סקירת הנדל"ן העדכנית שפורסמה באוקטובר 2025 על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מאשרת את העמקת המגמות שזיהינו בחודשים הקודמים – הקבלנים ממשיכים להתמודד עם ירידה משמעותית בפעילות, בעוד שוק הדירות מיד שנייה מתחזק. מגמה זו משתלבת עם הצטמצמות תזרים המזומנים של הקבלנים, ליצירת נקודות כניסה פוטנציאליות למשקיעים חדשים.

נתוני הליבה: ממצאים ותובנות

נתוני אוגוסט 2025 שנאספו בדו"ח האחרון של משרד האוצר, מצביעים על חמישה ממצאים מרכזיים המגדירים את שוק הנדל"ן:

1. העדפה לוודאות: ביחס לשנה שעברה, שוק היד השנייה רשם גידול מתון של 7% בנפח העסקאות הארצי, עם עלייה חדה של 29% בתל אביב. כלומר, הציבור מעדיף נכס קיים ומיידי על פני סיכון יזמי.

2. נסיגת המשקיעים: רכישות הדירות להשקעה ירדו ב-10% והן מהוות כעת 14% מסך השוק.
נסיגה זו מעידה על כך שמשקיעים ותיקים "יושבים על הגדר", בעיקר עקב הריבית הגבוהה. התפנות הזירה מהמשקיעים המסורתיים עשויה ליצור נקודות כניסה למשקיעים קטנים וממוקדים, שינצלו ירידות מחירים ספציפיות בנכסים קיימים.

3. לחץ על הקבלנים: מכירות הקבלנים בשוק בחופשי הסתכמו ב-2,111 דירות בלבד.
נתון זה משקף ירידה מצטברת של 33% מתחילת השנה, ומעיד על לחץ גובר על קבלנים לשחרר מלאי, וייתכן שאף להוריד מחירים בחודשים הקרובים.

4. בעיית נזילות: התזרים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות צנח ב-24% בשנה.
הקבלנים נמצאים במצב שבו ההכנסות צונחות אך ההוצאות שלהם ממשיכות, והם נאלצים לבחור בין מכירה במחירי חיסול לבין קריסה עסקית. משקיעים יעדיפו לרכוש מקבלנים גדולים – שהשפעת המצב הנוכחי עליהם זניחה יחסית.

5. סיכון "על הנייר": 64% ממכירות הקבלנים באוגוסט הן של דירות שטרם נבנו. הקבלנים נאלצים למכור דירות בשלבים מוקדמים ביותר כדי לייצר הכנסה מיידית, שכן אינם מצליחים למכור דירות מוכנות מהמלאי.
חשוב לדעת: הרוב המוחלט של מכירות אלו הן במסגרת דיור מסובסד ("מחיר למשתכן", "מחיר מטרה", "דירה בהנחה" וכיו"ב). כלומר, מדובר ברוכשי דירה ראשונה שנדחקים למסלול הזה. הקבלנים מעמיסים על רוכשים אלה סיכונים כפולים – עיכובים אפשריים במסירה וחוסר ביטחון באפשרות העמידה בתשלומים.

למרות העלייה המתונה בפעילות באוגוסט 2025, כפי שאפשר לראות בתרשים – השוק נמצא בתחתית מחזור העסקאות, ברמות הדומות לתקופות מיתון או אי-ודאות חמורות בעשור האחרון. עבור המשקיע, המיקום בתחתית הגרף עשוי לסמן פוטנציאל כניסה זהיר לטווח ארוך.

נתונים סותרים? יד שנייה מול "על הנייר"

אחת התובנות המרתקות העולות מהדו"ח נוגעת למה שנראה כניגוד בין שתי מגמות סותרות: מצד אחד, שוק יד שנייה מתחזק (גידול ארצי של 7%), מגמה המעידה כי הציבור מעדיף ודאות ונכס מוחשי ומיידי על פני סיכון יזמי. אך במקביל, שיעור הרכישות של דירות "על הנייר" עלה ועומד על 64% מכלל מכירות הקבלנים. השאלה המרכזית היא: איך ייתכן שבשוק שבו הציבור בורח מסיכון – שיעור העסקאות המסוכנות ביותר רק גדל?

ההסבר הוא שמדובר בפיצול השוק לשני קהלים נפרדים. קהל משפרי הדיור והמשקיעים המנוסים מחפשים ודאות, ולכן מגיבים ללחץ הנזילות של הקבלנים ומעדיפים לשלוט בסיכון. הם רוכשים נכס קיים, מוחשי, עם יכולת תמחור מיידית, ובכך מחזקים את שוק היד השנייה. מנגד, קהל מחוסרי הדיור – בעיקר צעירים וחסרי הון עצמי – שמונע מכורח, נדחק למסלולי סבסוד ועסקאות "על הנייר", שזו הדרך היחידה שלהם להיכנס לשוק.

