול אפיקים חלופיים המאפשרים פיזור סיכונים וכניסה לשלבים יזמיים מוקדמים, המנצלים את הלחץ התזרימי של יזמים גדולים (ראו דוח יוני 2025). נוסף על כך, שווה לבחון אפיקי השקעה חלופיים בנדל"ן כמו השקעה מימונית או חברות השקעה, שמספקים תשואה קבועה עם פחות חשיפה לתנודתיות השוק.

למשקיע הנבון: הסיכון ב"ישיבה על הגדר"

השוק נמצא בנקודה שבה משקיעים רבים שוקלים באופן טבעי להימנע מפעולה, "לשבת על הגדר" ולחכות להנחת המחירים הגדולה. אלא שמבחינת המשקיע, אסטרטגיה זו טומנת בחובה גם פוטנציאל להפסד. שוק הנדל"ן הוא דינמי והתרחישים עשויים להשתנות. בחירה בהימנעות מפעולה בונה על תרחיש אחיד, כשבפועל השוק אינו אחיד ויש בו כמה מגמות מקבילות. למשקיע הנבון כדאי לקחת בחשבון את השיקולים הבאים הכרוכים במדיניות "שב ואל תעשה":

הפסד תשואה ריאלית: בזמן שהמשקיע ממתין, הכסף נשחק באינפלציה ובריבית הבנקאית הנמוכה, לעומת האופציה לתשואה משכירות ממוצעת בגובה 4-3.5% באזורים העירוניים.

עלות מימון עתידית: כניסה מאוחרת לשוק בזמן שהוא כבר התייצב – כשהריבית לא יורדת או אף עולה זמנית – עלולה לגרור עלות מימון גבוהה יותר.

ירידה בהיצע: ההמתנה לירידת מחירים לא בהכרח נכונה לאזורים הנחשקים ולפרויקטים האיכותיים. מכיוון שהביקוש מובטח למדי – קבלנים חזקים לא בהכרח יורידו מחירים. כך שההנחות שהמשקיע ממתין להן יחולו בעיקר על דירות פחות איכותיות.

אובדן הזדמנויות: הלחץ התזרימי בקרב יזמים עשוי להציע פוטנציאל נדיר לעסקאות שקטות, שנולדות כתוצאה משיתופי פעולה ואפשרויות אחרות, ולרכישות מתחת לשווי הריאלי. משקיעים שישבו על הגדר עלולים להחמיץ עסקאות טובות.

אורן מסקלצ'י, מנכ"ל קרתא וחבר ועדת ההשקעות בתבואה, מגיב לנטיית המשקיעים לשבת על הגדר, ומשתף מניסיונו הרב בעבר:

"כמי שחווה את משבר הסאב-פריים של 2008 ואת הקיפאון העמוק בתקופת הקורונה ב-2020, למדתי מניסיון שהציפייה לירידת מחירים גדולה, במקביל לירידת ריבית, נראית כמו מהלך בטוח – אך עלולה להיות טעות אסטרטגית.

"גם בתקופות ההן היו סימנים שהראו שכדאי להמתין והם קיימים גם היום, אבל צריך להתייחס אליהם בזהירות הנדרשת ולדעת שלישיבה על הגדר יש מחיר. בפועל, אחרי 2009 למשל, המחירים זינקו ב-15% תוך שנה, כי הציבור הגיב מהר מאוד לסימני ההתאוששות. לכן, למדתי שבתקופות של לחץ כזה עדיף לפעול בפיזור השקעות באופן מקצועי ומושכל, במקום לנסות להמר על עיתוי השוק.

"היתרון בתבואה על פני היזמים האחרים הוא שבסיס החשיבה שלנו, המודל העסקי שלנו, שונה במהותו. אין לנו פרויקטים רגילים. תבואה מעולם לא קנתה קרקע במכרז של מנהל מקרקעי ישראל. תבואה תמיד רכשה מאנשים פרטיים קרקעות שבהן היא זיהתה פוטנציאל, השביחה את הקרקעות משמעותית, ואז יצאה לפרויקט. צוות ההשקעות של תבואה בורר את העסקאות בצורה מעמיקה על בסיס השוק באזור הנתון, ויודע לבחור בזהירות את העסקאות עם הרווח היזמי המשתלם ביותר עבור המשקיעים השותפים שלנו".

The post דו"ח הנדל"ן אוקטובר 2025: ההאטה בשיאה appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

עורך הדין אלי הלפרן, מומחה למקרקעין ביהודה ושומרון עם יותר מ-20 שנות ניסיון באזור, היה האורח שלנו בוובינר מקצועי של מועדון ההשקעות של תבואה. עו"ד הלפרן בחן לעומק את ההזדמנויות לצד האתגרים בהשקעה באזור, והציג את היתרונות, הסיכונים והמורכבויות, באחת האלטרנטיבות המעניינות ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי היום.