הפערים הגיאוגרפיים: איפה חלה הירידה החדה ביותר?

נתון קריטי למשקיעים שעולה מניתוח הדו"ח הוא שהירידה במכירות הקבלנים אינה אחידה מבחינת הפיזור הגיאוגרפי. התרשים הבא מראה בבירור שהלחץ הגדול ביותר מרוכז באזורי הביקוש הוותיקים. מתוך 20 הערים המובילות במכירות הקבלנים אשתקד, כמעט בכל הערים נרשמו ירידות.

עשרים הערים הבולטות במכירות הקבלנים – 2024 לעומת 2025

התרשים של דו"ח האוצר מראה שהערים באזורי הביקוש – כדוגמת רחובות, תל אביב וירושלים – מציגות ירידות חדות בשיעור של 31% עד 41% מתחילת השנה. ירידות בולטות אחרות ניכרות גם בערים ראשון לציון ופתח תקווה. אזורים אלה נמצאים בלחץ הגדול ביותר, וזוהי נקודה פוטנציאלית להנחות מחיר משמעותיות.

לעומת זאת, הפריפריה היציבה מציגה נתונים שונים: בבאר שבע נרשמה ירידה מתונה יחסית של 10%, ואילו נתיבות אף הציגה גידול של 12% במכירות הקבלנים. נתון זה נובע מכך שהביקוש בערים אלה נשען חזק על סבסוד ממשלתי ורוכשי דירה ראשונה המגיעים מהמרכז. נראה שהמחירים הגבוהים במרכז, בשילוב עם חוסר ודאות כלכלית וביטחונית, דוחפים קונים לחפש אלטרנטיבות זולות יותר.

הטבות המימון פוחתות – למה זה חשוב?

אחד השינויים המשמעותיים ביותר מהשנה הקודמת הוא הירידה בשכיחות הטבות המימון של הקבלנים, שנבעה מהוראת בנק ישראל.

מהי בעצם "הטבת מימון"? הקבלן מציע לרוכשים "מבצע", שבמסגרתו הוא מאפשר להם לשלם רק 10%-20% מערך הדירה במעמד החתימה, והיתרה (80%-90%) נדחית למועד המסירה (בדרך כלל שנתיים או שלוש אחרי).

בנק ישראל חשש מהצטברות סיכוני אשראי גבוהים במערכת הבנקאית, ולכן הורה במרץ 2025 על הגבלת חשיפת הבנקים למבצעי מימון. ההוראה מייקרת עבור הקבלנים את מתן האשראי מהבנקים לפרויקטים עם הטבות מימון נדיבות, ובכך מאלצת את הקבלנים להוריד את מחיר המחירון לדירה בפועל, במקום להסתמך על דחיית תשלומים כ"הטבה" לרוכשים.

מכירות עם הטבת מימון – 2025-2024

ניתוח התרשים מציג את ההשפעה הדרמטית של הוראה זו. הירידה החדה בניצול הטבות המימון שמציעים הקבלנים לרכישת דירות "על הנייר" – בתל אביב (20%) ובנתניה (6%) – היא האפקט המיידי של הוראת בנק ישראל. אזורים כמו באר שבע וחדרה (29%) שומרים על יציבות יחסית של רכישת דירות באמצעות אותן הטבות, אך גם שם להנחיית הבנק ישנה השפעה ניכרת.

אילו הזדמנויות יוצר השוק למשקיעים?

נתוני אוגוסט 2025 מצביעים על המשך המגמות מהחודשים הקודמים, עם החרפה מסוימת: הקבלנים בלחץ, תזרים המזומנים מצטמצם, ומלאי הדירות שטרם נמכרו גבוה. לאור המגמות הללו, אפשר לחזות במידה רבה של ביטחון שבחודשים הקרובים צפויות ככל הנראה הנחות מחירים משמעותיות יותר.

איפה כדאי להתמקד:

1. שוק יד שנייה (בתל אביב והמרכז): הגידול של 29% בדירות יד שנייה בת"א מצביע על סחירות גבוהה בשוק היד השנייה באזור המרכז. אלו עסקאות שהסיכון היזמי בהן מופחת ומאפשרות תזרים שכירות מיידי.
2. רכישת דירות חדשות בפריפריה: ערים כמו באר שבע ונתיבות מציגות ירידה מתונה יותר או אפילו עלייה בפעילות, בעיקר בזכות הסבסוד הממשלתי. אזורים אלו מספקים לרוב תשואה שנתית גבוהה על השכירות. 28% מרוכשי דירה ראשונה בבאר שבע מגיעים מהמרכז – נתון שעשוי להבטיח המשך ביקוש חזק לשכירות (בפרט סביב מוסדות הלימוד). ראו דוח רבעון שלישי 2024
3. התמקדות באזורי ביקוש ספציפיים: למרות הירידות החדות ברכישת דירות בישראל על ידי תושבי חוץ – ירושלים ממשיכה להיות יעד משיכה עבורם. רכישות נטו בירושלים על ידי תושבי חוץ עלו ב-95% ברבעון השלישי 2024 (ראו דוח רבעון שלישי 2024).
4. פיזור השקעות ובחירה באפיקי השקעה חלופיים בנדל"ן: במקום סיכון בודד מול קבלן אחד, יש לשקול אפיקים חלופיים המאפשרים פיזור סיכונים וכניסה לשלבים יזמיים מוקדמים, המנצלים את הלחץ התזרימי של יזמים גדולים (ראו דוח יוני 2025). נוסף על כך, שווה לבחון אפיקי השקעה חלופיים בנדל"ן כמו השקעה מימונית או חברות השקעה, שמספקים תשואה קבועה עם פחות חשיפה לתנודתיות השוק.

למשקיע הנבון: הסיכון ב"ישיבה על הגדר"

השוק נמצא בנקודה שבה משקיעים רבים שוקלים באופן טבעי להימנע מפעולה, "לשבת על הגדר" ולחכות להנחת המחירים הגדולה. אלא שמבחינת המשקיע, אסטרטגיה זו טומנת בחובה גם פוטנציאל להפסד. שוק הנדל"ן הוא דינמי והתרחישים עשויים להשתנות. בחירה בהימנעות מפעולה בונה על תרחיש אחיד, כשבפועל השוק אינו אחיד ויש בו כמה מגמות מקבילות. למשקיע הנבון כדאי לקחת בחשבון את השיקולים הבאים הכרוכים במדיניות "שב ואל תעשה":

הפסד תשואה ריאלית: בזמן שהמשקיע ממתין, הכסף נשחק באינפלציה ובריבית הבנקאית הנמוכה, לעומת האופציה לתשואה משכירות ממוצעת בגובה 4-3.5% באזורים העירוניים.

עלות מימון עתידית: כניסה מאוחרת לשוק בזמן שהוא כבר התייצב – כשהריבית לא יורדת או אף עולה זמנית – עלולה לגרור עלות מימון גבוהה יותר.

ירידה בהיצע: ההמתנה לירידת מחירים לא בהכרח נכונה לאזורים הנחשקים ולפרויקטים האיכותיים. מכיוון שהביקוש מובטח למדי – קבלנים חזקים לא בהכרח יורידו מחירים. כך שההנחות שהמשקיע ממתין להן יחולו בעיקר על דירות פחות איכותיות.

אובדן הזדמנויות: הלחץ התזרימי בקרב יזמים עשוי להציע פוטנציאל נדיר לעסקאות שקטות, שנולדות כתוצאה משיתופי פעולה ואפשרויות אחרות, ולרכישות מתחת לשווי הריאלי. משקיעים שישבו על הגדר עלולים להחמיץ עסקאות טובות.

אורן מסקלצ'י, מנכ"ל קרתא וחבר ועדת ההשקעות בתבואה, מגיב לנטיית המשקיעים לשבת על הגדר, ומשתף מניסיונו הרב בעבר:

"כמי שחווה את משבר הסאב-פריים של 2008 ואת הקיפאון העמוק בתקופת הקורונה ב-2020, למדתי מניסיון שהציפייה לירידת מחירים גדולה, במקביל לירידת ריבית, נראית כמו מהלך בטוח – אך עלולה להיות טעות אסטרטגית.

"גם בתקופות ההן היו סימנים שהראו שכדאי להמתין והם קיימים גם היום, אבל צריך להתייחס אליהם בזהירות הנדרשת ולדעת שלישיבה על הגדר יש מחיר. בפועל, אחרי 2009 למשל, המחירים זינקו ב-15% תוך שנה, כי הציבור הגיב מהר מאוד לסימני ההתאוששות. לכן, למדתי שבתקופות של לחץ כזה עדיף לפעול בפיזור השקעות באופן מקצועי ומושכל, במקום לנסות להמר על עיתוי השוק.