מחירים וצמיחה: יתרונות שקשה להתעלם מהם

השאלה הראשונה שעלתה בוובינר היא למה להשקיע דווקא ביו"ש? התשובה: צמיחה דמוגרפית. הלפרן הציג את נתוני הלמ"ס, המראים כי כ-468 אלף ישראלים מתגוררים ביהודה ושומרון (4.8% מאוכלוסיית המדינה), וקצב הגידול השנתי עומד על 3.5% – כמעט כפול מהממוצע הארצי של 2%. האוכלוסייה גדלה בקצב מהיר וצורכת יותר נדל"ן ושירותים נלווים.

משפחות צעירות רבות נמשכות לאזור לא רק מסיבות אידיאולוגיות אלא בזכות מחירי הדיור, איכות החיים והקהילתיות. במקביל, נסללים כבישים שמחברים לראשון לציון ולתל־אביב, נבנים מוסדות חינוך מתקדמים ומרכזי מסחר – השקעות שתורמות לעליית ערך הנדל"ן המקומי.

"כבר כמעט שאין דירות שנמכרות ב-800 או 900 אלף ש"ח כמו פעם", מצנן הלפרן את ההתלהבות הראשונית. גם ביהודה ושמרון המחירים עלו משמעותית, אבל למרות זאת, הדגיש הלפרן, המחירים עדיין נמוכים בעשרות אחוזים בהשוואה לאזורים מבוקשים במרכז הארץ. עבור המשקיע, הוא מסביר, המשמעות היא נקודת כניסה נגישה יותר לשוק, עם פוטנציאל ממשי לעליית ערך בעתיד.

לא אותו הדבר: מערכות הרישום המורכבות

לצד ההזדמנויות הקורצות, עו"ד הלפרן הציג בהרחבה גם את הסיכונים, וחזר והדגיש שבשל המורכבות המשפטית, "הבנת המסגרת המשפטית הייחודית היא המפתח להשקעה מוצלחת ולהימנעות מסיכונים".

ראשית, חשוב להבין שמדובר בהליכי אישור שונים – וכאן מתחילה המורכבות האמיתית. בניגוד לשאר הארץ, ביהודה ושומרון פועלות שלוש מערכות שונות לחלוטין לרישום קרקע.

הדרך הנפוצה ביותר בישובים עירוניים ביו"ש היא רישום המנהל האזרחי (הממונה). רישום זה כולל בדרך כלל גם רישום בחברות משכנות והעברת זכויות, הדורשות אישורים ייחודיים. "חשוב לזכור שמדובר בתהליך ארוך יותר מרישום רגיל בטאבו", הוסיף הלפרן, "זה לא כמו דירה ברמת גן שאפשר לרשום עבורה הערת אזהרה בטאבו באותו היום – כאן המצב מורכב וממושך יותר".

אופן הרישום השני הוא הטאבו הירדני – מדובר בטאבו נדיר יחסית שנמצא בחלק מהאזורים, כמו אורנית ואבני חפץ. הלפרן הציג אותו כ"נושא מורכב הכרוך בעלויות גבוהות", אבל עם יתרונות מבחינת הביטחון על הכסף.

נוסף על כך קיימות גם הקצאות – חוזים מול החטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית, בעיקר ביישובים קהילתיים. ההקצאות הללו כרוכות במגבלות של העברת זכויות ושימושים, "למשל, לא ניתן למכור את הקרקע לזרים", המחיש הלפרן. ויש הגבלות נוספות שמשקיעים צריכים להכיר: רק יחידה אחת למשפחה – אי אפשר להחזיק יותר מנכס אחד באזור. לרוכש הראשון קיים איסור מכירה למשך חמש שנים מקבלת הזכויות, וישנה חובת חברות באגודה השיתופית המקומית על כל המשתמע מכך.

הבעיה הגדולה בכל נושא הרישום היא שאין דרך פשוטה לדעת איפה הנכס רשום. "לצערי התשובה היא שאתה תצטרך לשאול את עורך הדין שאתה תפנה אליו, כי אין מקום מסודר", מודה הלפרן.

אתגרים ומלכודות: רכישה מקבלן ועסקאות יד שנייה

בשלב הזה עבר הלפרן לדבר על המאפיינים הייחודיים לרכישה מקבלן. לדבריו, ביישובים קהילתיים בעיקר, מדובר בעסקאות שמשלבות רכישת קרקע ושירותי בנייה. יש לכך השפעה משמעותית על בטוחות, על מיסים ועל לוחות זמנים. "החטיבה להתיישבות לא מאפשרת רישום הקרקע על שם הקבלן", הוא מסביר. "הקרקע נרשמת באופן ישיר על שם המתיישב – אתה נרשם כבעל זכויות בקרקע והיזם בונה על הקרקע שלך."

לקראת רכישה יש לזכור ולהבין מה בעצם דורשות עסקאות קרקע ושירותי בנייה: חתימת הסכם "בר רשות" עם החטיבה להתיישבות על הקרקע, הסכם בנייה נפרד עם הקבלן, במקרים רבים – חברות באגודה השיתופית המקומית ותהליך ממושך של רישום הזכויות בחטיבה להתיישבות.