"היתרון בתבואה על פני היזמים האחרים הוא שבסיס החשיבה שלנו, המודל העסקי שלנו, שונה במהותו. אין לנו פרויקטים רגילים. תבואה מעולם לא קנתה קרקע במכרז של מנהל מקרקעי ישראל. תבואה תמיד רכשה מאנשים פרטיים קרקעות שבהן היא זיהתה פוטנציאל, השביחה את הקרקעות משמעותית, ואז יצאה לפרויקט. צוות ההשקעות של תבואה בורר את העסקאות בצורה מעמיקה על בסיס השוק באזור הנתון, ויודע לבחור בזהירות את העסקאות עם הרווח היזמי המשתלם ביותר עבור המשקיעים השותפים שלנו".

The post דו"ח הנדל"ן אוקטובר 2025: ההאטה בשיאה appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

שוק הדירות להשקעה נמצא בנסיגה עמוקה. על פי סקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסמו משרד האוצר ובנק ישראל לאפריל 2025, נרשמה ירידה דרמטית בהיקף הרכישות של דירות להשקעה, לצד ירידה חדה עוד יותר בהעדפה לדירות חדשות וירידה כללית באמון המשקיעים בפרויקטים "על הנייר". ברקע לכך: ריבית גבוהה, רגולציה מכבידה, תחושת אי ודאות כלכלית וביטחונית, ורגולציה חדשה של בנק ישראל שמצמצמת את האפשרות של קבלנים להעניק הטבות מימון.

ירידה באטרקטיביות של דירה להשקעה

בחודש אפריל 2025 נרכשו בסך הכול 855 דירות להשקעה, ירידה של 29.8% לעומת אפריל 2024, ושל 27.3% לעומת מרץ 2025. מדובר ברמה נמוכה במיוחד, מהנמוכות בעשור האחרון. משקל המשקיעים מכלל רוכשי הדירות עמד על 14% בלבד – ירידה של 1.5% מהחודש הקודם, וירידה של 9% לעומת אפריל אשתקד.

מגמות בולטות בשוק ההשקעה – אפריל 2025

לא מדובר רק בצמצום רכישות – אלא בתופעה משמעותית בהרבה. במקביל לרכישת 855 דירות מכרו משקיעים 1,269 דירות – כלומר, נגרעו מהמלאי 414 דירות נוספות שמיועדות להשכרה. זהו המשך למגמה שמתרחשת מאז אוקטובר 2021, שלפיה שוק ההשכרה נשחק בהדרגה עקב יציאה של בעלי נכסים.

הירידה חלה כמעט בכל אזורי הארץ. בנתניה, למשל, נרשמה ירידה של 37% ברכישת דירות להשקעה, ברחובות ירידה של 35%, בחדרה ירידה של 29% ובירושלים – 11%. חריגים בולטים נרשמו בתל אביב ובבאר שבע, שם חלה דווקא עלייה מתונה ברכישות יד שנייה על ידי משקיעים, ככל הנראה מתוך חיפוש אחר נכסים באכלוס מיידי באזורים מבוקשים, עם ביקוש קשיח לשכירות.

הרגולציה משפיעה על שוק הדירות החדשות

אחת המגמות הבולטות בדו"ח היא הירידה החדה ברכישת דירות חדשות על ידי משקיעים. רק 36% מהדירות שנרכשו על ידם היו דירות חדשות – ירידה של 24% לעומת אפריל 2024 (אז עמד שיעור זה על כ-60%). ירידה זו נובעת בין היתר מהשפעת מגבלות בנק ישראל, שאוסרות על קבלנים להציע מתווים גמישים של מימון, כמו "10/90" או תשלום נדחה עד לאכלוס.

המגמה הזו בולטת במיוחד באזורים שהובילו בעבר את השוק עם היצע רחב של פרויקטים חדשים והטבות מימון מצד הקבלנים. למשל: באזור תל אביב שיעור הדירות החדשות מתוך רכישות המשקיעים ירד מ־60% ל־38%, בחיפה הוא ירד מ־42% ל־23%, ובנתניה מ־56% ל־33%.

נתונים אלו משקפים מגמה ברורה: ציבור המשקיעים, שעד לא מזמן היה מנוע מרכזי בשוק הדיור, נחלש מאוד – הן מבחינת היקפי הרכישה והן מבחינת נכונות להיחשף לסיכון של דירות בשלבי בנייה מוקדמים.

אילו הזדמנויות יוצר המשבר למשקיעים בנדל"ן?

נתוני הדו"ח מצביעים על שינוי פרדיגמה אצל המשקיעים. במקום לרכוש דירה ולהתמודד עם אי ודאות של שכירות, מס רכישה ועלויות תחזוקה – יותר ויותר משקיעים בוחנים אלטרנטיבות אחרות. אחת האלטרנטיבות היא השקעה מימונית בנדל"ן: השקעות שבהן ההון ניתן ליזם נדל"ן בתמורה לריבית קבועה, מגובה בבטוחה על הנכס.

היתרונות ברורים: המשקיע נהנה מתזרים יציב, בלי ניהול שוטף, בלי שוכרים, ועם אפשרות לחוזה קצוב בזמן. בשוק שבו התשואה על דירות נעה סביב 2.5%–3% נטו בלבד (ולעיתים אף פחות), השקעה מימונית יכולה להניב תשואה אטרקטיבית בהרבה, כמובן בתלות במבנה ההשקעה והפרויקט.

נוכח חולשת שוק רכישת הדירות (הן לשימוש עצמי והן מצד משקיעים ישירים), השקעה מימונית ישירה ביזם מציעה תשואה קבועה ומשמעותית – זאת, בניגוד לתנודתיות ואי הוודאות המאפיינות כיום את שוק העסקאות הישירות בנכסים. נוסף על כך, סוג השקעה זה פותח למשקיע הבודד אפשרות להשקיע במיזמים גדולים ומבוססים בסכומים נגישים, תוך ניצול הידע והמומחיות של היזם בניהול וביצוע הפרויקט.

מבט קדימה: השקעה מימונית בנדל"ן תחליף את ההשקה הקלאסית

שוק הדירות להשקעה מתכווץ. מגבלות מימון, ריבית גבוהה, היעדר הטבות מס והקפאה בפרויקטים חדשים – כל אלה יוצרים תנאי שוק חדשים. משקיע שרוצה להמשיך להרוויח מהעולם הנדל"ני, מבלי להיחשף לסיכונים הישירים של בעלות על נכס, צריך לשקול מעבר לאפיקים אחרים, ביניהם השקעה מימונית בנדל"ן.

The post דו"ח הנדל"ן יוני 2025: המשקיעים מגיבים לרגולציה appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

התאוששות – אך לא בכל המגזרים

לאחר חודשים של קיפאון, שוק הנדל"ן למגורים בישראל רושם עלייה במספר העסקאות. לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ברבעון השלישי של 2024 נרשמו 22,440 עסקאות בשוק החופשי, עלייה של 26% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. כשכוללים גם מכירות בסבסוד ממשלתי, המספר עולה ל-24,728 עסקאות – עלייה של 22%.

עם זאת, יש לשים לב כי מדובר בהתאוששות חלקית. שוק היוקרה, למשל, מציג דווקא מגמת ירידה, ומספר העסקאות לדירות שמחירן מעל 10 מיליון ש"ח צנח ל-115 בלבד – נתון נמוך משמעותית לעומת התקופות החזקות של השוק. במבט היסטורי, הרבעון השלישי של 2024 מדורג בחצי התחתון של התפלגות העסקאות בשוק החופשי מאז תחילת שנות האלפיים.

ההבדלים בין המגזרים והאזורים השונים בשוק מעלים שאלות קריטיות עבור המשקיעים: באילו אזורים כדאי להתמקד? האם כדאי להעדיף רכישה ישירה של דירה, או דווקא להשקיע דרך חברות השקעה בנדל"ן? וכיצד אפשר לנצל את המגמות החדשות בצורה חכמה?

פרופיל המשקיעים בשוק הנדל"ן – מי באמת משקיע?

נתון מעניין שעולה מהדו"ח מתייחס לפרופיל המשקיעים. ההכנסה הממוצעת של משקי בית שמכרו דירה להשקעה בשנת 2024 עמדה על 33,000 ברוטו לחודש – רמה הגבוהה ב-127% מההכנסה הממוצעת של כלל משקי הבית בישראל. בהכללת הכנסות הוניות, ממוצע ההכנסות של משקי בית אלו מגיע לרמה שנתית של 806,000 ש"ח ברוטו.

נתונים אלו מעידים על פער הולך וגדל בין "משקיעים רגילים" לבין בעלי הון משמעותי בשוק הנדל"ן, ומרמזים על קשר הדוק בין איתנות פיננסית לבין היכולת לפעול בשוק הנדל"ן ככלי להשקעה. עבור משקיעים קטנים, המשמעות היא שכדאי לחפש אפיקי השקעה חלופיים בשוק, לרבות השקעות דרך חברת השקעות נדל"ן.

חמש תובנות מעשיות למשקיעים

בניתוח עומק של נתוני הרבעון השלישי כפי שפורסמו, אפשר לזהות כמה מגמות מעניינות:

1.תל אביב פסחה על הירידה בביקוש לדירות היוקרה

למרות הירידה הכללית במספר העסקאות הנוגעות לנדל"ן יוקרתי, תל אביב ממשיכה להוביל את השוק עם 70 עסקאות – יותר מכל עיר אחרת. בולט במיוחד הגידול בשיעור הדירות החדשות במכירות אלו בת"א, כאשר 81% מהעסקאות היו של דירות חדשות, גבוה משמעותית מהממוצע הארצי העומד על 63%. יחד עם זאת, הפיזור בין פרויקטים שונים מרמז על ירידה בריכוזיות בשוק זה.