לכל סוג עסקה יש כמובן אתגרים שונים. כשמדובר ברכישת בית מיד שנייה – הלפרן מבקש להתמקד בדברים החשובים שחייבים לבדוק לפני.

הראשון הוא אישור זכויות מהמנהל האזרחי – מדובר במסמך חיוני שעוזר לוודא שאכן למוכר יש זכויות רשומות על הקרקע וכן אישור זכויות של החברה המשכנת. בדיקות חשובות נוספות: היעדר חובות ארנונה ואגרות פיתוח. "לעיתים קרובות", מספר הלפרן למוד הניסיון, "מתגלים חובות נסתרים". ואסור לשכוח לבקש גם אישורים מהמועצה המקומית – תדפיס עיון מרשם המשכונות או רשם החברות.

בנקודה זו עצר הלפרן את המצגת וסיפר על מקרה אמיתי: עורך דין מהמרכז רכש דירה עבור עצמו, שילם את מלוא התמורה לקבלן אבל לא רשם את הקרקע על שמו. לאחר חמש שנים שלא הסתדר עם הרישום פנה אליו כדי שיפעל להשלמת רישום הזכויות על שמו. "בינתיים נכנסו עיקולים והדבר נגרר זמן רב ממש".

היתרים ומיסים: המידע הנסתר

"היכן בעצם נמצא המידע התכנוני?" שאל הלפרן והוסיף: "בניגוד לערים כמו מודיעין או כפר סבא שבהן אפשר לגשת למחלקת ההנדסה בעירייה ולבקש מהם את תוכניות הבניין או הדירה, כאן המצב מורכב יותר".

לגבי תב"ע והיתרי בנייה – היום אצל רוב הרשויות המידע זמין דיגיטלית ובאמצעותו אפשר להבין משמעויות של בנייה בלתי חוקית, אבל הטיפ החשוב שהלפרן נותן כאן הוא "אל תניחו ש'יש היתר' בלי לראות מסמך רשמי מהגורם המוסמך באזור".

בנוגע למיסוי בעסקאות נדל"ן ביהודה ושומרון מסביר הלפרן שברוב המקרים המיסים זהים ליתר חלקי הארץ – אותן מדרגות מס שבח ומס רכישה ואותם פטורים, אך קיימת החרגה ייחודית לתושבי חוץ.

דגש חשוב שהלפרן עמד עליו: בעסקאות "בר רשות" שכוללות שירותי בנייה, המיסוי יכול להיות מורכב יותר. "יש חשיבות ספציפית למקום הנבחר – דין שומרון שונה מדין בנימין ובשני יישובים סמוכים יכולים לחול חוקים שונים", הוא מזהיר.

הפוטנציאל והזהירות: להסתייע במומחים

המפתח להצלחה, לדבריו של הלפרן, הוא ברור והוא חוזר עליו במהלך הוובינר כולו: חשוב להתנהל עם ייעוץ משפטי צמוד לאורך כל התהליך. בגלל השוני ממקומות אחרים בארץ מומלץ לעבוד רק עם עורך דין המתמחה בנדל"ן ביהודה ושומרון.

נוסף על כך, אסור לוותר על בדיקת נאותות מקיפה לפני חתימה. הלפרן מעיד כי רישום לא סופי או זמני הוא מצב שכיח שמקשה על מימוש זכויות עתידי. צריך לדעת שדרושה סבלנות לתהליכים ביורוקרטיים ארוכים והכנה לעיכובים בקבלת אישורים, וחשוב מאוד להבין ולהכיר את מגבלות השימוש לפי החוזה שמטרתן, לדברי הלפרן, היא לחזק את ההתיישבות המקומית ולמנוע השקעות ספקולטיביות קצרות טווח – מה שמקנה לשוק יציבות לטווח הארוך. ויש לקחת בחשבון גם מורכבות במכירה עתידית.

השקעה בנדל"ן ביהודה ושומרון מציעה שילוב ייחודי של צמיחה ופוטנציאל תשואה, ביקוש גובר, מחירים נמוכים יחסית ותשתיות הולכות ומשתפרות, אפשרויות לרכישת בתים צמודי קרקע ביישובים שמציעים חיי קהילה ומערכות חינוך משובחות, דירות בבניינים משותפים וקרקעות ייעודיות לאלפי יחידות דיור עם פוטנציאל השבחה. כל זאת יחד עם ערך מוסף ציוני, לצד מורכבויות ביורוקרטיות שיש לקחת בחשבון.

כניסה לשוק הנדל"ן המקומי ללא הכנה מתאימה וייעוץ מקצועי עלולה להציב מלכודות יקרות, אבל למי שמבין את הכללים ויודע לנווט במבוך המשפטי, זו יכולה להיות הזדמנות משמעותית ורווחית. הידע כאן הוא מפתח להצלחה, יחד עם בחירה נבונה של ייעוץ וליווי.

"גם בגאולת הקרקע", מסכם הלפרן, "כמו בכל עסקה אחרת – חשוב לבחור לעשות עסקים עם אנשים ישרים ואמינים".

The post השקעה ביהודה ושומרון: הזדמנות ומורכבות appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.