המשמעות היא שמשקיעים בשוק היוקרה בתל אביב צריכים לשקול היטב את התזמון ולבחון אם יש פרויקטים שבהם אפשר למצוא מחירים אטרקטיביים יותר. פיזור ההשקעות על פני מספר פרויקטים יכול להפחית את הסיכון, במיוחד בתקופה של שינויים בביקוש.

2. ירושלים הופכת ליעד חם למשקיעים זרים

ירושלים בולטת בשיעור גבוה של רכישות משקיעים בסך העסקאות, על רקע גל רכישות של תושבי חוץ באזור. רכישות תושבי החוץ ברבעון השלישי של 2024 גדלו ב-95% לעומת הרבעון המקביל, כש-60% מתוספת זו מתרכזת באזור ירושלים. כשיעור מסך העסקאות, משקל רכישות תושבי החוץ באזור ירושלים הגיע ל-13% – הרמה הגבוהה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים.

המשמעות היא שאם אתם מחפשים השקעה יציבה לטווח ארוך, כדאי לבדוק פרויקטים בירושלים. ההמשכיות של הביקוש מצד תושבי חוץ עשויה לספק יציבות יחסית גם בתקופות של אי-ודאות כלכלית. חשוב לזכור שמשקיעים זרים נוטים להתמקד באזורים ספציפיים בעיר.

3. באר שבע – לא יעד רק לתושבי הדרום

נתון מעניין נוסף מגיע מבירת הנגב, באר שבע: 28% מרוכשי דירה ראשונה באזור אינם מתגוררים במחוז הדרום אלא במחוזות ת"א והמרכז. באזור זה נרשמה רמת שיא ברכישות דירה ראשונה, והוא צפוי לרשום שיא היסטורי של רכישת דירות חדשות בשוק החופשי.

הסיבה העיקרית לתופעה זו היא תנאי המימון האטרקטיביים שמציעים הקבלנים, שמושכים צעירים המנצלים את ההזדמנות לרכוש דירה במחיר נמוך יותר מבמרכז. רמת ההכנסה הממוצעת של רוכשים אלו עומדת על 16,840 ₪ (ברוטו לחודש), נמוכה משמעותית מזו של משקיעים טיפוסיים.

המשמעות היא שחברות השקעות נדל"ן שכוללות בפרוטפוליו הפרויקטים שלהן מיזמים בפיתוח בדרום, ובמיוחד בבאר שבע, עשויות להיות אופציית השקעה מעניינת.

4. השפעת המצב הביטחוני על העדפות בשוק

ממצא חשוב נוסף בדו"ח מתייחס להשפעת המצב הביטחוני על העדפות רוכשים באזור הצפון. לאחר מתקפות הטילים מאיראן, נרשם זינוק בשיעור העסקאות עם ממ"ד, שהגיע לשיא של 59.5% במאי 2024, לעומת שיעור של 45-48% בחודשים הקודמים.

באופן מפתיע, דווקא מחירי דירות ללא ממ"ד רשמו עלייה משמעותית יותר באוקטובר 2024 – עלייה של 8.5% במחיר הממוצע, בעוד מחירן של דירות עם ממ"ד ירד באותה תקופה ב-3%. ייתכן שממצאים אלו מרמזים על ציפיות הרוכשים לקבלת מענקי מיגון מהמדינה בעתיד.

המשמעות היא שמשקיעים באזורי הצפון צריכים לשקלל את ההשפעה של המצב הביטחוני על ערך הנכסים. נכסים עם מיגון איכותי עשויים להיות אטרקטיביים יותר בטווח הקצר, אך יש לבחון גם את התמורה הכספית ביחס להשקעה.

5. דירות יד שנייה חוזרות להיות נכס מבוקש

ברבעון השלישי של 2024 נרכשו 14,028 דירות יד שנייה, גידול של 15% בהשוואה לרבעון המקביל של 2023. למרות זאת, מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר בעסקאות יד שנייה בעשרים השנים האחרונות.

במקביל, עלה שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי ל-10.5%, גידול של שלוש נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל. אזורי חיפה והצפון בולטים עם גידול משמעותי בשיעור זה, כאשר באזור חיפה הגיע שיעור הדירות שנמכרו בהפסד ל-7.9%, הגבוה ביותר בשלוש השנים האחרונות.

המשמעות עבור המשקיעים היא שחברות המחזיקות מלאי דירות יד שנייה, או כאלו שעוסקות בשיפוץ והשבחה, יכולות להיות יעד השקעה מעניין.

אז איך להשקיע נכון? מסקנות אופרטיביות

לאור כל התובנות הללו, משקיעים בנדל"ן יכולים לשקול כמה אסטרטגיות. אלו המעוניינים בהשקעה ישירה ברכישת דירה צריכים לבדוק אופציות בירושלים ובבאר שבע, הן דירות חדשות והן דירות יד שנייה. בצפון המצב מורכב יותר, ויש לשים לב לשאלת המיגון של הדירות, כפי שפירטנו לעיל.

אפיק השקעה נוסף, הרלוונטי במיוחד לאלה שמתכוונים לפזר השקעה או להשקיע בסכומים קטנים יותר מאשר שווי דירה ממוצע בישראל, הוא השקעה דרך חברות השקעת נדל"ן. חברות השקעה כאלה, שלהן פורטפוליו מיזמים שכולל את ירושלים או באר שבע, מומלצות יותר.

 לסיכום

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בנקודת מפנה מעניינת. מצד אחד, מספר העסקאות גדל ומצביע על התאוששות, ומצד שני, ההעדפות של רוכשים ומשקיעים עוברות שינויים משמעותיים. תל אביב עדיין שולטת בשוק היוקרה, אך בירושלים נרשמת עלייה חדה

כך או אחרת, ניתוח הדו"ח מלמד שמשקיעים שיֵדעו לנתח נכון את המגמות הללו ולהתאים את האסטרטגיה שלהם בהתאם, יוכלו למצוא הזדמנויות רווחיות בשוק הנדל"ן המתפתח בשנת 2025.

The post שוק הנדל"ן מתעורר – לאן הולכים המשקיעים? תובנות והמלצות להשקעה חכמה appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.

זה לא סוד שמכונת הנדל"ן הישראלית תופסת מימדים חדשים ואיתה הביקושים. מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט – ספטמבר 2021 לעומת התקופה המקבילה אשתקד, עולה כי מחירי הנדל"ן בישראל נסקו באופן דרמטי, וצברו עלייה של 10.3% רק בשנה האחרונה. גם אם ניקח בחשבון את העובדה שהשוק מתקן באופן טבעי את ההאטה של תקופת הקורונה, עדיין מדובר בנתון גבוה מאוד.

מנתוני הלמ"ס עולה כי בחודשים יולי – ספטמבר 2021 נמכרו באשקלון וירושלים יותר מ-1000 יח"ד, כאשר באשקלון המספר עומד על 1,183 יח"ד ובירושלים 1,045. (בשלושת החודשים שקדמו – אפריל עד יוני 2021 – נסגרו בירושלים 331 עסקאות בלבד. מה שמהווה גידול של 236%). אחריהם ברשימה ממוקמות הערים תל אביב-יפו, מודיעין-מכבים-רעות, בני ברק, וראשל"צ עם היקף של כ-500 יח"ד כל אחת.

השורה החשובה ביותר היא, שהפער בין הביקוש להיצע נשמר כל העת. אם חשבנו שגידול בהיקף העסקאות יצמצם את הפער מול הביקושים, מתברר שממש לא. בחודשים יולי – ספטמבר 2021, הכמות המבוקשת לדירות חדשות בישראל עמדה על כ-16,500 יח"ד, בפועל נמכרו רק 13,650 דירות – 82.7% מהכמות המבוקשת, וכמובן שעודפי הביקוש נצברים משנה לשנה.

כל אלה מביאים נתון מדהים נוסף, שמעיד על היקף חזרת המשקיעים לשוק הנדל"ן: כלל העסקאות של דירות להשקעה בחודש ספטמבר הסתכמו על כ-1,700 יח"ד, השיעור הגבוה ביותר מאז מרץ 2016. 

אורן מסקלצ'י – מנכ"ל תבואה השקעות אומר לערוץ 7 כי "הנתונים החדשים שמפרסמת הלמ"ס מראים בבירור שמחירי הנדל"ן לא הולכים לרדת. אם הממשלה לא תעשה רפורמה משמעותית בהיקף שיווק הקרקעות לבניה והליכי התכנון, אנחנו נישאר בפער הולך וגדל בין הביקושים להיצע". 

הוא מציין כי אכן הממשלה הנוכחית קבעה שורת יעדים משמעותיים בשוק הנדל"ן עד לשנת 2025, בין היתר: השלמת תכנון של חצי מיליון יח"ד, פרסום מכרזים ל-300 אלף יח"ד בקרקעות מדינה ו-280 אלף התחלות בניה. כל אלו בנוסף להשקעה של למעלה מ-13 מיליארד שקל בפיתוח תשתיות: תחבורה, גני ילדים ובתי ספר. "אלה חדשות טובות מאוד, אך הן כרגע ברמה ההצהרתית. צריך לקוות שאכן הממשלה תעמוד ביעדים שהציבה לעצמה", הוא מדגיש. "בסופו של דבר צריך לזכור, שגם עשייה משמעותית בתחום הנדל"ן – תשפיע מעט מאוד על מחירי הנדל"ן בשנים הקרובות מאחר ואנו בגירעון היצע-ביקוש כבר שנים ארוכות".

"גם במוסדות הממשלה והתכנון מבינים שהמטרה כרגע היא קודם כל לבלום את עליית מחירי הדיור ולצנן את התייקרות השוק. צריך לומר זאת בכנות: הורדה דרמטית של מחירי הדיור הוא לא תרחיש שהמדינה רוצה בו", מסביר מסקלצ'י, "בכדי להדביק באמת את הפער – אנו זקוקים
ל-150 אלף התחלות בניה בשנה לפחות. ועד שזה יקרה אנו נמשיך לראות מחירי נדל"ן גבוהים".

"מצד שני, אנחנו גם רואים כיצד הביקושים יוצרים כדאיות ורלוונטיות למשקיעים, נתוני השוק מלמדים בצורה ברורה שהמשקיעים רואים בשוק הנדל"ן תחום יציב עם בטוחות טובות ועליה מתמדת. בטוחות שלא מצויות בהשקעות בשוק ההון או בסטארטאפים".

אם נחזור שוב לנתוני הלמ"ס, מסכם מסקלצ'י, "הרי שירושלים ממשיכה לככב ברשימת הערים עם שווקי הנדל"ן הפעילים ביותר, כאשר הביקושים בעיר גבוהים מתמיד וכל פיסת נדל"ן הופכת להיות מוצר יקר מאוד. על פניו לזוגות הצעירים זוהי בשורה פחות טובה, אבל למעשה, גם הם יכולים לסלול את דרכם לעבר בית משלהם – בכך שהם מנצלים את מחירי הנדל"ן המתייקרים לטובתם על ידי הצטרפות לקהילת המשקיעים, זה משהו שאנחנו ב'תבואה השקעות' עושים מצוין כבר הרבה שנים, והצלחנו לסייע למאות משפחות להתקדם כלכלית באמצעות נדל"ן נכון". 

הזוגות הצעירים יכולים להתנחם בעוד צעד אותו מתכננת הממשלה כמו הקלות במס הרכישה לדירה ראשונה, ו- "תכנית מטרה 2.1" המיועדת למשפרי דיור ומחוסרי דיור.

עיקרי התכנית: שיווק במסלול זה יבוצע ברשויות מקומיות שבתחומן המחיר למ"ר דירתי ממוצע הוא עד 20 אלף ש"ח למ"ר ללא מע"מ. או ביישובים בהם המדד החברתי 4 ומטה.

במסגרת השיטה החדשה ייקבע מחיר למ"ר בנוי שיצוין במסמכי המכרז ועלין תינתן הנחה של 20% ממחיר הדירה ועד 300 אלף ש"ח. הקבלנים שייגשו למכרזים יתחרו על המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע. כאשר סך הדירות המיועדות לזכאים יעמוד על כ63% מכלל הדירות.

עמיחי ניימן מייסד תבואה השקעות אומר בשיחת מסדרון לערוץ 7 "אם תחול ירידה במחירי הדיור, היא תורגש תחילה בפריפריה, שם צפוי שיווק קרקעות רחב יותר עם ביקוש נמוך יותר בשונה מאזורי הביקוש – שם כמעט ואין קרקעות חדשות לשווק ורוב ככל ההיצע נובע מהתחדשות עירונית."

נתונים נוספים שכדאי לדעת: חלה ירידה של כ9.5% של סיומי הבנייה ביחס לשנים 2019-2020, כאשר נכון לכתיבת שורות אלו נמצאים 133.9 אלף יח"ד בתהליכי בנייה פעילה. ומאידך, מספר הדירות שהונפקו עבורם היתרי בנייה בחודשים יולי 2010 עד יוני 2021 הוא כ 58,300, – עליה של 1.5% לעומת 12 החודשים הקודמים. יולי 2019 עד יוני 2020

The post אשקלון וירושלים מככבות בראש: נתונים על מצב הנדלן בישראל בשלהי 2021 appeared first on תבואה השקעות נדל״ן.